前滩后滩金滩…上海又造“滩”？

10月初，上海浦东发布了一则有关规划调整的公示。调整区域涉及“上钢社区”的部分街坊，北至友诚路，东到济阳路，南至耀州路，西到黄浦江。熟悉地图的人一眼就看出来，这是浦东“后滩”地块。著名演员奚美娟就是在这里长大的。在她的记忆中，位于后滩的家还是黄浦江附近的一个村落，要绕过一整个上钢三厂，再经过堆满废铁的土路，看见江边的土筑堤坝才算到达。而没有这段经历的人，大多数是在2010年后第一次听说了“后滩”这个地方。作为世博园的一块区域，后滩在世博会前后启动开发，先后有多幅土地出让。最高光的一次土地竞拍发生在2011年，韩国SK实业集团以17.5亿元人民币拍得一块折合楼板价约为1.3万元/㎡的土地，轰动一时。当时甚至有传言，一个堪比陆家嘴的国际商务区“耀华国际”就要崛起了。但机遇这东西，往往也伴随着风险和不确定性。

SK的开发周期一晃就是10年，期间，后滩也曾收获马来西亚富商的青睐，决定在后滩开发总量超过100万平方米的商务空间。但终究还是“缘分未到”，开发计划高高举起，轻轻放下。后滩的空间格局直到最近这5年才慢慢走向定形。2017年9月，浦东新区耀华地块世博文化公园的控制性详细规划获得市政府批复，正式启动建设。后滩被贴上了上海中心城区最大沿江公园绿地的新标签，2平方公里世博文化公园杜绝商业开发。今年上半年，世博后滩第一高楼——上海SK大厦也终于顺利竣工，由建设期转入经营期。故事原本讲到这里就结束了，谁料，前不久的这次调规，又让四面八方的看客重新聚拢而来。新的规划打破了后滩多年来零住宅供应的格局，加推了4000余套、43.8万平方米的住宅。地产界普遍预测，这将至少为区域未来5年的人口导入留出空间。难道当年“耀华国际”的崛起之梦，真的要“虽迟但到”了吗？二相比命运多舛的后滩，隔着一条川杨河的“邻居”前滩虽然开发较晚，但一路却像开了挂。2012年，前滩规划出炉，陆家嘴集团、太古地产、铁狮门、中粮等一众商业地产迅速跟上。

到2015年前滩二级开发全面启动之时，国际学校、高端酒店等配套项目的引入也已经是板上钉钉。前滩当年提出的“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的开发目标，如今看来并没有什么显著偏差。而前滩建设“第二个陆家嘴”的口号，也随着全国500强企业的纷至沓来、太古里等面向高净值人群的商业空间开门迎客，喊得更加有底气和信心了。再次将目光转向后滩，会发现一个地区的发展有时就和人生一样，充满未知和意外。赢在起跑线的那一个，未必就是赢在终点站的那一个。比如上海真如城市副中心，早年也曾是上海“一主四副”布局中，和徐家汇、五角场、花木并列的重点发展地块。超人李嘉诚以22亿底价拿下真如巨无霸地块后，狠狠捂了10年，直接把真如捂进了历史深处。

去年，真如范围内各个大型建设项目真正进入竣工倒计时。投资者们这才想起，原来上海中环线内还有这么一块崭新的地方。其实比较下来，后滩的地理位置更佳。地处中环内、浦江东岸一线地带，北邻开发几近饱和的陆家嘴区域，南面就是上海中环圈上的新晋“优等生”前滩。多数观点认为，后滩只要靠着这一南一北两个城市“增长极”的邻居，就足够吃一阵子的了。就拿此次后滩放出住宅用地来说，人们猜测不排除是为了与前滩形成资源互补。

前滩经过几轮开发已经没有富余的住宅空间了，后滩是捡了个现成“便宜”。但事实恐怕不尽然。三这些年，随着人们生活水平日益提升，城市化的进程不断加快，现代人的择居观念，已从传统的“地段论”转向“环境论”。简言之，以前人们买房子更多关注的是区位交通，现在，家门口公共空间的品质、数量、功能丰富性、可达性，哪一个不是硬指标？特别是“临水而居”的取向日益鲜明。不论国内外，南北方，有江、河、湖泊的水岸城市，但凡水边的房子，都比远水的位置更加畅销上海黄浦江沿岸实现贯通后，不少滨江地产板块开始出现了明显的价格上浮。笔者数月前游历东北城市哈尔滨，只见售价最高的几处豪宅，毫无例外集中在松花江畔，哪怕这一汪江水在一年中半数时间里都被厚厚的冰封着，无甚景致。　　形势之变，终将导向地位之变。如果说昨天的后滩，还是前滩屁股后头那个轮候开发的“小弟”，今后，后滩有望站上新一轮城市建设的最前沿。后滩坐拥上海最大沿江公共生态空间，还兼有国际马术中心、上海大歌剧院等一众高端文体设施。某种意义上讲，后滩已经超前布局了许多未来生活场景。