保障租户和房东权益 杭州发布住房租赁新规

　　张女士刚刚掏出36000元交了一年的房租，可入住不到一个月，中介“跑路”了，急得她团团转。

　　和张女士签约的，是上海喔客。她租的这套房子，原本属于杭州乐伽公寓托管，今年8月，乐伽停止经营，所有房源由3家公司接管，其中就有上海喔客。

　　“我想，他们能站出来接管，肯定底气很足。再加上房租确实便宜，每个月才3500元，比同区域能便宜1000元左右。就签了合同。”然而现在，她缴纳的房租都“消失”了，房东说“一点都没收到”……

　　这样的不靠谱现象，今后在杭州或将不再发生。

　　杭州市住保房管局昨天联合市金融办、人行杭州中心支行，制定发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，内有专项租金监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险警示等内容，保障了租户及房东的合法权益。

　　该办法执行时间为2020年1月1日至2022年12月31日，为期3年。

　　杭州出手为长租公寓企业立规矩

　　张女士的遭遇并非个例，从去年的鼎家倒闭，到今年乐伽“破产”，再到前不久的德寓“垮台”，最终受害者是大批无辜的房东和租客。

　　这也间接暴露了租房市场中一些不合规的乱象，类似德寓、喔客这种长租行业的公司遇到资金问题，主要是初期大多采取“高收低出”模式抢占市场。

　　一位资深中介表示，“高收低出”模式是目前长租公寓在市场中迅速扩张的一种方式，房东以较高的价格出租，租客以相对低的价格租到房子。中介靠金融运作去实现商业盈利，这种金融运作，一般情况下又是高风险和高回报的，“一旦资金链断裂，公司就会立刻倒下”。

　　高收低出、租金贷、快速装修等种种不合理模式，导致长租公寓屡屡出现资金链断裂，以及出现装修安全问题。

　　目前，长租公寓市场已经到了重新整合阶段。可以预料的是，随着市场的进一步发展，仍会有不规范的长租公寓企业被淘汰出局。

　　为了进一步加强住房租赁市场监管，规范住房租赁企业行为，促进住房租赁市场平稳健康发展，杭州出手了。

　　10月9日开始，杭州市住保房管局开展了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》意见征求活动。

　　昨天，《监管办法》正式出台。直指租赁企业资金使用规范问题的监管空白。

　　设立租赁资金专户

　　设立风险防控金

　　《监管办法》明确要求，本市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业，要在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。

　　同时，通过租赁平台对外公布住房租赁企业的专户信息，接受社会监督，并在企业经营活动场所、租赁房源发布平台、房屋租赁合同中，明示专户信息。

　　住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金，以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金，均应缴入专户管理，实现资金动态监管。

　　《监管办法》还要求从事利用收储房源开展住房出租业务的“托管式”住房租赁企业，须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下，用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。

　　风险防控金的总额，按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。扣除风险防控金后，所余部分资金不足以支付房源委托出租人本期应付租金的，将被风险预警一次。累计3个月被预警的，房产行政主管部门将该住房租赁企业列入风险警示名单。

　　“托管式”住房租赁企业因经营不善，无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金，以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务，通过向市房产行政主管部门提交书面申请，经审核同意后，凭市房产行政主管部门出具的书面同意材料，向银行申请解冻并使用风险防控金。

　　对存在违规行为的住房租赁企业，各相关部门将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记录企业诚信档案等方式进行处理。

　　总的来说，《监管办法》可以更好地杜绝相关租赁企业随意挪用租赁资金，去进行盲目扩张或者盲目金融化、资产证券化的情况，相关的风险也会大大降低。

　　即使未来相关租赁企业因为资金链断裂而倒闭破产，相关房东租客的损失，还可以通过风险防控金来兜底。