“5万+”套，2022年二手房成交同比跌3成，红盘、学区房价格都在降

　　年成交“5万+”套

　　仅为前年一半，近8年最低

　　即将过去的2022年，杭州二手房的表现，就像是“过山车”。

　　截至12月21日中午，今年杭州二手房成交量为52862套。与去年的78615套相比，跌了3成左右。若与前年10.2万套相比，仅为其的一半出头。

　　据不完全统计，今年杭州的二手房成交量，应该是2015年以来，近八年的最低点。

　　从全年的二手房月成交走势看，今年主要有两个成交高峰期。一个是年中，6月，6732套，7月5201套。另一个是年末，11月，5346套，12月截至到21日，就有4000多套，由于还有一周本月才结束，12月的实际成交量，很可能会破5000套。

　　这两个高峰期出现原因相同，都是政策的拉动。前者是5.17新政，后者是双十一“认房不认贷”、“二套首付4成”的政策。

　　其他月份表现相对平稳，成交量基本在三四千套。2月是春节期间，网签暂停，成交量不具备参考价值。“金三银四”，“金九银十”，全部“扑街”。

　　记者还观察到了几个值得探究的现象：一是成交高峰期一般无法持续很久，最多两个月；二是第一个高峰期过后，二手房月成交出现四连跌，直到下一次政策拉动才止跌；三是高峰期的成交表现，与其他月份的差距，并没有真正拉开。

　　这一方面，说明政策对二手房市场的带动作用有限，另一方面，也说明当前市场背景下，光靠政策拉动，可能无法真正扭转市场下行预期。市场的恢复和预期改观，预计还需要更长时间。

　　二手房库存方面，据透明售房网数据显示，截至12月21日，二手房挂牌量接近20万套，此前，这个数字曾一度突破20万套。

　　今年二手房月平均成交量在4500套左右，如果按照这个数据，那20万套二手房，去化周期在45个月左右。

　　“万人摇”一年跌10%-30%

　　未科、奥体也没能摒牢

　　（注:签约价为网签价格，或存在做低，下同）

　　二手房市场有一类比较特别的存在：学区房。

　　曾经，学区房热度高、抗跌，一度被购房者称为“硬通货”。今年，随着二手行情下行、教育改革推行，学区房市场也正经历一场巨变。

　　过去一年，杭州名校学区房普遍跌去20%，有学区房最高跌幅达40%以上。不可否认，名校学区房是过去一年二手房跌幅最大的一类房源。

　　从下跌幅度看，学军紫金港校区的学区房文鼎苑跌幅最大，一年多以来房价跌去至少40%。

　　文三街小学、文一街小学学区房价格跌幅仅次于文鼎苑，过去一年学区范围内的二手房跌幅分别在28%、25%。

　　跌幅最大的文鼎苑，2021年上半年行情高点时，一度以12万/㎡以上成交，且并非个例。经过一年多的回调，文鼎苑成交量大幅减少，2022年以来只签约了28套，价格稳定在7万/㎡左右，也有个别房源成交价在6.5万/㎡。