大涨！杭州次新学区房迎来新一轮狂奔

　　“印未来刚交付就有6万单价成交”“青枫墅园一夜涨价上百万”“留香园成交价破9万”“西雅图4万5了”……

　　最近，杭州楼市频频被二手房高价买卖的消息刷屏，这些曾经被认为不可能的价格，似乎正在一步步变成现实。不断攀升的房价数字，挑动购房者神经的同时，也在刷新对于市场的认知。

　　包括青枫墅园、留香园、西雅图等小区在内，今年以来，杭州出现了不少房价快速上涨的次新小区，它们的共同点在于，都位于热门板块，都有全新的名校学区。在“公民同招”的大背景下，“名校傍身”的它们实现了房价的飙升。

　　近期，商报记者探访了近两年人气颇高的五个公办学校，实地调查它们对于板块房价的真正影响力。

　　杭州市星洲第二小学

　　启用时间：2019年9月

　　学区房：西雅图、西湖国际城

　　三墩北是西湖区中相对偏远的一个板块，同时也是区域内的价格洼地，近几年来，板块的限价一直未有上涨，倒挂红利却越来越明显，因此也就造成了“万人摇”频发的现象。

　　随着依托于星洲小学的星洲二小正式投入使用，在学区加码下，三墩北楼市掀起了又一阵高潮。目前该学校的最高年段为三年级，由于刚开办不久，教学质量还无从考证，但是已经有不少家长冲着“星洲小学”这块响亮的牌子，奔向了三墩北。

　　据我爱我家西雅图店的小陈介绍，现在板块内二手房卖得最火的就是西雅图，尤其是上个月成交量直接达到了主城区第一，共成交了40套。“这个月成交稍微慢下来了，因为它现在实在涨得太快了，尤其是上个月新政出来后，它的价格有了一个新的飞跃，基本上一个月就涨了三四十万，多的甚至涨了五六十万。”小陈告诉记者，现在西雅图挂牌均价4.4万元/平方米，成交价4.2万元/平方米，他也很惊讶这个价格的上涨速度。

　　至于购买人群方面，小陈表示，“大多数还是奔着学区来的，现在周边最火的就是紫璋台，但是新政一出，大概率就是热点项目，很多人没有摇号资格了，就把目光放到了最新的、品质又相对较高的西雅图，西湖国际城的成交也很多，但是价格和西雅图比还是有差距的，两个楼盘整体的居住体验和品质都完全不在一个档次了。”

　　就在最近，小陈就接待过一位从闲林过来的客户，孩子正在上中班，考虑到后面的就学问题以及家里的情况，想要在三墩北置换一套大面积的房子。“他觉得学校很好，至少牌子响亮，有一定的保障，而且他当时一眼就看中了西雅图，觉得楼盘景观比较高档，符合自己的改善需求，不过他的预算在500万到600万左右，放在现在来看，买不买得到还不一定，因为现在房东都不怎么诚心。”

　　门店里的另一位工作人员小毛则告诉记者：“现在这里的房东的确是很膨胀，而且现在还有十三中要搬过来的传言，很多房东都在观望，想以一个更高的价格出手，甚至有人还想卖五万。”

　　杭州行知第二小学

　　启用时间：2018年9月

　　学区房：西溪蝶园、西庐、西溪华府、西溪里

　　同处西湖区的蒋村板块，近期也因为学区的原因，二手房呈现出大涨情况。

　　家住西溪华府的李先生，在2013年购入了小区一套89平方米房源，当时总价还不到200万元，最近几年迎来了数波涨幅，G20峰会、西溪银泰城开业、行知二小开学、西溪天街开业，每当板块有新的配套落地，房子价格就能上升一个台阶。

　　“我买的时候还没有学校，后来要引进名校，一直到最后确定是行知小学和十五中，当时房价的确涨了不少。最近，又有不少中介打电话上门，问我是否有挂牌出售意向。”李先生说道。

　　据了解，行知二小于2018年正式招生，目前学校已经投入使用三年时间，最高年段为五年级，对应学区为西溪华府、西溪蝶园、万科西庐、西溪里等。由于板块承接了未来科技大量的外溢需求，加上板块内的价格相对较高，因此居住人群素质也普遍较高，不少购房者都看好此处的生源。

　　“我这边大部分客户都来自阿里，都是为了小孩读书，有些年纪比较轻的，也基本都会咬咬牙，希望一步到位，直接解决孩子的上学问题。”我爱我家西溪华府店的小陈对记者说道。

　　据他回忆，大约在三个月前，行知小学对应的学区房价格都普遍上涨。8月时，西溪华府89方房源的价格还在480万元左右，现在已经要卖550万元，三个月时间跳涨70万元。“西庐在上周也成交了两套，价格比西溪华府更贵，不带车位的话，89平方米成交价大约600万元。”小陈说道。

　　卖得最火的则是西溪蝶园。“上周二有一对阿里的小夫妻来看房，已经有小孩了，想要换一套大户型改善。西溪蝶园挂牌的6套房子我都带他们看了，看完后他们表示回去考虑下。结果到了周六，这6套房子已经卖掉了3套，他们听说后赶紧来签合同，850万没还价买了其中一套。”小陈告诉记者，现在西溪蝶园只要房东把房子挂出来，就会有客户买，“不过现在房子不多，客户很紧张，房东也看不懂行情，不敢轻易拿出来卖。” 

　　杭州市竞舟第二小学

　　启用时间：2020年9月

　　学区房：融创·河滨之城

　　与行知二小隔着余杭塘河对望的竞舟二小，上个月刚刚交付使用，学区主要对应河滨之城，也是购房者追捧的热点。

　　“河滨之城本身盘子就比较大，又是融创的次新房，品质较高，周边很多高知人群都会选择这里，像阿里的管理层、浙大的老师，有很多都住这里。这样一来，竞舟二小的生源也就比较纯粹，不少人都看好这一点。”我爱我家河滨之城店的经纪人小纪向记者介绍。

　　据他所说，受到“公民同招”和楼市新政的影响，最近很少有河滨之城的房东挂牌房子，年初的时候房源最为充足，挂牌量在50套左右，现在就只有20余套。成交方面，今年4—7月的成交量都比较高，最高单月能够成交30套左右，“最近因为价格涨到一定高度了，成交量有些下降。”

　　“现在河滨之城沿街的89方房子挂牌都620万元起步，小区中心房源700万元起步，5月份开始一直在涨，到现在最少涨了有80万元，9月挂牌均价就已经超过7万元/平方米。现在房东的心态都不好，都想卖得更高，哪怕客户愿意以挂牌价买入，房东也不一定会同意，现在基本不存在还价的余地了。”小纪说道。

　　最近，小纪有个客户看中了1号楼沿河的一套房子，房东挂价620万元，跟房东谈了一次后，立马涨到了650万元，最让小纪没想到的是，客户最后还是愿意买，“主要就是看中学区和沿河景观，我们都是比较吃惊的。”小纪告诉记者。

　　另外，小纪还提到，现在竞舟二小只对应河滨之城一个小区，意味着只要买了河滨之城，便可以保证入读竞舟二小。而行知二小对应的小区较多，将来存在被调剂的可能，这也是很多人选择河滨之城的原因之一。

　　华东师范大学附属杭州学校

　　启用时间：2019年9月

　　学区房：蓝孔雀、雍容华庭、学院府

　　位于申花板块的华师大附属杭州学校，是一所78班的九年一贯制学校，依托于华东师大优质的教育教学资源，被称为拱墅区的公办教育“金名片”，于2019年9月开始招生。该学校对应融信蓝孔雀、雍容华庭、学院府、金玺玉府等多个小区。

　　记者采访了解到，在华师大附小对应的几个小区中，学院府最受购房者欢迎，由于小区本身品质比较好，又靠近学校、地铁，因此几乎来看房的客户都会比较喜欢学院府，但是它价格也比较高，成交量并不是最突出的。

　　招商·雍容华庭靠近北面的留石高架，噪声影响较大，价格在这个板块相对便宜，成交量和学院府基本一致，情况好的时候一个月能够成交10多套；而蓝孔雀，成交量相对少一些，一个月七八套左右。

　　“前两个月来看的人比较多，这个月少了，8月份开始价格就涨得比较多，8月底学院府有一套800万元成交的，单价在6万元左右。现在不行了，房东挂牌单价都在7万元左右，成交也基本下降了一半，像学院府这个月都还没有成交。买家基本都是为了孩子读书，要不然不会这么高的价格买的。”德佑蓝孔雀店的小王对记者说道。

　　钱江外国语实验学校

　　启用时间：2017年9月

　　学区房：绿城·留香园、中海·御道、运新花苑

　　钱江外国语实验学校，位于凤起东路与御临路交界处，于2017年9月正式启用，是杭州第一个九年一贯制的公办双语学校。崭新的校舍、优秀的师资团队、双语教学的特色、丰富的课程设置，让这所学校成为了江干乃至杭州的后起之秀。

　　根据学区划分，钱江外国语实验学校的学区房包括运新社区、钱运社区、三堡社区（三堡东苑），从小区来看，主要有运新花苑、绿城·留香园、中海·御道、东方御府等等。其中，这两年房价涨幅最快，目前单价最高的，当属绿城·留香园。

　　“留香园突破9万元/平方米了！”最近，关于留香园二手房价格的消息“刷屏”了杭州楼市，不过记者查询好找房平台后发现，留香园近6个月的最高成交价，仍然停留在8月22日成交的一套房源，单价86436元/平方米。

　　这个价格，跟留香园2017年清盘时48000元/平方米的价格相比，上涨了80%。而它在2015年首开时，139平方米以下户型均价只要35000元/平方米，按照现在的最高成交价计算的话，涨幅接近150%。

　　“去年刚交付时，留香园最高就出现过7万元/平方米以上的二手成交价，后面一直在涨，”我爱我家御道店的经纪人小王告诉记者。据他介绍，上半年还有一些低楼层房源报价在7万元/平方米以下，挂牌后马上成交，“现在挂牌房源很少，而且没有总价在1000万元以下的房源了。”

　　小王给记者展示了目前留香园总价最低的一套挂牌房源，113平方米三房两厅两卫户型，开发商精装全新未入住，高楼层可以看到钱塘江景观，报价1010万元，折合单价约8.9万元/平方米。“这套房子无需增值税，性价比还可以。”小王说道。

　　据小王介绍，地段和学区是不少买家愿意高价买入留香园二手房的最主要原因。“基本都是有上学需求的客户，同时看好江河汇的增值潜力。留香园跟其他小区相比，环境、户型、物业等各方面都要好很多，而且自带钱江外国语实验学校附属幼儿园。”

　　不只是留香园，钱江外国语实验学校的其他学区房，今年也迎来了房价的快速上涨。

　　小王告诉记者，中海·御道路一号的挂牌均价已经涨到6.8万元/平方米，挂牌最便宜的一套，总价750万元，单价6.3万元/平方米；年代较早的运新花苑价格稍低，也超过6万元/平方米，“面积不小，总价基本在700万元以上，而且100多平方米只有两房，户型没有优势。”小王说道。

　　“公民同招”让学区房更香

　　热门板块房价上涨更快

　　2020年5月，随着《杭州市教育局关于做好2020年义务教育学校招生入学工作的通知》的发布，杭州正式进入“公民同招”时代：公办民办同步招生，均不得筛选生源，公办按学区就近招生、民办在审批地范围内招生，电脑随机派位录取。

　　“公民同招”的落定，加速了学区房需求的爆发。“‘公民同招’的前提下，有真正需求的家庭都想有公办学校作为保底，优质学区房的需求一下子爆发，带有名校名头的学校，立刻成为香饽饽。”资深业内人士、双赢机构总经理章惠芳说道。

　　浙江中原首席分析师荆海燕认为，今年学区房价格的上涨，一个前提就是“公民同招”后，对于公办学校的依赖性更强。

　　“今年涨价的除了传统的学区房外，还有两类新晋学区房，一类是新学校与产业人群的结合， 如西雅图、河滨之城，很多购买者来自云谷、未来科技城，学校有一定的知名度，而且生源也相对一致，家长愿意买单；另一类是热门板块的新学校，比如申花与钱新二期，板块有热度，房价不菲，聚集比较多的城市中产，作为保底的公办学区房，会有源源不断的追求者。”荆海燕解释。

　　在这波学区房涨价潮中，热门板块的表现确实更为突出。比如“万人摇”的三墩北，虽然新房限价只有28300元/平方米，但是目前并没有在售房源，购房者只能选择单价超过4万的二手房，不过放眼整个西湖区，这个价格仍然属于洼地。

　　又比如钱塘江畔的江河汇板块，被广泛看好成为下一个顶级豪宅区，拥有优质的教育、地铁、商业等各类资源，尽管目前房价已经“破八”，后续也有一定的新房供应，仍然有购房者愿意高价买入二手房。

　　“名校”标签自带吸引力

　　业主炒作也是关键一环

　　今年在二手市场上表现突出的学区房，还有一个共同点：学校都带有“名校”标签。在名校光环的笼罩下，尽管这些学校才启用几年时间，还没有毕业生，购房者依然趋之若鹜。

　　有一类是老牌名校的分校，比如三墩北的星洲二小，就是西湖区老牌名校星洲小学实施连锁办学后开办的第一所学校，跟星洲小学实行统一管理。蒋村的行知二小和竞舟二小，本部则分别是行知小学和竞舟小学，都是西湖区热门公办小学。

　　申花板块的华东师范大学附属杭州学校，则是依托华东师范大学的优质教育资源，重点打造的一所集小学、初中为一体的九年一贯制公办学校。

　　“名校”光环的吸引力之外，业主和中介对小区的炒作，也是这些学区房价格上涨的关键一环。

　　譬如，前段时间出现了“青枫墅园集体一夜涨价上百万”的情况，同时“挂高价掩护低价出货”更是成为普遍现象。“有些房东因为行情好，买的人多反而产生了惜售心态，发现价格挂得高也会有人买，又提高了自己的心理价位。买家和卖家，都是买涨不买跌的心理。”章惠芳说道。

　　另外，在自媒体时代，高价成交的炒作更吸引眼球，也更容易通过社交媒体传播。很多时候，仅仅是一张“高价成交”的对话截图，甚至就能成为夯实房价的理由。

　　“学区房的保值增值能力是肯定的，不过现在高价买入也存在一定的风险，主要跟板块新房供应、学校教育质量有关。”章惠芳认为，如果将来学校的生源质量、实际测试的成绩和升学表现不能达到预期，无法成为真正优质的学区房，那么它的价格就会出现反复甚至下滑。