现房！地铁房！市场价5折！广州配售型保障房入市

住在杭州网3月21日讯（记者 武恒光）今天（3月21日），广州正式启动首批配售型保障房申购意向预登记工作，成为全国第一个推出配售型保障房的一线城市。

广州的动作标志着配售型保障房工作进入配售阶段，此举对于其他城市，比如杭州，在建或已立项的配售型保障房项目就有10多个，这些项目接下去怎么卖？如何定价？广州的做法或有一定参考意义。

一线城市首个配售型保障房 销售基准价约为周边房价的5折

广州市首批推出的配售型保障性住房项目有2个，分别是位于广州市黄埔区的萝岗和苑、白云区的嘉翠苑，都是现房，且靠近地铁口，销售基准价格都在“1字头”，定价是周边房价的4-5折左右。 位于黄埔区长岭街道的萝岗和苑，紧邻地铁21号线及7号线双线交汇的水西站。整个项目物业类型多，包含公租房、安置房和配售型保障性住房等。本次首批供应的配售型保障房共936套，户型为二房或三房，建筑面积约76-93㎡，销售基准价为15800元/㎡。 嘉翠苑项目位于白云区嘉禾联边地段，距离嘉禾望岗地铁站约900米。包含公租房和配售型保障性住房，其中配售型保障性住房共400套，本次全部供应，户型为二房或三房，建筑面积约71-89㎡，销售基准价为17300元/㎡。

销售基准价，简单来说就是中位数价格，具体到每一套房子定价，根据去年底发布的《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，单套房销售价格在销售基准价的基础上，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过20%。

上海易居房地产研究院数据显示，萝岗和苑所在的科学城板块，今年一季度新房价格在32533元/㎡，配售型保障房销售基准价相当于打5折。嘉翠苑所在的白云大道北板块，今年一季度新房均价46196元/㎡，相当于打了4折。

值得一提的是，此次广州开展的配售型保障房申购意向预登记，是按照规定在销售前建立项目意向登记库，并公布了项目地址、户型、预估价格、物业管理费用等有关信息，并非正式购房申请。正式申购，将于近期发布销售公告。

这种先行意向预登记，再行正式申购的做法，或许可以为杭州众多配售性保障住房销售所参考。

杭州已有17个配售型保障房项目 有项目启动营销服务招标

据统计，杭州目前在建及立项的配售型保障房项目已经多达17个，其中不少是由原共有产权房项目划转而来。

从分布上看，位于西湖区的之江、转塘、小和山、云谷，拱墅区的桃源、文晖、华丰、康桥，上城区的笕桥，萧山区的宁围、蜀山、南站新城以及钱塘区的大江东。

拱墅文晖单元保障性住房项目效果图

其中，地段最为核心的当属文晖地块，北临备塘河，距馥源庭等高端楼盘的距离1公里左右。该板块之前高层新房限价为54000元/m²，随着限价放开，该区域房价有望进一步走高。

速度快的，有望今年入市。据了解，位于西湖转塘的保障性住房项目一期，已有楼幢建筑主体封顶，很有可能会成为今年首个入市的配售型保障房项目。另外，位于西湖区小和山的保障房项目于近期启动营销服务招标，不过，该项目建筑主体目前还未出地面。

那么，这些配售型保障房项目怎么卖？如何定价？

去年三季度，《杭州市保障性住房配售管理办法（试行）》（下称《办法》）发布，对配售型保障房的申购人群、申购条件、申购面积、售后管理等问题进行了公示。

在申购条件方面，针对住房困难家庭，主申请人必须是杭州市区户籍且落户满一定年限，且在一定年限内无房；单身人士须满一定年限。针对人才家庭，办理居住证也可申请，但申请时必须名下无房。

配售型保障性住房户型面积标准，将结合申请家庭人数、人才等级等因素确定，户型最小70㎡，最大120㎡。

关于定价，《办法》只给出价格按“保本微利”的原则制定，没有明确界定比例标准。而按照上文广州配售性保障房申购价，基本上是周边房价的五折左右；此外，更早销售配售型保障房的城市西安，有项目定价也差不多是同地段商品房售价的一半左右。

《办法》还提到配售型保障房将实行“封闭管理”，通过房屋交易、不动产登记等信息系统进行限制，不得变更为商品住房，不得以买卖、赠与等方式上市交易。这一做法原则和广州等城市配售型保障房一致。

不过，在配售型保障房售后管理模式上，杭州的做法和广州有些区别。

广州有两种售后管理模式，一种是回购，即若购房家庭选择退出，由建设运营机构按照每年折旧1%的价格回购。另一种是封闭流转，即3年封闭持有期满后，可以在建设运营机构建立的内部流转平台上挂牌出售，出售对象必须符合配售型保障房购买条件，且出售价格不得高于原购房价格。

杭州的做法是，若购房家庭选择退出，可由政府回购，回购价除了在买入价的基础上每年折价2%，还要结合杭州市区居民消费价格指数（CPI）累计涨幅，进一步遏制投资客借机牟利的空间。