一年多来买地投入超过400亿元——加码杭州，房企缘何偏爱综合体

　　浙江在线-住宅杭州网11月18日讯（浙江在线记者 方臻子）承载着古老杭州数百年商业历史的“活化石”，又见证着“网红”杭州一日千里“城变”的核心地标——百井坊日前有了新使命。“恒隆广场·杭州”项目在此地开工。

　　百井坊项目开工的消息迅速引起广泛关注，而热度过后，舆论很快越过项目本身，把目光纷纷投向实体零售、商业格局，乃至杭州这座城市的未来。近一年多来，杭州商业地产的版图悄然发生变化。继恒隆后，华润、嘉里、新世界、新鸿基等商业地产开发商，不约而同“瞄上”杭州重磅商业地块，仅投入的土地款就超过400亿元。未来，杭州中心有恒隆广场、南有K11、东有IFC（或apm）、北有嘉里城，新的商业综合体，将在这座城市遍地开花。

　　商业地产开发商，为何近来突然加码杭州？不远的将来，恒隆广场、K11、IFC等商业明珠的悉数登场，又会给杭州的商业竞争注入怎样的新鲜活力，乃至改变杭州的商业格局？

　　追与等

　　绝版宝地

　　开启蝶变

　　“杭州这个‘女孩子’不好追。”站在开工仪式的红毯上，恒隆“掌门人”70岁的陈启宗回忆起拿地，感慨中带着幽默。他说，这一追就是14年。

　　陈启宗是恒隆地产的董事长，香港商界传奇。跟香港很多企业一样，恒隆是家族企业，在毕业于美国南加州大学的陈启宗执掌下，崛起为香港数一数二的开发商。恒隆地产在内地的主业是建造、管理及持有世界级商业综合项目，收入自来物业租赁，风格颇为“老派”。财报显示，2019年前6个月，恒隆地产实现业务收入42.04亿港元，全部来自物业租赁收入。

　　1991年，陈启宗开始投资内地，第一站选在上海。他的两个招牌项目恒隆广场和港汇广场，至今在上海依然很有魅力和人气。

　　陈启宗说，2004年恒隆开始在上海以外寻觅机会，在他第一批考察的城市名单里，就有杭州。“14年来，杭州所有好的地块，我们都看过”。也是在这14年间，恒隆在沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明等地，又布局了8个大型项目，却迟迟没有落子杭州。

　　当天新闻发布会上，陈启宗介绍了他与众不同的投资理念：只投顶级城市、顶级地段的顶级持有型物业。在他眼里，这类物业抗危机能力最强，且有极稳固的保值增值功能。所以，在杭州，恒隆一等就是14年，直到2018年百井坊地块挂牌，总算找到了“对的地方”。

　　虽然地块的出让条件近乎苛刻，如须全部自持、要保护文物古迹、要建设安置房，但这并不能阻止陈启宗对“浙江省内最具商业价值的地块”的追求。2018年5月的这场“土地大战”几近传奇，历时近7小时、竞价336轮，最终恒隆以107.3亿元总价“抱得美人归”。溢价率高达118%，楼面价55285元/平方米，成为2018年国内屈指可数的百亿元项目，至今仍保持着杭州商业地块最高楼面价的纪录。

　　说完杭州的“不好追”，　陈启宗又补充道：“美的事物不容易得到，但却又值得等待。”杭州恒隆广场项目，是恒隆地产目前在中国内地最重要的一笔投资，恒隆要在这个地方砸下190亿元人民币，打造高端综合商业项目，包括了一座购物商场、五座甲级办公楼，以及一座高级酒店。

　　“5年后，一个真正世界级的商场，将呈现在杭州的老百姓面前。”开工仪式现场，陈启宗宣布，杭州恒隆广场将在2024年起分阶段落成。

　　时与势

　　地产大佬集体加码

　　事实上，看中百井坊地块的，不止恒隆一家。当时，参拍地块的6家单位，除了本土的银泰外，还有华润、恒隆、新鸿基、新世界、九龙仓等。

　　虽然彼时未能有所斩获，但在今年，他们中的大多数都已如愿落子。

　　8月，新鸿基&平安联合体，以132.6亿元的总价，中标杭州拥江发展时代的重要城市地标——江河汇综合体。新鸿基旗下的IFC（国际金融中心）、主打潮流型的购物中心apm，有望进驻。有别于让华润操盘的万象城，这一次，新鸿基亲自披挂上阵。

　　7月，新世界花了98亿元，拿到了城站东广场的望江新城综合体，首度进入杭州。新世界拥有艺术主题的高端综合体品牌K11。

　　5月，嘉里建设在杭州“梅开二度”，以68亿元拿到了城市之星综合体，嘉里或将在此打造杭州首个“嘉里城”。

　　再早一些的2018年12月，华润再次36亿落子杭州北部良渚新城，要造一座“城北万象城”， 地标摩天楼高达285米。

　　……

　　算下来，一年多时间，这些商业地产大鳄在杭州砸下了超过400多亿元土地款，颇有重仓杭州商业地产的趋势。

　　商业地产企业开发商为何突然加码杭州？这是他们因时、应势的选择。全球房地产咨询顾问五大行之一的世邦魏理仕（CBRE）杭州战略顾问部副董事曹沈丹认为，其根本原因是近年来杭州城市格局的巨变、城市人口的激增、城市地位的腾飞。“尤其是2016年的G20杭州峰会，让资本看到了杭州的巨大市场空间，并且看好杭州未来的发展潜力。”曹沈丹说。

　　对杭州，陈启宗毫不吝啬溢美之词。在他看来，杭州在高科技领域的优势尤为明显。“做高科技，全国有3个城市最为蓬勃，北京、深圳、杭州。杭州的经济活力绝对一流。”在科技领域，陈启宗是有发言权的。除了做地产，陈启宗家族还有另一门生意——高科技投资。旗下晨兴资本大名鼎鼎，多年来投资了国内众多的互联网公司，最著名的一笔，就是在2010年以500万美元投资了刚成立的小米，成为小米第二大股东。

　　第二个原因，是杭州持续的人口流入。数据显示，2018年末，杭州常住人口达到980.6万人，新增净流入人口达到了28万人，增速领跑全国。按照这个趋势，到2019年末，杭州的常住人口或将突破千万。人口增加带来了巨大的市场容量，陈启宗说：“我发现一个事实，杭州是浙江省人才最集中的地方，所以这里的消费能力很强。在杭州，一个大牌开三四家店也是完全可以的。”

　　第三，杭州商场总量也偏少。世邦魏理仕提供的一组数据显示：目前杭州购物中心总体量为384.3万平方米，在该公司数据监控的全国16个城市中，只排名在第九位，低于北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、武汉和天津。而全市购物中心首层租金均价为每平方米每天23.5元，在16城中排第四位，仅次于北上广。此外，到2021年，杭州预计将有62.1万平方米的购物中心供应入市，在16城中排第十三位，未来供应也处于较低水平。

　　除了大势，还有时机。曹沈丹注意到，不少新进入杭州的商业地产开发商，在上海早有驻点，杭州也一直在他们的观察视野里，“他们等待的，只是进入杭州的时机”。恒隆花巨资拿下百井坊地块轰动全国，就具有明显的风向标意义。

　　“政府层面的理念，也已经不是单纯卖一块土地、开发一个项目了。”曹沈丹告诉记者，“我们发现，杭州如今更希望引进一个非常好的合作伙伴，来共同打造好一个区域。这不仅能极大地帮助城市招商引资，也让引进来的企业有空间落地。所以政府也希望能引进一些知名的商业开发运营企业，例如最近引进的这些港资开发商，帮助城市一起来打造更好的商业氛围。”

　　这与杭州下城区在对恒隆广场未来的期许是一致的。下城区表示，项目建成后，将力争引进世界500强企业5家以上，打造成汇聚跨国公司、集团总部、知名专业服务业、知名投行、证券基金、资产管理等国际化高端化楼宇。

　　新与旧

　　商业格局或将生变

　　始建于隋代的武林门，是杭州最古老的北城门，京杭运河南端交通要冲，自古市肆繁华，物流昌隆。武林商圈是杭州乃至浙江商业繁荣的象征，这里诞生了杭州大厦、银泰百货两大传统百货业巨头。

　　多位业内人士表示，百货业在杭州商业史上占据了重要地位，但也使得杭州的商业地产，在一定程度上形成了“路径依赖”。对消费者来说，最突出的问题是商场同质化，“逛来逛去都差不多”。

　　直到2008年，万象城的开业，才让杭州人首次见识了什么叫城市综合体。最近几年，嘉里中心、来福士、龙湖天街、宝龙城市广场、远洋乐堤港、中粮大悦城等也纷纷落户，但依然无法撼动两大巨头的霸主地位。

　　2018年的数据显示，开业已经30余年的杭州大厦，2018年实现全年营收52.18亿元，同比增长7.9%。有媒体统计，在国内百货商店的单店业绩成绩单上，杭州大厦也仅次于北京SKP。在杭州，一提起买国际奢侈品，就会想到杭州大厦。然而，虽然杭州大厦经过了多次升级、调整和扩容，但对标其他一线城市、新一线城市新建的高端商场，其在硬件上已相对薄弱。

　　“在我们高端商业行业，最重要的不是软件，而是硬件，是地段、设计、建筑。”陈启宗认为，高端奢侈品牌更看中入驻商场的硬件，恒隆后发优势明显。在发布会上，他直言不讳：“对杭州来说，武林广场绝对是市中心的市中心。但在中心的中心，竟没有一个像恒隆广场一样的‘五星级’商业综合体，这给了恒隆一个最好的机会。”

　　然而，分析人士指出，恒隆仍要谨防“水土不服”。恒隆今年的半年报也显示，上海2个项目的租金收入，占到内地总收入的七成。也就是说，恒隆在上海以外的项目缺乏增长动力。未来的杭州恒隆广场，想要在武林商圈里过上好日子，可得要做好跟杭州大厦、万象城等“正面刚”的准备。

　　除了在顶级武林商圈内的“华山论剑”，这一轮商业地产开发商瞄准的，已不限于传统的武林商圈。比如，华润就把“城北万象城”布到了良渚新城，城西未来科技城周边，聚集了欧美金融城、万达广场、余杭银泰城、西溪银泰城、赛银国际广场、西溪新天地等十几家大型商业综合体。

　　这体现了杭州商业地产格局，进一步呈现多元化态势。随着城市骨架的延伸，地铁及城市基础的建设，以及各区域商圈的稳步发展，杭州商业地产已经迎来百花齐放的新时代。杭州不仅有了武林商圈、湖滨商圈、钱江新城商圈这样的市中心顶级商圈，区域性城市中心商圈也渐成气候。在《杭州市商务发展“十三五”规划》中，就提及在“十三五”期间杭州将建成钱江新城-钱江世纪城、运河湖滨高端商务带(运河-武林-湖滨-吴山)等两个市级商业中心，同时培育下沙、江南、临平、大江东、城北、未来科技城等六大市级商业副中心。如今，这些区域中心也展现出了非凡活力。

　　“未来，新综合体的入市，对杭州本地的传统百货业来说，冲击将是巨大的。”曹丹阳分析，这将会激发杭州商业主动变革，“无论是恒隆广场、还是K11或嘉里城，他们对杭州来说都是全新的商场，会分流掉一批客户。对杭州本地商业运营商来说，是时候坐下来想一想，怎样通过自我革新，将客户重新拉回去。”

　　紧挨着恒隆广场工地的，就是银泰武林总店。不久前花了1.5亿元改造外立面的它，刚度过第21个店庆。“嫁入”阿里的银泰，正不断积极探索新零售的种种新“玩法”。