苏州加码楼市调控，效果如何？哪些城市会跟进？

　　年后，江苏苏州楼市、地市成交火热。二手房挂牌价涨幅扩大，多宗高单价、高溢价率土地成交，多个板块的“地王”纪录被刷新。在市场普遍预期之下，近日，苏州升级版楼市调控政策终于落地。

　　5月11日，苏州市出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(以下简称《意见》)。《意见》规定，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。在苏州工业园区全域内，新取得预(销)售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。

　　苏州楼市、地市成交火热

　　据诸葛找房数据研究中心报告(以下简称“报告”)显示，年后，苏州新房、二手房市场成交持续火热。4月，商品住宅成交67.57万平米，环比3月上涨102.09%，同比上涨47.67%；二手住宅成交95.79万平米，环比3月上涨52.24%，同比上涨82.5%。

　　在成交量上涨的刺激下，苏州二手房挂牌价也呈现明显上涨。报告显示，3月苏州二手房挂牌参考均价为26629元/平方米，较2月份涨了544元/平方米，环比上涨2.09%；4月二手房挂牌参考均价为27324元/平方米，较3月份涨了695元/平方米，环比上涨2.61%。

　　诸葛找房数据研究中心分析师孙明英表示，自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨，并且近期涨幅呈现扩大。工业园区与高新区的二手住宅挂牌价在苏州各区域处于领先，工业园区4月二手住宅每平米挂牌价35908元，高新区为25176元，这也是限售政策在这两个区域实施的重要原因。

　　此外，报告还指出，苏州土地市场也狂奔不止。2019年1-4月，苏州住宅用地出让金622亿，同比上涨10.23%，但土地规划建筑面积减少了9.34%；苏州土地市场受关注度高，进入2019年多宗高单价、高溢价率土地成交，多个板块的“地王”纪录被刷新。

　　限售加码引导楼市预期稳定

　　《意见》规定，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施。限制转让区域内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

　　同时，《意见》明确，对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

　　孙明英表示，此次出台的苏州调控政策重点针对限售，目前热点二线城市的限售政策普遍限制2-3年，苏州此次在部分区域限售5年，对于稳定市场预期和房价走势，引导理性购房，抑制投机需求有重要作用。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》采访时也表示，从“限售”政策的具体内容来看，并非采取“一刀切”的方式，而是根据不同区域的具体情况区别对待，具有很强的针对性。

　　为土地市场降温

　　《意见》要求，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。

　　报告指出，提高高价地的预售门槛，对开发商资金链要求更高，有利于开发商理性拿地；土地竞价超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式，有利于减少土地竞价次数，避免多次举牌抬高土地价格。

　　为认定人才留有余地

　　《意见》还提到，在苏州工业园区全域内，新取得预(销)售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。

　　对此，孙明英认为，土地与楼市的成交火热是苏州限售政策出台的市场背景，需要注意的是，此次限售区域特定了工业园区和高新区重点区域，其它区县并不在限制范围内。此次政策对在工业园区的限制也不是一刀切，而是为认定人才留有余地。

　　孙明英表示，苏州此次楼市调控政策的出台是落实“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期而做出的具体举措。苏州的调控政策代表了当下同类型城市的政策取向，楼市、地市过热调控加码政策就会出台，最近一二线城市都有明显的市场活跃现象，后续调控政策加码的预期依然存在。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，最近的热点土地市场出现调控加码的可能性非常大，楼市小阳春下，土地市场过热带来的调控升级将多城市出现。

　　中新经纬客户端注意到，此次苏州调控政策未对限购、限贷政策进行升级，没有涉及信贷的内容，对于购房资格的认定也没有变化。

　　“苏州的调控只增加的限售政策，对于市场影响最大的信贷收紧政策，苏州并没有出现，预计政策影响力度不会太大。”张大伟表示，全国各地看，除非收紧信贷，提高首付，否则对于苏州这些明显过热城市来说，抑制市场难度非常大。