频频流摇、价格松动！杭州楼市的面孔，悄悄在变

　　进入10月份，第四季度的大幕拉开，楼市也随之进入2019年最后的冲刺阶段。在经过了一个成色不足的“金九”之后，“银十”成为了开发商们最后的“救命稻草”，加速出货，快速回款，成为了房企的一致选择。

　　于是，在这已经过去的大半个月里，我们看到了诸多明星项目的次第登场，有绿城的5盘连推，也有金色和庄、湖景居等“宕机”多年的老盘重新入市，以及仁恒滨江园、融创城等新盘的首发。

　　而在这一波开盘潮的带动下，我们忽然发现，在新房市场，在土地市场，在二手房市场，杭州楼市的面孔，在悄然发生改变。

　　新房 千万级豪宅抢着要 刚需项目却频频流摇

　　今年10月，红盘迭出，尤其是多个豪宅项目的入市，可以说引爆了改善市场，展现了杭州高端购房群体的强大购买力。

　　先是今年最具话题性的项目，绿城建发·沁园推出最后一批房源，4幢共85套洋房房源，均价63600元/平方米，建筑面积160—280平方米，总价基本在800万—1100万元。经过登记，最终共有304户家庭参与登记，平均中签率27.96%。

　　接着，钱江新城南星桥的最后一个宅地项目仁恒滨江园，在万众期待中首开，推出120套精装修房源，户型建筑面积约170、190、250方，均价70800元/平方米（精装标准6000元/平方米）。尽管仁恒滨江园单套房源总价都在1100万元以上，仍然吸引了691户家庭登记，平均中签率低至17.36%，创下了摇号以来钱江新城豪宅的最低中签率。

　　钱塘江南岸，绿城·晓风印月也在月中发布销售方案，首开推出398套精装修房源，其中144方以下房源148套，均价47100元/平方米；144方—160方房源119套，均价47600元/平方米；160方以上房源131套，均价48100元/平方米。最终，共有4221户家庭登记，平均中签率只有9.43%。这个数据，打破了下半年滨江区多次流摇的尴尬局面，重新为板块正名。

　　相比于千万级豪宅“卖一套少一套”的稀缺性所带来的“哄抢效果”，价格更加亲民的刚需项目，最近的表现却显得很疲软，尤其是供应量大、竞争激烈的板块。

　　据不完全统计，截至昨日，10月杭州已经有30个项目完成摇号登记并公示人数，其中，有14个项目遭遇“流摇”，占比约46.7%。

　　临安占据绝大多数，共有8个楼盘，分别是碧桂园·玖晟府、越秀·星悦城、滨湖天地、印象苕溪、风景未来城、凤鸣公馆、春风燕语、通策状元府。

　　另外还包括，余杭区的国开东方·凤凰台、随塘，萧山的嘉裕天城二期，滨江的时代·滨江悦，钱塘新区的龙湖·春江天越，富阳的三江澳海澜庭。

　　房价 个别楼盘价格松动 土拍透露新的房价“天花板”

　　这个月，随着不少焦点楼盘的入市，以及涉宅地块的挂牌和出让，个别板块的房价开始出现松动倾向。

　　在仁恒滨江园公布价格以前，钱江新城的豪宅售价近一年时间都保持在精装70000元/平方米以内，保利滨江·翡翠海岸均价68000元/平方米，信达滨江·壹品和保利滨江·上品价格都是69800元/平方米。而今年8月初出让的新鸿基平安江河汇地块，住宅部分限制均价也是69800元/平方米。

　　就在大家都以为69800元/平方米将成为未来两年钱江新城的房价天花板时，仁恒滨江园以70800元/平方米的价格首发，突围而出。仁恒滨江园由仁恒和滨江两大标杆房企联手打造，被广泛认为是今年杭州最顶级的项目之一，尽管总价高达千万以上，仍然受到高端购房群体的追捧，创造了钱江新城千万级豪宅的最低中签率。

　　另一个价格超出市场预期的项目是金沙湖板块的湖景居。在大江东的金色和庄以两年前12000元/平方米的价格重新入市后，同处钱塘新区的湖景居随之进入购房者视线，这个项目在2016年曾以16000元/平方米的价格开盘，目前已经是现房销售，能否再现曾经的价格，成为关注焦点。

　　不过，湖景居最终领出的价格是32950元/平方米，跟三年前相比涨幅超过80%，也是金沙湖新房的最高价格。不过，跟绿城在7月份拿下的金沙湖宅地毛坯限价33500元/平方米相比，湖景居仍在限价范围以内。

　　与此同时，土拍市场也透露出一些板块房价的上涨迹象。

　　本周二，临安出让了一宗滨湖新城商住地，根据出让文件，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于23300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于34950元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

　　从数字上看，精装26800元/平方米的均价，比当前板块价格高出不少。目前，滨湖新城的合院毛坯单价在32000元/平方米左右，高层和洋房的毛坯均价则在17000—21000元/平方米。

　　滨江区也有变化。日前，滨江区挂牌西兴单元一宗商住地，根据出让文件规定，所建商品住房精装销售均价不高于49200元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于49170元/平方米。这个价格，比目前在售的杭州壹号院的48100元/平方米，晓风印月的47100—48100元/平方米，中海云宸的47000元/平方米，都要高出不少。

　　二手房 挂牌量接近10万套 降价才能促进成交

　　跟新房市场不断有爆点不同，下半年以来，杭州二手房市场行情冷淡，成交量持续下滑，挂牌量则是一路上涨，业内人士估计，后市一段时期内，或许将迎来轻微量价齐跌的情况。

　　好找房数据显示，过去三周，杭州市区（不含临安）总共成交了二手房3047套，尽管呈现出连续上涨的势头，不过10月总体成交量大概率在5000套以内，将低于9月份，下滑趋势已无悬念。

　　与成交下滑相比，市区二手房的挂牌量则日益增多，目前共有98374套挂牌房源，逼近10万套大关，而在7月底，这个数据是8.5万套，三个月时间，增加了超过1万套。

　　一方面是新房更有价格上的吸引力，另一方面是挂牌房源量大，对于想要早日出手的卖家来说，降价成为了唯一的有效手段。

　　“挂了3个月，最后还是降价20万才成交的，”小陈最近刚刚卖掉了自住的金色黎明三期一套房子，89方精装修，满2年，总价380万元。“小孩出生了，想要换个好一点的学区，提前准备起来，”小陈告诉记者，他已经看好了申花板块的二手房，那边也有还价的空间。

　　王女士的一套天时苑的跃层大户型，也在上周找到了买家，总价510万元，比她的挂价便宜了了18万元：“现在二手房行情一般，虽然价格比我的预期减了很多，能够早点卖掉总是好的。”

　　“这段时间，房东对价格的预期有所降低，有的急于置换，所以议价空间比较大，是个不错的购房窗口期，”某位资深二手房经纪人如是说道。