多城第二批集中土拍规则调整 “房地联动”机制有望持续强化

　　下半年的土地市场，可谓热闹非凡。对于今年房地产市场的“热搜”常客杭州来说，继年内数次加码楼市调控措施后，8月18日，杭州市规划和自然资源局的一纸公告，又一次将其送上榜单。

　　该公告称，7月30日杭州发布的《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告》明确，其出让的31宗住宅用地终止挂牌，这些地块将于8月31日前重新公告。至此，今年下半年以来，已有深圳、天津、青岛、惠州、济南、苏州等城市相继叫停或中止第二批集中土地拍卖。而这些城市的土拍计划“生变”，无疑与土拍规则完善有关。

　　记者注意到，继8月11日青岛发布公告称第二批集中供地因故终止后，8月18日，青岛第二批集中供地已再次挂牌出让。但除了出让地块有所减少外，其竞拍规则亦有所改变。主要来说，其改变聚焦于竞买资格，竞买资金，控溢价、竞品质以及惩罚规则等方面。包括同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买，高新区的溢价率限制在15%以内，对违规房企设置3年禁拍惩罚等。

　　而回到杭州来看，相比其第一批集中供地出让规则，7月30日杭州发布的第二批住宅用地集中出让公告，也已在竞价规则方面进行了适当调整。具体来看，一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

　　58安居客房产研究院分院院长张波在《证券日报》记者采访时表示，从目前已知的多个城市修改的土地竞拍规则看，重点无疑落在深化“房地联动”调控机制上，即地价本身和房价之间的传导性，以及在保障项目品质的同时，如何给房企留出合理利润空间。

　　结合首批22个城市的集中土拍结果看，克而瑞研究中心提供的数据显示，“两集中”政策下，各地市场表现不一，但热度分化成为常态。具体表现为，一是高溢价地块频频涌现。22宗地成交溢价率超过50%，占成交地块的48%；二是地价水平仍在稳步上涨。与2020年全年涉宅地价格相比，22个重点城市中仅有福州、苏州、广州、长春等少数城市成交地价不及去年水平，其余城市地价上涨表现依旧突出；三是热点城市盈利空间继续收窄。

　　“从今年的土地市场看，由于大部分城市此轮市场热度上升主要由地市拉动，且部分重点城市首轮集中供地热度不降反升，这在进一步推高地价和房企成本的同时，也不利于房价水平的稳定。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里在接受《证券日报》采访时表示，在此背景下，土地市场已成为各城市跟进调控的主要方向。从目前部分城市已公布的集中土拍规则调整看，预计“控实际地价”将成为热点城市接下来在土地侧调控的主力方向。而随着后续实际地价涨幅的放缓，购房群体预期也将有所降低，进而传导至楼市、降低房地产市场热度，使得房价走势进一步稳定。

　　而具体到企业层面来看，马千里认为，随着土地侧调控由“控地价”向“控实际地价”转变，这也意味着后续热点城市实际地价将会保持平稳，并在一定程度上有望降低房企拿地成本，使得之前其以“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定的释放。而在融资受限、现金流承压的影响下，房企势必会将资金压在盈利空间充裕、土地素质较好的优质用地上。这也意味着，未来土地竞拍热度将进一步分化。

　　张波也表示，可以预期的是，为了控房价，未来房企在集中供地城市的拿地成本有望进一步降低，但对于参拍的房企资格门槛将更高，对其自有资金审核力度也将更为严格。具体到土地市场，两极分化趋势也将更加明显。