5万+的御虹府、6万+的澄品......杭州奥体二手房价也摒不牢了？

　　住在杭州网11月9日讯（记者 詹慧雯）上周，天目新闻记者聚焦到了未科二手房，未科三兄弟二手房价已回调至4万+。

　　不少网友在后台留言询问，杭州另一个“宇宙中心”奥体的二手房行情如何了？

　　其实，9、10月份，小红书、抖音、中介朋友圈中，单价5字头、6字头的奥体捡漏房源，开始频频冒泡，以今年新交付的御虹府、澄品为主力代表。

　　像“149㎡、950万包税”的澄品，折合单价仅6.3万/㎡；“117㎡、660万包税”的御虹府，折合单价仅5.6万/㎡......

　　那么，近期奥体真实的二手房成交行情如何？二手房价又波动到了什么水平？

　　记者进行了一番实地探营。

　　澄品实景图

　　澄品，少数房源跌到6字头

　　10月至今已卖出20多套

　　保利澄品，是近期奥体板块二手房成交最活跃的小区。

　　据了解，奥体三兄弟10月份二手房成交数据为：天璞0套、创世纪1套、时代奥城2套。

　　而澄品，在10月一个月内就卖了13套；11月仅第一周，就成交了9套。以碾压式的数据，问鼎奥体近月二手房成交榜首。

　　澄品楼幢分布图

　　澄品于今年6月正式交付，整个小区一共有1988户，是奥体总户数最多的住宅小区之一。

　　以澄之巷为分界线，澄品被分为西区、东区，其中，西区以洋房为主；东区则全是高层。

　　起步户型99㎡三房，主力户型127-146㎡四房、167-198㎡五房。

　　好找房数据显示，澄品目前在售房源186套，挂牌量占比在1/10左右，近月挂牌均价89541元/㎡，成交均价60980元/㎡。

　　“上个月，澄品只卖过一套6字头房源，是2楼的145㎡，总价970万，带一个车位，折合单价在6.4万/㎡左右。”

　　记者咨询了多位奥体中介，了解到：10月至今澄品的主流成交价依然在7万/㎡以上。

　　澄品实景图

　　那么，小区有没有6字头的高性价比房源呢？有，但不多，以低区为主。

　　中介向记者推荐了一套2楼、149㎡的四叶草户型，挂牌价950万，折合单价6.38万/㎡。

　　据介绍，这套房源自8月挂牌以来，由最开始的1240万，一路“跳水”，至11月调至950万。相当于3个月的时间里，总价降了近300万！

　　“这套2楼的房子，房东买入时单价才3.8万/㎡，比摇号时的均价，便宜了近1万/㎡。”

　　用中介的话来说，即使卖6万/㎡出头的价格，一些低区房源房东，依然有得赚。

　　澄品实景图

　　记者参观了几套澄品高性价挂牌房源，有两点感受：

　　其一，在户型尺度、装标上，澄品略逊色于“三兄弟”。

　　澄品几乎没有怎么“偷面积”，比如北向书房面宽过小，仅2.3-2.4米；高层160㎡以上五房，才有跑道式大阳台。像客厅、主卧背景墙，主卧衣帽柜等，在2020年创世纪交付时，还尚是“标配”，而到澄品交付时，就只剩下入户玄关柜了。

　　当然，对比目前杭州市面上大多4万+、5万+摇号新房，澄品装标仍有一定优势。

　　澄品128㎡厨房实景图

　　其二，澄品同户型，不同楼层之间，挂牌价相差较大。

　　像中介主推的149㎡四叶草，2楼挂牌价仅950万；15楼中区，挂牌价在1090万左右；而20楼以上高区，挂牌价就要1100万以上了。

　　御虹府，5字头已是主流成交价

　　10月至今卖了10余套

　　澄品之外，御虹府也是近期奥体成交比较活跃的小区，10月至今已成交了10余套房源。

　　只不过对比澄品，御虹府的“以价换量”会更加明显。

　　记者咨询了多位奥体中介，了解到：10月至今御虹府的主流成交价在5-6万/㎡之间，少数优质房源，单价破6。

　　御虹府实景图

　　御虹府于今年9月交付，整个小区共有1151户，主力户型103-139㎡。其中，光103㎡房源，就有552套，占比近一半。

　　好找房数据显示，御虹府目前在售房源204套，挂牌量占比近1/5。也就是说，每5套御虹府中，就有1套在挂出售。

　　这一挂牌数据，比较惊人。要知道，南区1001套可售的西溪公馆，挂牌量也差不多是200套左右

　　御虹府实景图

　　据了解，御虹府自交付以来，最低成交价和最高成交价，都诞生于9月。

　　最低价，是朋友圈中广为流传、大家都知道的那套“1楼、139㎡大户型”。

　　“网上都说5万/㎡，但实际成交价才4.8万/㎡，房东当时买入价格3万7多一点。”

　　最高价，是一套17楼的139㎡，总价1030万，折合单价7.5万/㎡。

　　用中介的话来说，也不知道是哪位“好心人”在为小区护盘，之后，房东们的挂牌价都纷纷向他看齐了。

　　御虹府117㎡餐客厅实景图

　　只可惜，好景不长。

　　11月，御虹府最新成交的一套2楼、117㎡，总价620万，折合单价只有5.3万/㎡了。

　　“怎么房价越来越便宜了！”一位房东在听到御虹府最新成交价后，不自觉地摸了摸心脏。

　　记者在看了几套二手房之后，整体感觉御虹府在产品定位上，确实和澄品、三兄弟不太相同。

　　御虹府实景图

　　比如，外立面是真石漆、没有人车分流、小户型占比较高等。

　　当然，御虹府也有无公租、无自持，南向近学校无遮挡，东、西区均配“露天泳池”等优势。

　　只不过，不得不承认的是，在“全民摇号”时代，准入门槛仅400-500万的御虹府，投资比例不低。

　　这一点，反观澄品，在后几次摇号中，尤其洋房，可能偏改善自住的相对多一点。

　　记者手记：

　　一代新人换旧人，“奥体三兄弟”的时代正落幕

　　最后，再来说说上一代网红——奥体三兄弟。

　　好找房数据显示，时代奥城在售95套，天璞在售97套，创世纪在售167套，都会山在售202套（含商业）。

　　从挂牌行情来看，天璞、都会山，已有少量房源挂牌价回归“6字头”；创世纪，有一套房源正在7万/㎡的挂价边缘，跃跃欲试；时代奥城最为坚挺，挂牌价均在7.5万/㎡以上。

　　成交数据方面，奥体三兄弟10月成交最多的，也只有2套，被一个月成交10几套的保利澄品实力碾压。

　　尽管三兄弟可能在户型、装标上仍有一些优势，但无奈市场一向是“喜新厌旧”的。

　　接下来，三兄弟若想在澄品的围剿中，杀出一条血路，降价，可能是唯一出路。

　　创世纪实景图

　　时代，总是在不断轮回。

　　就像老“奥体三兄弟”——春江彼岸、旭辉城、水榭春天，已被人遗忘在江湖。新“奥体三兄弟”——创世纪、天璞、时代奥城，在澄品交付之后，也要开始面对“容貌焦虑”。

　　马上，奥体将迎来的，是前所未有的交付大潮。

　　嘉品、君品、观品、星翠澜庭，都将于今年末至明年相继交付，加起来有近3000套房源。此外，别忘了，亚运三兄弟还有4000-5000套的量。

　　当然，更可怕的还是市心北路以北，那大片大片的空地。就在本月，世纪城宅地也要开始放量了。

　　奥体的二手房价，已飞速发展多年，现在慢一慢、停一停，对于自住型购房者来说是好事。

　　在杭州，没有哪个板块是一座孤岛，能一直走出独立行情。

　　奥体房价也是时候，该回归了。