房龄大了近40岁，房价差了近4倍！同板块不同房龄段价格图出炉

住在杭州网4月15日讯（记者 詹慧雯 黄磊 制图 蓝鋆滋）从本周开始，杭州的顶豪项目将陆续入市，多个板块的新房价格将创新高。那么，随着取消限价后“好房子”大潮的来临，新房和不同房龄的次新房、老房子之间，究竟存在多大的价差呢？

潮新闻·钱江晚报美好生活研究院梳理了杭州多个热门板块的在售新房、房龄5年以内、5-10年的次新房、房龄10-15年甚至15年以上的二手房，对其价格进行了比较。

新房和老房子的价格，最大的差距为4倍。但也有一些房龄更大的房子，因为学区、景观、得房率等原因，在价格上实现了逆袭。

不同房龄的产品差异大

同板块价差达近4倍

通过数据对比，我们不难发现，同一板块内不同房龄的房子，价格往往相差较大，体现出了明显的居住代际差。

受地价上涨、产品全面升级等因素影响，不限价之后的新房几乎占据了杭州各大板块价格链的顶端。比如，过去一年，之江板块沄璟文华的新房售价超过了4.6万元/㎡，未来科技城的元序新房售价超过了4.8万元/㎡，运河新城的拱宸金茂府新房售价近5.7万元/㎡，市中心安琪儿区块的咏印明庐新房售价近7.9万元/㎡。滨江区政府、望江新城部分待开顶豪楼盘的预计售价甚至在10万元/㎡以上。

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交付5年内、交付5-10年左右的次新房，普遍诞生于杭州新房限价时期。尤其是2019年6月后的拿地项目，地价、房价“双限”，房地差较小，产品发挥空间受限。它们的外立面、园区配套、户型设计远不如现在的新房，但二手房价相对实惠，成为板块内改善型二手房成交的中流砥柱。

交付10-15年、15年以上的二手房，产品代际差就更大了，且外墙、园林、公区等老化明显。不过，这类二手房成为不少板块刚需置业的入门门槛。

以申花为例，交付不到2年的馥香园是板块内的热门小区，二手房换手率超过了1/4，其近月二手房成交价6.2万元/㎡左右。而即将亮相的滨杭传麒府，高层房源放风价约10万元/㎡，是馥香园房价的1.5倍左右。申花的知名小区万家花城，是滨江房产早期产品，房龄已有17年，目前二手房均价3.6万元/㎡，为馥香园的58%。

另一个典型是市中心老小区。在华家池、安琪儿这一片区域，房龄已30多年的闸弄口新村近月二手房成交价仅2.1万元/㎡，而东面约300米的咏印明庐新房售价近7.9万元/㎡，是其房价的3.8倍。房龄10年多的艮山府二手房均价4.3万元/㎡，是闸弄口新村的两倍，是咏印明庐的54%。

近郊板块亦然，勾庄房龄约20年左右的棕榈湾近月二手房价仅1.15万元/㎡，而板块内新房望舟府新房在售均价超3.3万元/㎡，是其房价的3倍左右。

拥有稀缺性的资源

房龄更大的房子价格“逆袭”

不过，记者研究数据发现，同板块房龄越新价格越贵并非绝对。优质学区、稀缺景观、更高得房率、品牌物业等因素，可以让房龄更大的房子实现价格上的逆袭。

优质学区能抵消部分房龄折旧的劣势。如运河新城板块，房龄15年以上的南北西岸近月二手房成交均价3.3万元/㎡，比房龄10年左右的北海公园二手房价（2.75万元/㎡）还要高，其原因在于南北西岸的小学对口为文澜实验学校。

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又如望江新城-南星桥板块，房龄10年以上的蓝色钱江近月二手房成交均价9.5万元/㎡，比房龄小得多的翡翠海岸、江明月朗园二手房价都要高，其胜利实验+杭州中学的学区资源起了很大作用。此外，蓝色钱江还是一线沿江小区，核心地段的稀缺江景资源，是其二手房价常年位列杭城第一梯队的重要原因。

户型和得房率也能影响房价。钱江世纪城相距不过300米的创世纪和君品，一个房龄6年，一个房龄3年，房龄更久的创世纪在二手房价上却超越了君品。创世纪起步户型即89㎡三房；而君品起步户型为103㎡三房，总价门槛更高；创世纪139㎡户型得房率在88%以上，部分户型因赠送面积甚至实际得房率能达到95%，而君品139㎡户型普遍得房率在82%以上，同样的建筑面积，居住的舒适度不同。在申花，房龄8年的锦绣之城二手房均价7.2万元/㎡，超过房龄仅2年的馥香园，也是因为其得房率更高。

此外，优质物业亦能长期维护小区品质，延缓折旧、提升保值，成为房价的重要支撑。像交付多年的华家池公寓、蓝色钱江等小区，皆是同板块二手房价的佼佼者，也有滨江、绿城等高品质物业服务的功劳，无论是外立面还是园区，都维护得如新的一般。