楼市“冷圈”调研⑭余姚：楼市冷风已起 二手房率先入冬

　　浙江在线-住在杭州网10月4日讯（浙江在线记者 郑青青）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

　　随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

　　与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

　　而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？

　　浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。

　　今天推出：余姚：楼市冷风已起 二手房率先入冬

　　宁波下属县市中，余姚经济实力仅居慈溪之后。

　　余姚楼市的爆发，在宁波县市中也位居前列。2010年左右，余姚楼市迎来暴涨期，单年商品房成交面积就达到60万方，房价紧跟着一路上涨，大批品牌房企涌入市场导致供应过大。

　　到2013年，余姚楼市迎来了“跳水”之路。余姚本土房企新中宇以15882元/㎡楼面价的太守名府项目，为当时余姚涉宅地楼面价标杆，在房价疯狂下跌时又成了著名的“跳水楼盘”，价格最低时单价不到13000元/㎡。

　　直到2016年，余姚才慢慢走出曾经的阴影，在2019年迎来了新一轮的上涨周期，2021年上半年更是“高光频现”：北师大周边宅地屡屡溢价封顶，高铁新城开盘即日光，商品房开启摇号、无房户5年限售等。

　　不过下半年开始，余姚市场吹起了冷风，二手房成交量连月下滑，新盘客户来访量明显减少，认筹情况不及预期，“楼市哑火”的氛围愈发浓厚。

　　01、“地缘性”的余姚

　　与地域相连的慈溪不同，慈溪平原广阔、土地资源丰富，城市扩张更具张力，余姚则受限制于周边的山地，主城更多呈现的是集聚型的状态，由四大商圈将主城划分为四大板块。

　　天一商圈，对应余姚的老城核心区，配套最为成熟，目前在售的春澜璟园、龙山名都均价在2.95万/㎡左右。

　　万达广场，对应余姚的城西南区域，属于余姚的高价值居住区，开发基本饱和，目前新房项目都在往东南方向偏移，在售新盘均价在2万/㎡左右，仅有绿地·悦山府因拿地时间较早，新盘价格在1.6-1.7万/㎡。

　　五彩城，对应余姚的城东区域，由于北京师范大学余姚学校的入驻，望湖公园周边成为了余姚土地市场最炙手可热的区域。目前在售的日月城·雅颂兰庭均价在2.2-2.3万/㎡，西侧的凤麟云邸预计开盘价也在2.2万/㎡左右。不过由于上半年城东地块频频封顶竞配，后续项目入市价格预计将站上2.5万。

　　众安广场，对应余姚的城北区域。其中最热的就是新兴的高铁新城板块，目前均价在1.3万/㎡左右，但由于自带工业区属性，即使作为宁波十四五规划中重点建设板块，刻板印象的改变仍需一定的过程，导致板块内余姚外来务工者及投资客购买较多。

　　高铁新城再往南一些的城北区域仅天阳大家·观云锦庭拿出了预售证，备案价1.95万/㎡，但购房者认可度不高。

　　不难看出，余姚主城除高铁新城，新房房价基本站上了2万，这中间相差7000元的价差让很多购房者都难以接受，尤其是刚需。

　　同时余姚还有很强烈的板块意识，套用一个销售的话，“城南的人基本不会去城东，城东也不会买在城南，即便开车只要15分钟”。这也导致了余姚主城各板块的客群相比其他城市更具“地缘性”。

　　02、新房降温 二手房遇冷

　　在实地调研走访中，我们发现各个楼盘的客户来访量明显下降，就连“上半年买房要考抢的高铁新城板块”也是门庭冷落。除去市场动向转变这一因素，下半年爆出的蓝光雍舜府交付难、恒大河悦府停工等问题也让购房者对购买期房的心理抗性增大。

　　9月15日，位于高铁新城的中梁湖畔云庭认购报名结束，加推296套，报名397人，认购比1.3:1。与此前同板块新盘少则3.1，多则10.7的认购比相比，火热程度大打折扣。

　　其余板块的楼盘更是直接开始了内卷，虽然明面上房价依然维持着一房一价上的价格，但一口价、总价抵用券等变相降价不在少数。还有楼盘公然张贴起了优势对比图，直接拉踩其他楼盘。

　　那么在新房市场秋风瑟瑟时，二手房的境遇又如何呢？基本可以用“寒意料峭”来形容。我们走访了几家中介，店铺空荡荡是基本操作，甚至有些已经关门。就连中介也承认，今年二手房不好做，不少新入行的已经转行了。

　　根据宁波市住建局相关数据，8月余姚二手房成交395套，与7月（395套）基本持平，但仍处于这一年来相对低位水平。4月以来，余姚二手房成交量一路下滑，到8月份成交量几乎掉了三分之二。

　　价格方面回调幅度也比较大，如余姚城西南的绿城·桂语兰庭，之前挂牌均价基本在2.9万左右，但由于市场下行，不少房东将单价降至2.6万。

　　9月10日该小区成交的一套142㎡的房源，成交单价仅约2.2万/㎡。面对此等景象，有网友戏称余姚“十年如一日，房价一日千里”。

　　03、高铁新城的融合之路任重道远

　　余姚的发展重心在哪里？打开十四五规划，基本可以用融甬、联绍、接沪六个字来形容。宁波的十四五规划中也提到全域化发展，余慈一体化。加上余姚大力打造的高铁新城，可想而知余姚后面的重心就是向北发展。

　　高铁新城无疑会是余慈联动的桥头堡，交通规划中也提到，将着重建设宁波至余慈市域（郊）铁路二期、余慈中心连接线等，加强余姚市区、慈溪市区及杭州湾新区的联系。

　　规划虽好，实现不易。目前慈溪的发展方向也是向东、向北发展，拥抱大湾区。一个向北，另一个无意向南，这中间相隔着一个没有后续的姚北新城、一个不是规划重心的慈溪城西，仅靠一条城铁，能支撑起一体化的未来吗？想想早前的宁波至余姚城际铁路，城铁落地却并无城建规划随后，无法成为融入城区的纽带，最后只能成为一条尴尬的城铁。

　　而且高铁新城还有一个问题存在，如何融入余姚城区。余姚城北本就是工业区，高铁新城还在城北最北边，与城区之间隔着塑料城、模具城、中国有色金属材料城等城建落后区域。

　　与城东相连，中间城东工业区成为了高铁新城与城东居住区的银河。与城中相连，中间横亘着模具城。搬走它，无处可放。放着它，居住在附近，余姚人并无多少认同感。毕竟两边工业区，中间居住区跟两边居住区，中间工业城还是不一样的。

　　这些问题若不解决，高铁新城或许就是大目湾新城2.0。