改善最佳窗口期！市中心+滨江造，这个纯改善楼盘即将收官加推！

　　住在杭州网12月19日讯（记者 盛哲徽）改善客群得抓紧行动了！

　　11月，杭州二套房的首付比例从六成降到了四成，随后市场出现了明显的变化。

　　贝壳最新发布的《杭州楼市11月市场简报》显示，新政后全市二手房下定均价提升了5%，套均成交面积提升了2%，除了滨江、萧山区外，杭州其余8区的套均成交面积都有上涨。

　　而实际上，尽管今年市场下行，但杭州的改善需求一直保持在高位，也正因如此，改善楼盘的热度始终居高不下，望江的海潮望月城、钱二的天澜海岸等改善项目，最先挑完的房源都是最大户型。

　　需求本来就高，现在因为政策的原因，需求又进一步的激发了，这意味着改善的供应将面临更大的压力，而供应端是怎样的情况呢？从今年后两次土拍的情况看，供应的压力会非常大。

　　杭州第三、四批次的土拍，新房限价在4万以上的宅地合计只有12块，相较于第一、二批次有明显的下降。

　　且就分布的区域看，多数位于城东和城南，杭州改善的传统聚集地武林、老城西的范围内，改善的选择并不多。

　　总结下来，改善市场的形势已经非常明朗，随着供需的此消彼长，明年很可能出现供不应求的局面。

　　part1

　　今天早些时候，位于东新板块的芳翠锦绣府完成了首开选房，从结果来看，全部售罄，热力十足。二开预售证也已领出

　　200多套房源700多组登记，客观的说，芳翠锦绣府的首开表现是不错的，毕竟在杭州楼市中，东新板块的热度一直不算很高，今年的中签率基本都在30%以上，而芳翠锦绣府首开的时间段，刚好赶上了楼市的一个供应小高峰，同期的竞争对手非常强劲，包含揽云锦绣里、杭曜置地中心、星瓒颂锦府等热门楼盘。

　　套用游戏的术语来说，芳翠锦绣府是在一个更高难度的“存档”中，拿到了一个还算水准之上的成绩。

　　芳翠锦绣府效果图

　　芳翠锦绣府的表现，很大程度上和我前面提到的改善市场现状有关，改善供应，尤其是武林5公里核心范围内供应的稀缺，使得越来越多的人涌向这个楼盘。

　　我大致盘了下，东新以及南面的文晖板块近年来的新盘，基本都没啥大户型，中海望庐最大户型139㎡，檀映里142㎡，春来枫华139㎡……

　　东新文晖板块某楼盘

　　二手房市场上，大户型倒是不少，但愿意拿出来卖的寥寥无几，房龄最新的武林三子——新都会1958、朗诗乐府和熙华府，160㎡以上的户型近200套，但二手挂出来的，加一起都不超10套。

　　再来看芳翠锦绣府，户型面积段为124-189㎡，相比于前面提到的东新、文晖上一个阶段的新盘，最大户型的面积明显被拔高了。

　　而面积的提升只是最基本的，芳翠锦绣府在改善层面上的升维，在于其对户型内部格局的优化，真正做出了“改善味”。

　　起步就是四房，最大的189方甚至做到了五房！要知道，当年东新文晖的最热门红盘锦尚和品府，它的189方也只是做了四房。

　　part2

　　具体来看产品，芳翠锦绣府可说是满满的亮点。

　　起步的124方，为四房两厅两卫格局，整体观感上有点像是当年锦尚和品府120方三房的升级版。

　　两者都是南向四开间的设计，超大面宽，不同的是芳翠锦绣府的北向多做了个书房。

　　建面167方为四房两厅三卫，整体与124方布局相似，但尺度更胜一筹，独立玄关搭配超面宽超7米的会客空间，直接将空间感拉满。

　　芳翠锦绣府约167方

　　南向的两个房间为双套房设计，都自带飘窗，在保证隐私和尊崇感的同时还拉升了舒适度。

　　至于最大的189方，是整个项目中对改善一词的最佳诠释。

　　芳翠锦绣府约189方中间套

　　其中的E户型，在独立玄关和超大餐客厅的基础上，有三个房间都做了步入式衣帽间，实现了空间和功能的双重升级。

　　D户型同样带独立玄关，和边套户型不同的是，它实现了餐客厅分离，私密性更好。

　　南向为四开间布局，总的面宽接近15米，由于南向的两个卧室都是带飘窗的，采光和景观视野都极其出色。

　　part3

　　2021年锦尚和品府收官，虽然这个项目体量并不算小，但由于热度过高，绝大部分的意向客户还是没有买到。

　　也是通过这个项目，让杭州楼市真正看到了老武林一带的强大改善需求，锦尚和品府开发者之一的滨江集团自然也是其中之一。

　　芳翠锦绣府的出现，有一部分原因就是为了弥补锦尚和品府的小遗憾的，让那些无处安放的武林改善需求，有一个好的去处。

　　不得不说，芳翠锦绣府本身的地段，就是一个适合打造改善项目的好胚子。

　　首先，它是杭州极为罕见的三铁盘，项目北侧约400米就是地铁3、4号线交汇的新天地街站，西侧的地铁5号线西文街站直线距离仅约800米。

　　5号线西文街站

　　其次，它处在东新商圈和新天地商圈的包围之中，附近的大型综合体有城市之星、嘉里城（在建）、新天地购物中心等等。

　　再次，芳翠锦绣府北侧紧挨着九年一贯制的安吉路教育集团新天地实验学校，虽然新房不承诺学区，但按照现有的学区划分政策看，读这个学校的概率很大。

　　坐拥如此之多的城市资源，滨江集团自然不敢怠慢，所以除了前面提到的户型外，芳翠锦绣的其他配置也都是奔着改善去的。

　　项目的外立面，二层以上东、南、西三面采用较多的铝板，辅以局部涂料，南面大面积玻璃加持，使得建筑一眼望去层次感十足。

　　园林方面，依托2.2的超低容积率（在武林5公里范围内罕见），项目拥有了35%的绿地率，滨江标志性的蓝宝石景观水系、室外集中绿地、全龄段儿童活动区点缀其中。

　　芳翠锦绣府景观效果图

　　此外，除去部分配套用房外，芳翠锦绣府楼幢均设置了4.2米的架空层，考虑到滨江通常会为架空层植入功能空间，因而业主的日常生活很大部分将在自家楼下实现。

　　part4

　　近两年在楼市中，老武林的项目就话题度来说，似乎远远不如奥体、未科、申花这些地方，热度亦是如此。

　　但这种情况会随着时间的推移转变，因为楼市的底层逻辑正在逐渐回归自住，在这样一个基调下，自住和投资属性会慢慢重合，适合自住的也就适合保值，而就自住来说，老武林就是杭州YYDS。

　　像芳翠锦绣府这样的纯粹住品，当然是穿越周期的优选。

　　据悉，芳翠锦绣府首开之后马上就会进行加推，而最新的一次加推，相比于首开的户型，整体面积会更偏改善一些，189方将会首次登场，189方的两个实体样板房将于12月21日开放。

　　考虑到改善整体的一个大环境和接下去的形势，如果有改善需求，不要错过了。