杭州不少千万豪宅通过中介分销了，高端改善楼盘也不好卖了？

住在杭州网11月20日讯（记者 盛哲徽）1、想在靠市中心的位置买套老破小，望江和文晖这两个片区哪个更好一些？

关键词：市中心买房、老破小

答：既然是购买老破小，那房子本身肯定不是主要的考虑因素了，毕竟老破小的居住舒适性是完全不能和新房和次新房比的，所以重点要关注的应该是生活的便利性、周边的成熟度以及学区书包。而从这些角度去评判，望江是要优于文晖的。 望江是杭州市区范围内少数的同时邻近第一中心（武林+湖滨）和第二中心（钱江新城+钱江世纪城）的板块，不像文晖只是靠近第一中心，而且望江的居住底蕴也要强于文晖，杭州解放后早期的城市规划格局为“北工南居”，像文晖这样现在看来很核心的板块当年也是工业区，也正因如此，望江的城市界面目前看成熟度比文晖更强一些。还有就是学区，望江区域的老破小学区要更比文晖强一些，胜利、天地实验、崇文实验都是比较好的学校。 个人更推荐你购买望江的老破小。

2、老师好，预算1200万求推荐新房，主要诉求：1、要在主城区（考虑学区）；2、我在滨江物联网小镇工作，通勤时间不要超过30分钟；3、至少要四房。有什么建议？

关键词：1200万、主城买房

答：很遗憾，新房能同时满足你这几个需求的楼盘非常少。

滨江区目前新房主要集中在沿江和浦沿，沿江的新房都是顶级豪宅，您的预算不够，浦沿的新房估计您又看不上；萧山区倒是选择很多，但您又明确要求是主城区。看来看去，可能比较合适的就只有钱二了。

钱二目前在售的新盘中蕙澜月华肯定是最适合您的，作为钱二公认的标杆之一芝澜月华的姊妹篇，这个项目的亮点还是很多的，比如做了全维降噪系统，装标做到了嘉格纳五件套+当代＆劳芬；户型也做到了类一梯一户，使用率更高。学区也不错，很可能是天长小学的分校；去您上班的物联网小镇大约半小时车程。1200万可以上车它的188方四房，这个户型主要特点就是南向采光面很大，双联阳台面宽能做到9.4米，三个房间还是全部朝南的。

其实个人还是更推荐您考虑二手房，因为二手房这个预算的选择会广很多，滨江区的晓风印月、丹枫四季、江斓映象府，还有就是望江这边的江明月朗园，都是很优质的选择。

3、楼市最近的热度下来的很快，很多七八万的项目都在开分销了，有点担心接下去的市场走势，特别是千万级豪宅市场的走势，像水电新村、中海西兴项目、滨江湖墅这些盘，接下去到底会怎么样，能不能卖掉？

关键词：千万级市场、趋势分析

答：在限价时代，杭州楼市有一个非常显著的特征，就是越贵的房子卖越好，中签率越低。这种现象的存在，我们知道是因为杭州头部的房产品单价被人为压低了，使得它们价格有了充足的想象空间。但大家有没有想过，就算有限价在，但因为开发商做大了面积，这些房子也并不便宜，杭州哪来的这么多有钱人呢？

首先，可以肯定的说，杭州确实有很多有钱人，杭州的数字经济很容易催生出群体性的高资产人群。其次也是更重要的一点，买这些房子的并不只是杭州人，杭州在浙江省的高首位度，使得浙江省的富豪都愿意来杭州置业，也就是说，杭州楼市的顶部产品面对的是全浙江的需求。

在有了这两点基本面的认知，再来看你的这个问题——杭州楼市头部的几个顶级豪宅能不能顶住呢？个人的观点是应该谨慎的乐观，前面的两个基本面保证了杭州的顶豪市场不会出现太剧烈的震荡，这些楼盘全军覆没的可能性几乎为0，但是危机同样存在，从近期几个高价楼盘的表现看，省内客户的数量已然有减少的趋势，说明省内可虹吸的财富也是有限的。

4、老师好，我在看钱二江月望云的二手房，174方能看到江的房源，多少价格接手比较合理？

关键词：钱二二手房、价格分析

答：望云174能看到江？174不是都是最里面那排的吗？好吧，姑且算它有吧，可能高区是能看得到的。

江景肯定是有价值的，但也不要过分去高估这个价值，七堡的江景价值相比于五堡不可同日而语，这么说吧，如果杭州的江景有梯度，那七堡的江景大概在第三梯队，而五堡能排到第二梯队。再看望云这个产品，就它所在的七堡这个小区域来说真的不够亮眼。

个人觉得1000万左右比较合理，目前已经成交的房源单价也基本集中在这个区位。