89方三房两卫逐渐告别主城区 在售房源不足600套

 　“现在105方都算是稀缺小户型了？”上周，小陈在微信朋友圈看到了申花某楼盘的推广信息，“稀缺小面积105—125方”的描述，让他吃了一惊。

　　其实，不只是小陈，大多数人都需要更新自己对于当下房产品的认知了。从去年下半年开始，主城区新推出的项目中，带有89方户型的新盘屈指可数。95方甚至100方这样的面积段，在不知不觉中构筑起了主城区新的置业门槛。

　　克而瑞的统计数据显示，目前杭州主城区（包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、之江、钱塘新区）的可售房源中，89方户型总共只有568套，除了极个别在售新盘有50套以上房源外，其余都分散在已交付老盘中。

　　不只是主城区，余杭、萧山这些区域的热门板块，也正在跟小户型住宅慢慢告别。不过，购房者也不必焦虑，在一些刚需板块，仍然有不少89方可供选择。

　　89方房源不足600套 要买只能选择“向东看”

　　89方越来越少了，这是购房者最直接的感受。

　　去年下半年，主城区还有万科融信·西雅图、中国铁建·西湖国际城、新天地·金色时光、地铁绿城·杨柳郡、三湘印象·森林海尚、金地·玖峯汇、金地宋都·都会钱塘等十余个项目集中提供89方房源，而现在，这个数据迅速减少。

　　以5月为例，记者统计发现，5月1日至今，主城区已经有10个项目领出预售证，总共推出1287套住宅房源，但是其中89方以下户型的房源，总共只有132套，占比仅有10%。

　　而且，这132套房源，全部来自一个楼盘——钱塘新区的龙湖·春江天越。

　　克而瑞的统计数据显示，截至5月22日，杭州主城区的可售房源中，89方户型总共只有568套。除了龙湖·春江天越外，阳光景台有82套，天城府·天著有50套，信宇·锦润公寓有22套，德圣·潮闻天下有21套，其余房源都是零星分布在已交付的老盘当中。

　　后续供应也不容乐观，而且89方房源几乎都集中在大城东方向。目前在售项目中，接下来还有89方的包括龙湖·春江天越、金地宋都·都会钱塘、龙湖·江与城、滨江新希望新城·未来海岸等，这几个项目，都位于钱塘新区。

　　还未入市的新盘中，也只有个别项目规划了89方户型。其中，最受关注的当属丁兰新城的龙湖·武林上城。作为21万方龙湖天街的住宅产品，武林上城住宅共规划470户，主力户型89—139方，其中89方做了两个户型。据了解，该项目即将在近期首开，推出337套房源，其中包括190套89方户型。

　　开发商不再“偷面积” 三房两卫门槛提高

　　在89方逐渐从主城区退场的同时，我们看到，不少新盘都推出了92方三房两卫、95方三房两卫，甚至是100多方三房两卫的户型，作为自己的“入门级”产品。

　　比如，刚刚创下14.03%的首开中签率的刚需项目杭房城发·御东方，最小户型为99方三房两卫；桃源板块的融创金成·臻蓝府，起步户型为107方三房两厅两卫。

　　而在高端豪宅领域，购买门槛更高。这段时间接连热销的绿城建发·沁园、保利滨江·上品、融信远洋·厘望NEO1、杭州大家等项目，以及即将首开的滨江金地·御品、安徽置地·凤起钱潮，这些“5万+”的项目，最小面积段几乎都在120方以上。

　　为什么开发商现在不做89方户型了？为什么三房两卫的门槛提高了？

　　在中原地产首席分析师荆海燕看来，政府严格管控“偷面积”，是最主要的原因：“偷面积被禁止后，要想做出市场接受度高的三房两厅户型，面积只能往90方以上走。”

　　2018年7月，浙江省出台实施了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》的新规，不仅对阳台、露台、飘窗、设备平台等可以“偷面积”的部分计算更严格，而且对这些部位在整套房间中的面积占比都有了明确的限制条件。

　　“之前因为市场不好，房企挖空心思做附加值，赠送面积多就是最大的卖点之一。而且随着房子重新好卖起来，房企偷面积的意愿也降低了。”同时，荆海燕认为，“90/70”政策的退场（即：新建商品住房套型建筑面积90方以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上），也是导致89方减少的重要因素。

　　“现在没有这个限制，在不偷面积的情况之下如果坚持做89方，就要牺牲各个功能空间的尺度，而市场的接受度很难把控。”荆海燕说道：“对于开发商来说，想做出让客户感觉舒服的户型，只能90多方往上。”

　　双赢机构总经理章惠芳认为，现在规划审批要求越来越严格，尤其是去年下半年以后出让的土地，很多原来的“灰色”部分——赠送空间、飘窗等现在基本没有了。“要做到原来89方三房两卫的尺度，可能就要95方以上，甚至100方了。”章惠芳说道。

　　市区刚需板块仍有不少89方 有洋房甚至做出83方三房两厅

　　虽然主城区的小户型越来越少，但是在新房供应量较大的余杭区、萧山区、临安区、富阳，仍有很多将89方作为主要卖点的楼盘。

　　其中，绝大部分楼盘的拿地时间都比较早，而且大都分布在刚需板块。例如，在当下刚需们最关注的板块之一的崇贤新城，就聚集了不少小户型楼盘。预计将在下个月首开的远洋路劲·上河宸章，有可能会一次性推出全部636套房源，据销售顾问介绍，项目所有高层房源中，88方、89方的房源一共有200多套。

　　在余杭区，最小户型控制在89方，甚至更小面积段的项目还有很多，遍布老余杭、仁和、星桥、翁梅、东湖等各个板块。

　　比如，良渚板块的保利融信·和光尘樾、万科·大溪谷、万科·缦云坊；老余杭的国开东方·凤凰台、绿都·鉴未来、金成·英特尔湾；东湖板块的上坤·山语四季、华润·御山道壹号；临平新城的绿地·艺尚府、天都城；仁和的上塘九里、北城芳满庭等等。这些项目的89方户型，既有高层房源，也有洋房房源，除了个别老盘是三房一卫或两房两厅，其他新盘基本都做到了三房两厅两卫。

　　尤其是良渚的万科·缦云坊，把83方的洋房做到了三房两厅户型，在当前市面上，算得上是“神户型”。

　　跟余杭区的小户型集中在纯刚需板块相比，萧山区的89方三房两卫户型，不仅集中出现在房价“2字头”的南部卧城板块，在单价3万以上的板块，也有零星分布。

　　比如，市北板块的新城璟隽·公馆，89方高层做出了边套和中间套2种89方户型，均价31856元/平方米（装修标准3000元/平方米）；湘湖板块的金地滨江万科·悦虹湾，4月份推出88方三房两卫，均价32994元/平方米（装修标准4000元/平方米）。

　　而在刚需属性更强的临安区，大多项目仍然将置业门槛控制在89方。据记者不完全统计，目前临安区在售新盘中，起步面积在89方的项目，共有16个，而最小面积95方起的楼盘，只有7个。