原拆原建和普通商品房的建安成本，差异究竟有多大

住在杭州网7月13日讯（记者 詹慧雯）这两年，潮新闻记者报道了浙江省内多起自主更新案例，比如杭州拱墅浙工新村、衢州江山永安里、余杭瓶窑桃源小区、富阳富春周家弄33号、温州乐清虹苑小区。不同房子的建安成本，差异究竟有多大？

省内5大自主更新项目

建安成本各不相同

浙工新村是原有住房面积居民承担1350元/m²的建安成本（不满53㎡的按53㎡计算），超出扩面部分按34520元/㎡结算（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。浙工新村主要通过扩面部分以及地下车位的销售款来冲抵建安成本，车位每个20万元左右。

永安里，原有住房面积居民承担1500元/m²建安成本，超出扩面部分按8000元/m²结算，储藏室按1500元/m²的建安成本结算。永安里主要是通过增加可建房屋套数，来平衡建安成本。比如一期多出了40套房产，部分用于江山市拆迁家庭安置，部分考虑对外销售。

江山永安里一期实景图（摄影：詹慧雯）

桃源小区18幢、22幢是以楼幢为单位的自主更新，没有扩面、没有地下车库，且不涉及地下管线、绿化等工程。两幢楼的主体工程建造成本约1700元/㎡，若再加上外立面、屋面防水以及雨棚、花架、窗户等外立面工程，造价成本也不到2300元/㎡。

周家弄33号，建造成本（含设计、建安）在3000元/㎡左右。据了解，由于小区离富春江很近，土质松软，地基需要打桩30米，光地基成本就得500元/㎡。此外，外立面还需符合香干弄区块功能风貌设计要求，故而建安成本相对较高。

周家弄33号效果图 图源：富阳发布

以上四个自主更新项目，在出资模式上均是：居民出大头，政府出小头。到了今年7月温州乐清的虹苑小区，自主更新出资模式完全改变，做到了100%由业主出资。

乐清的虹苑小区，建造成本不到2000元/㎡，涵盖拆除、设计、建造、电梯、管线等费用。据施工队负责人介绍，由于小区没有挖地下车库，绿化工程也极其有限，工程采取最大让利的方式，故而建安成本相对可控。

此外，值得一提的是，有地下车库的小区，建造成本通常要比无地下车库的小区高出不少。

杭州不同类型的住宅小区

建安成本各自是多少

那么，在杭州，高品质的毛坯回迁安置房、普通精装商品房以及高档精装豪宅项目，建安成本各自大概是多少？

据蓝乐集团董事长裘黎明介绍，杭州不同地区地块的地基条件不同，建安成本也会有所不同。若地块靠近江边、临近地铁，周边有老旧项目、市政管线等，建安成本通常会略高一些。此外，受到2025年住宅新规对层高、隔音、防水等要求提高的影响，相应成本也有所增加。

大致来说，高品质高层回迁安置房（外立面1-2层为石材，以上为涂料），包含地下室，建安成本在3400-3800元/㎡。若不挖地下室的话，建安成本约3000-3300元/㎡。

普通精装商品房，建安成本在4200-4800元/㎡，包含地下室，户内精装标准1100-1500元/㎡。

高档精装豪宅项目，建安成本上不封顶了。以配备铝板公建外立面、全屋高端机电、地下会所、顶配精装、大量名贵景观苗木的小区为例，高层大平层的建安成本大约在5200-8000元/㎡，包含1800-4500元/㎡的室内精装标准；低密排屋、叠墅的建安成本在6000-10000元/㎡不等。

裘黎明表示，中式农居房的建安成本相对较低。他以蓝城集团在湖州代建的息塘新村为例，建安成本大约在2000-2200元/㎡（外立面涂料，不含地下室）。

息塘新村实景图（受访单位供图）

（备注：住宅建安成本包括主体、室外配套景观、公区精装等，户内精装按相应档次增加，不含土地成本、前期设计费、开发管理费、融资利息等。）