比四年前降价近30%！杭州萧山老小区“出货难”，中介：学区好也没用

　　住在杭州网4月12日讯（记者 李世嘉）随着杭州二手房市场的活跃，人们对于“老旧小”的讨论也热烈了起来。

　　人居氛围的萧山作为江南岸文化的发祥地，聚集着不少老旧小区。

　　最近，就有一个萧山小伙在本地论坛发帖，称自己在高桥小区的一套房子，在挂牌近一年后，终于降价成交了。目前，这条帖子已经有近10万的浏览量和近90条回复，关注度非常高。

　　那么，萧山区的“老旧小”行情究竟如何？部分小区“出货难”又是为什么？记者来到现场进行了探访。

　　高桥：比四年前便宜28%

　　“按照现在的行情，高桥小区这个价格很正常。”

　　南部卧城板块的中介小A表示，目前高桥小区建筑面积约57㎡的两居室，挂牌价、成交价基本都在150万左右，而在2019年，同户型房源曾经卖到208万。四年下来，相当于跌了28%。

　　据了解，过去高桥小区行情好，主要是“学区房”热度太高。熟悉学区房市场的人会知道，高桥小学和高桥初中被称为“双高”，是萧山本地人非常认可的两所学校。

　　高桥小区一部分房子有“双高”学区，另一部分则是有高桥小学或高桥初中的“单高”学区，整体来看比较枪手。

　　后来，在2021年的学区划分中，高桥初中学区范围一次性增加了5个社区，对高桥小区的价格造成了一定的冲击，再加上“学区房”概念淡化、名校集团化、合作办学等带来的影响，行情很快就开始下行了。

　　萧山老小区实拍

　　“当然，还有一个重要原因，是这个小区实在太老了。”

　　80、90年代建成的高桥小区，建筑材料为塔板混合，多数楼幢出现了较为明显的老化。而记者经查阅资料了解到，2019年萧山区实施老旧小区综合改造提升工程时，因高桥小区C级危房较多，未对其再实施改造。

　　北干山南：房多人少

　　降价都难卖

　　高桥小区的价格，在区域内处于怎样的水平？有中介告诉记者：“实际上，在这一带，高桥的价格已经算高了，大多数老小区处境是很尴尬的。” 

　　以北干山为分界线，山南的老小区有着“房龄较老，房多人少”的特点。除了个别小区能卖到2.8万元/㎡左右，其它成交价基本都在2.3-2.4万元/㎡。

　　该中介表示，在这种情况下，有时候好学区都不一定管用。

　　比如，潘水社区在2021年的学区划分中成为了高桥初中的学区房，甚至在今年生源不紧张的情况下，有一部房源能划入“双高”。然而，今年3月，该小区有一套建筑面积约74㎡的两房，真实成交价为188万，折合单价只有2.5万元/㎡。

　　萧山老小区实拍

　　临近15号线规划站点的广宁小区，75㎡房源的挂牌价只有175万；西河路东西两侧，50多平方米的小户型房源，只需140万左右就能买到。

　　“这还算好的，像那些没有好学区，又不近地铁的老房子，可能降价也很难卖，除非真的低于市场价很多。”该中介告诉记者，前段时间尚海湾有一套急卖的房子，先是按照市场价挂牌260-270万，中介推售都推不动，最后只好立减20万卖掉了。

　　同时，由于政策规定，房龄+贷龄不能超过50年，房龄过大，就意味着对购房者的首付门槛提高了要求。“有的新房只比隔壁老小区贵40万，又有电梯、品质又好、又能贷款，凭什么买老小区呢？”

　　北干山北：能卖动，但仍需降价

　　“相比山南面，我们还是能卖动的。”北干山以北的小区基本建成于1993-1999年，靠近钱江世纪城，周边有2号线、5号线两条地铁线，附近商场、医院兼具，整体来看综合条件比较好。

　　在教育资源方面，附近的“双北干”、“双金山”或者“银河小学+北干初中”，都是比较不错的配置。“这是我们拉动交易的重要因素。”区域内的中介告诉记者，2月、3月这种入学报名的高峰期，是成交最好的时候。

　　据了解，山北面的北干一苑、山北新苑、城北新村、杭二棉等学区不错的小区成交比较活跃，基本都能卖到2.7-3万元/㎡。

　　萧山老小区实拍

　　“不过，这个市场其实还是买方说了算。”中介告诉记者，现在区域内挂出来的房源较多，如果着急出手，也是需要降价的。

　　比如，今年3月初，北干一苑挂出了一套3楼，建筑面积约64.7㎡的房源，挂牌价为215万，现在降到了200万。

　　山北新苑有一套建筑面积约67.41㎡的1层房源，自挂牌到现在已经200多天了，价格从216万降到了189万，折合单间约2.8万元/㎡。记者在该门店的成交记录里看到，这一单价跟2018年成交的三房户型相当。

　　记者了解到，这些小区的客户，基本都是住惯了老小区的中老年群体，而年轻人更注重品质，对这些房子不太感兴趣。

　　“好在这里涨也涨不起来，跌也跌不下去，就算卖不掉，钱江世纪城的打工族也会租在这里，不至于长期空置。”