主城改善福音！铝板+石材，地铁+综合体，江干区新“东方润园”来了

　　浙江在线-住在杭州网杭州4月1日讯（浙江在线记者 吴洵非）春光明媚，伴随着天气的好转，杭州楼市逐渐恢复了温度。

　　土地市场，近一个月来开发商拿地热情高涨，地价屡屡刷新板块新高。鲜活的数据，反映出房企对杭州楼市预期看好。

　　购房者这边，过了一个年回来，大家纷纷开始掏腰包买房了。

　　刚刚过去的3月，杭州主城区累计成交3220套房子，总成交面积303977㎡，成交均价36832元/㎡。(文中楼市相关数据均由浙报传媒地产研究院提供)

　　如果按照套均成交面积94.4㎡计算，主城区3月的单套房源平均成交总价，大约是347.7万元/套。

　　换句话说，很多人在主城区买房的预算，已经定到了300万元。

　　PART 1

　　300万留在主城区

　　机会已经不多了

　　一个比较有意思的现象，春节后的这一波行情，改善走得很快。比如说风口上的申花板块：

　　涨价4500元/㎡的沁园，开盘热销；去年底刚刚交付的锦绣之城，二手房成交价已攀至6万9；甚至申花最贵、单价10万的宜和园中式合院，也一连成交了七八套。

　　经历了双限、摇号等多次调控，改善型购房者的心态已锻炼得相对稳健。改善需求的核心，是一个“住”字。伴随着市面上套利红盘的逐渐消失，这波改善回头潮，正好契合了“房住不炒”。

　　对于想在主城区购房改善的人来说，300万元预算，是一个舒适区。那么问题来了，300万买改善，杭州还能选哪里？

　　截至3月31日，主城区住宅库存仅剩6624套，如果以3月份主城区1546套住宅成交量来计算，也许只要四个多月，杭州主城就将无房可售。

　　从各区域来看，江干区(不含下沙)是目前主城的供应大户。然而即使在这个地方，有300万元级别房源在售的住宅新盘，依然不出一只手就能数出来。

　　幸好在接下来的4月，有个新盘即将亮相，填补江干区乃至整个主城区的价位空白。

　　这个新盘，就是江干区今年首发的杭房城发·御东方。

　　PART 2

　　铝板+玻璃+石材

　　26万㎡大盘新“东方润园”

　　御东方的大盘格局，是它重塑主城300万元改善供应体系的根本。

　　26万㎡建筑面积、970余套可售房源，庞大的体量，让御东方具备了充足的供应“弹药”，有效减轻了无房可售的焦虑。

　　同时，御东方的规划和营造标准，完全是奔着品质华宅而来的。项目房源均采用精装修，外立面搭配运用“玻璃+铝板+石材”，是今年第一个采用如此高端配置的首发新盘。

　　御东方的开发商，是杭州本土的两家国资房企，杭房与城发。其中，城发置业成立于1993年，具有雄厚的资金实力，以及强大的城市运营能力。

　　杭房地产，是杭州的老字号国资房企，有着43年的悠久历史，看它的名字就知道，能够用这两个字的，全杭州仅此一家。43年来，杭房一直是杭州城市的重要建设者，同时也是高端住宅的缔造者。从东方润园、东方福邸再到东方御府，杭房血统的“东方系”，已经成为高端改善市场上的一道靓丽风景线。

　　“东方系”有多重视品质？来分享一个近年的小故事。2017年，杭州市卫生和计划生育监督所发布了一份关于杭州泳池卫生的报告，全杭州27家泳池达到最高的A级，其中就有东方润园，彼时，距离它交付已过去了10年左右时间。本土房企对细节的苛求，可见一斑。

　　继承传统的同时，御东方做了自己的个性化创新，通过玻璃、石材、铝板的质感搭配，在不同光照条件下折射出深浅有别的蓝灰色，呈现出现代风度的“高级灰”效果。

　　在室内装修风格上，御东方相比东方润园也更为简约、现代。项目邀请台湾著名设计师刘荣禄，对空间进行大胆剪裁，强调线条、几何、比例的重要性，让住宅达到精致与实用的平衡。

　　PART 3

　　地铁、学校、医院、综合体

　　配套大IP一个都不少

　　除了填补主城区300万级别改善空白之外，御东方的另一重意义，在于赶上了丁兰板块的价值风口，成为区域楼市升级的风向标。

　　皋亭山下、上塘河畔的丁兰板块，有着浓郁的江南韵味。这里距离西湖文化广场约8公里开外，自古以来便是文人骚客的世外桃源。白居易曾赴此为民祈雨，元四家之一的王蒙居此烹茶泼墨，郁达夫来此游山踏青……

　　如今的皋亭山已是国家4A级风景区，每年举行的桃花盛宴，更是吸引八方游人流连忘返。住在这里的居民，是杭州城里最早闻到春天气息的一群人。

　　好山好水好地方，丁兰板块最初的定位就是中央居住区(CLD)，十多年发展下来已经有了很高的入住率。人口的繁荣促进了配套的落实，配套的兑现，进一步提升了板块的价值。

　　地铁，是决定性的配套，3号线从丁兰穿过，在此留下多个站点。其中，3号线天丰路站，就位于御东方项目东侧，直线距离约800米左右。

　　教育，已发展为丁兰目前的突出配套优势。这里既有江干名校采荷教育集团旗下的丁信小学，又有杭州师范大学、浙江师范大学这些省内知名高校附属的丁兰实验学校、丁蕙实验小学等等。御东方东侧隔长睦路，就是浙师大附属丁蕙实验小学，北侧隔华鹤路即为丁蕙第一幼儿园，南侧隔三义路，还有一所在建的30班初中。

　　大型居住区，又怎能少了医院。2018年底，杭州市中医院丁桥院区正式开张，这是杭州城东北区域最新的一家三甲医院，共有1000多张床位。医院的位置，在御东方西南侧约900多米。

　　商业综合体，更是丁兰的底蕴所在。板块原先就有新城广场、丁兰广场两大综合体，现在综合体界的大IP龙湖天街，又在紧锣密鼓地施工当中，和城西银泰对申花板块的辐射效应一样，综合体大IP，也将提升丁兰的整体生活品质。御东方西南约400多米，还有刚刚开张的金色大唐城，可以说配套就在家门口。

　　PART 4

　　“断供”两年首个纯新盘

　　首推高层19号楼120套

　　环境、人口、配套都已醇熟，如今的丁兰板块，却已有两年未曾有纯新盘入市。

　　因此，近两年来，丁兰板块前期热销的红盘，在二手房市场上野蛮生长。一些地段、配套较好的项目，挂牌价高达35000-40000元/㎡左右；资源稍逊的楼盘，挂牌价也在27000-30000元/㎡左右。

　　预计4月份正式入市的御东方，将成为丁兰板块“断供”两年来的首个纯新盘，首推高层19号楼，共计约120套住宅。

　　从位置上来看，御东方是一处极其方正的矩形地块。西侧临河，另外三侧靠近小学、幼儿园与住宅小区，可以说既左右逢源，又闹中取静。19号楼位于项目东北侧，是整个小区中最靠近3号线天丰路站的楼幢之一。

　　为了将26万㎡大盘的公共空间利用到极致，御东方并未采取时下流行的“高低配”，而是规划了22幢层高15-17层的高层住宅，每4-5幢高层平行“一字排开”，形成4座大尺度的矩形花园。

　　在园林景观上，项目同样邀请了业内大咖李宝章，将“万松书院”的布局“搬”到御东方，打造轴线对称的中正礼序景观。

　　花园锦簇之间的970余套房源，采用了98-138㎡的主流面积段，其中入门的98-100㎡左右面积段都采取了三房两厅两卫的标配，124-138㎡户型则是四房设计。首发的19号楼，主力户型为99㎡中间套与100㎡边套。

　　这样的户型配置，对于普通购房者来说相当实用，又照顾到了有二孩换房需求的家庭，同时也为江干区乃至全杭州的首改客群，提供了相对亲民的门槛。

　　300万如何留在主城区，御东方就是这个春天里的答案。