东湖新城高溢价打响2020年杭州土地揭幕战 新希望、中天入驻

　　浙江在线-住在杭州网1月2日讯（浙江在线记者马梦婷）今日，东湖新城核心区域第一次“限房价”土地出让，揭开2020年杭州土地出让篇章。

　　据悉本次参与两宗土地竞争的房企均超过了十家，可见热度。

　　最终，万宝城旁商住地竞价25轮由新希望封顶总价竞得，成交总价134634万元，成交楼面价12342元/㎡；东湖新城CBD商住地竞价35轮由中天以总价181741万元竞得，成交楼面价11686元/㎡，溢价率23%。

　　2020年1月2日余杭区土地成交信息表

　东湖新城区位图（来源：“决策通”）

　　“双限”之下，东湖新城核心区万宝城旁土地仍封顶溢价成交，而东湖新城CBD商住地溢价率也有23%，究其背后，为何热度较高？

　　一、“万元”左右地价，在杭州全市仍属珍稀

　　从12342元/㎡和11686元/㎡两宗土地成交楼面价来看，东湖新城地价稳定。

　　而这样的地价，放眼杭州全市，仍属于珍稀的“万元”左右地价。

　　2019年6月，东湖新城CBD两宗商住地由西安曲江新鸥鹏拿下，成交总价分别为17.2亿元、18.9亿元，楼面价8690元/㎡、8704元/㎡，均自持4%。两宗地块住宅可建面积均不超过计容可建的65%，商业商务占比35%。商业商务部分不得建造酒店式公寓，最小产权分割单元不超过300㎡。据浙报传媒地产研究院测算，两宗地块住宅部分实际成交楼面价约12270元/㎡左右，毛坯保本售价约17100元/㎡左右。（由于自持比例4%，建面124407㎡，测算中予以忽略）

　　由此可见，“限房价”两宗土地和西安曲江新鸥鹏项目地价基本相当，和板块地价标杆荣安•柳岸闻莺（2017年成交楼面价13840元/㎡）相比仍下调较多。而两宗土地在交通方面还有较大优势，均近邻在建地铁九号线站点，万宝城旁商住地与北沙路站约仅190米。

　　二、房企利润率预期稳定

　　北沙路与雨荷路交汇东南处商住地位于东湖新城核心区，东侧为万宝城。新洲路与长宁路交汇东北处宅地位于东湖新城CBD。

　　从区位上来看，两宗土地属于东湖新城不同区域，但均为东湖新城核心范围，相距不远，可共享生活配套。

　　两宗涉宅地限价一致，毛坯销售均价不高于17800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于19580元/平方米，装修价格不高于3000元/平方米。据浙报传媒地产研究院测算，若按照政府销售限价，万宝城旁土地利润率在3.3%左右，东湖新城CBD土地利润率在6.8%左右，预期在稳定范围。

　　三、配套进阶提升综合价值

　　此外，东湖新城核心区域各项综合配套进阶为板块价值提供良好预期。

　　据杭州市东湖新城(余杭经济技术开发区)中心区城市设计，中心区未来将集金融办公、商业商务、文体科创、创新研发、公共管理、交通枢纽等多重功能于一体，成为高效便利、大气开放的城市门户，国际风尚、宜居宜游的产城人融合新区，设有高铁枢纽、商旅走廊、中央森林公园、文化中心、市民中心、综合医院等核心项目。

　　教育：地块周边有余杭高级中学、育才实验小学、杭二中树兰实验学校等教育资源，区域内浙江理工大学时尚学院已经完成方案设计；

　　医疗：区域附近有余杭区中医院、余杭区第一人民医院（浙医二余杭分院）、余杭区第五人民医院、余杭儿童医院、余杭妇产医院等多家医院。

　　交通：随着“三路”中东湖高架路余杭段、秋石高架路余杭段开通，驾车便可以顺畅地通达市区。9月28日，“三路一环”快速路网最后一路：留石高架路世纪大道段开通。近日，留石高架路世纪大道段永西村匝道和良熟路匝道全部开通。而“三路一环”快速路网最后一节点工程望梅路互通也在建设中，计划今年底完成主体高架桥梁合龙实现贯通，预计2020年8月通车。此外，区域还将建设杭州中环等多条快速路，余杭东西向快速路正在建设中，未来将连通板块与未来科技城的东西向快速路。

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③东湖新城两宗商住地车位价格按照20万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　④东湖新城两宗商住地精装成本按照1500元/㎡。

　　⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。