企业扩张需求增速放缓，租金小幅承压

　　2019年7月12日，杭州——2019年上半年杭州优质办公楼市场向租户倾斜，业主积极给予多重优惠措施，独角兽企业持续活跃在优质商务园区市场。零售物业市场方面，互联网企业继续线下布局，整体租金温和上涨。仲量联行杭州分公司董事总经理辛毅表示：“杭州核心区优质办公楼和零售物业的新增供应量逐渐减少，优化存量空间将成为助推城市更新的重要手段。武林商务区已提供了办公项目更新样本，通过重新定位、调整产业结构、重塑和培育新功能，盘活旧有项目和非市场化的项目。办公市场硬件品质整体提升，将助力城市产业更新迭代，满足优质企业租户对载体的需求。”

　　优质办公楼

　　企业短期内持观望态度，新兴行业潜在需求活跃。宏观经济形势的不确定性使得办公楼需求增速放缓，企业短期内扩张意愿相对谨慎。尽管上半年办公楼市场进入盘整期，但以一汽奥迪亚太销售总部落地杭州为例，市场需求方面仍不乏亮点。杭州凭借在长三角一体化格局下的战略地位、城市创新能力及政府服务意识，从候选城市中脱颖而出。此外，科技类企业在优质办公楼市场中的活跃度显著提升，多家互联网平台企业入驻钱江新城，成为二季度租赁需求主要驱动力之一；而人民生活品质提升使得健康医疗、教育、娱乐等产业积极扩张，成为优质办公楼市场新增的潜力市场。

　　二季度优质办公楼新增供应降至2016 年三季度以来最低值。2019年上半年仅两个优质办公楼项目竣工入市，分别为武林商务区的延中大楼和钱江新城商务区的世包国际中心，新增供应共计7万平方米，较去年同期减少近14万平方米的体量。截至2019年第二季度，杭州优质办公楼市场整体空置率为17.5%，环比上升0.9个百分点。

　　存量去化速度放缓，租金小幅下调。在目前租户趋于谨慎的市况及2018年下半年交付项目所带来的存量去化压力下，同时，部分业主以多重优惠策略吸引新租户，二季度全市优质办公楼租金环比下跌1.2%，至人民币4.0元每平方米每天。

　　散售办公楼市场活跃度提升，2019年第二季度在非核心区录得三笔大面积散售物业成交。机构投资者对杭州办公楼市场仍持谨慎乐观态度，询盘氛围较为活跃，但受限于中央商务区内可供买卖的大宗物业稀缺，买家转而考虑在建项目或新兴商务区项目。

　　甲级办公楼市场展望：2019年杭州甲级办公楼全年新增供应量同比下降9%。随着中央商务区新增项目日渐稀缺，吸引总部型企业入驻的空间不足。杭州在此背景下明确“杭州金融城”的建设计划，未来5年将引进10家以上的总部型金融科技公司。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“鉴于政策的支持以及金融企业对办公空间的潜在需求，我们预计甲级办公楼市场租赁需求将逐步转好。价格竞争仅是业主短期内策略调整，租金有望在年底趋于稳定。”

　　优质商务园区

　　需求保持强劲，租金稳中有升。作为杭州特色鲜明的楼宇经济类型，优质商务园区是城市经济增长的新生力量和数字经济产业的核心载体。受灵活的贴补奖励政策和明确的产业定位影响，各区基本形成了良好的大企扶小企、上下游集聚发展的生态圈。同时，日益完善的基建公服和积极的营运服务也使得园区得到企业青睐。头部企业保持活跃的租赁需求，如阿里巴巴、字节跳动在未来科技城扩租，36氪入驻西溪板块。2019年第二季度，共有3个新项目入市，带来14万平方米的新增供应。全市优质商务园区总体量达到1,100万平方米，整体入驻率为87.6%。活跃的需求和平稳的入驻率使租金整体保持平稳，环比增长0.5%，至人民币2.1元每平方米每天。

　　零售物业

　　消费模式创新，首店效应升温。尽管在全国性首店的吸引力方面，杭州与一线城市尚有差距，但凭借数字经济及电商产业优势，互联网企业开设首家线下实体店渐成风潮，如网易考拉全球工厂店首家线下门店在杭州来福士中心开业。2019年上半年，主城区优质零售商业项目共有29家首入杭州的门店开业，为去年同期的两倍，其中以时尚零售类品牌数量为首。

　　据统计数据显示，今年1至5月，杭州市餐饮总收入达248亿元，增长9.1%。强劲消费力使得餐饮业态仍为主力租赁需求之一。杭州首家喜茶热麦店、华东首家麦当劳未来旗舰店、浙江首家孔雀等都在二季度开业。此外新进驻杭州的中餐品类，如荣鲜生、南京大排档等拓展计划均保持活跃。

　　二季度核心城区出现自2016年四季度以来的首次零供应。为适应市场竞争，越来越多零售项目重新装修或调整租户组合，迎合年轻客群对于消费与社交、情感、科技相结合的需求。受其影响，二季度整体市场空置率环比微升0.1个百分点，至6.0%。在非核心城区，金沙印象城的开业带来近10.5万平方米的新增体量，开业率高达93%，但区域竞争环境仍显得较为激烈。

　　整体租金增速较一季度放缓。核心商圈已处于较高位的商场租金且多个项目处于调整期，租金增速放缓；而非核心商圈项目普遍仍以优惠条件吸引优质零售商进驻，从而带动商场客流。经济下行压力及空置率的波动致使租金上涨动力不足。全市优质零售项目首层有效净租金为人民币21.3元每平方米每天，环比上涨0.1%。

　　优质零售物业市场展望：延安路外立面改造及湖滨步行街改造将于2019年三季度末完成。在国庆节，核心商圈将以全新面貌亮相，其吸引力将被重塑。此外，计划于四季度开业的商场项目预租进度表现乐观，预计整体市场空置率保持平稳。随着年轻客群消费需求的转变，业态调整及创新成为常态，商场运营商将继续布局潮牌和运动业态，以增加目的性客流；而宠物经济、夜间经济等小众模式或成为同质化竞争的突破口。

　　城市更新：重构社群关系 激活城市动能

　　‘从碎片化思维到整体化思维’以及‘从把握个体化需求到引领社群需求’是当前城市更新的两大关键趋势。仲量联行最新发布的《重构社群关系 激活城市动能》城市更新白皮书，从中观和社群两大视角提出了“城市拼图”理论，并通过 “都市再发展”指数模型的构建，为城市更新决策的制定提供了系统化的诊断方案和分析支撑。从城市片区层面的中观视角切人，是本次研究的核心出发点。在社群视角下，城市不再是单一、静态的物质环境集合，而是多维度、动态的社群空间网络，助力城市实现“以人为本”的可持续发展理念。

　　仲量联行杭州战略顾问部总监狄聪指出：“如何从多维度视角，充分发掘现有消费特点，对未来消费趋势进行研究与预判，是项目改造规划的重点；同时，跳出针对单体项目的经济价值与社会价值，站在片区整体化发展层面考量，整合周边资源，带动区域整体统筹发展，是传承和孕育城市精神的关键基础。”

　　以湖滨路步行街为例，作为商务部公布的全国第一批11条高品位步行街改造试点之一，湖滨路步行街拥有深厚的历史文化底蕴以及世界遗产西湖景观。仲量联行在结合历史和文化地域的基础上，以满足现代生活方式需求为原则、以长期高效运营为宗旨，合理规划且统筹协调发展商业业态，为未来的辐射拓展留足空间。面对湖滨步行街现有“碎片化”的物业条件，针对性地拟定了区域业态提升导则，从业态契合度、品牌背书、国际化程度、历史文化元素、标杆性以及流行趋势六大维度制定招商标准，为后期湖滨商业街的精细化运营管理提供有效帮助。