文鼎苑半年降300万，三墩北跌破最低价！西湖区学区房真凉了？

　　浙江在线-住在杭州网9月13日讯（浙江在线记者 李世嘉）学区房降温了，这是最近很多人都在谈论的话题。

　　从老师轮岗到双减，国家对学区房的整改推进速度远远超乎预计。

　　作为楼市中最耀眼的一类群体，在逐渐退烧的二手房市场，学区房的行情变化似乎更容易被人捕捉。近段时间，学军、竞舟二小等杭州知名学区房，频频成为市场焦点。

　　那么，杭州学区房眼下的真实行情如何呢？

　　记者前往杭州公认的教育大区西湖区，对其中的热点板块进行了探访。

　　文鼎苑有房直降3.6万/㎡

　　中介：价格回到一年前

　　紫金港板块的房产经纪人告诉记者，附近学军（紫金港校区）、星洲、保俶塔（申花校区）三个小学的学区房中，学军小学对应的文鼎苑降价最为明显。

　　这个月初，文鼎苑刚成交了一套750万、87㎡两房，折合单价为8.6万/㎡。而在今年三四月份，同样87㎡两房的户型最高卖到了1063万，折合单价12.2万/㎡。不到半年，一平米降了3.6万元，相当于一套主城区刚需房的价格。

　　该经纪人表示，比起今年3-5月高峰期的价格，文鼎苑平均每套房子都降了小三百万，回到了去年八九月份时候的水平。

　　同样作为学军小学学区房的圣苑，在今年4、5成交了一套1280万、133㎡房子，现在有一套同面积房源，挂牌价为1100万。

　　记者在二手房平台上看到，文鼎苑8月的挂牌价环比7月下跌7.2%，有近30套房源下调了挂牌价。

　　目前，也有几套急售房源，如一套88㎡两房挂牌价为810万，而房东实际接受的底价为750万，算下来成交价是8.5万/㎡。

　　还有一套挂牌价为1430万的4房，根据其调价记录，自6月至现在一路降价，共下调305万，目前挂牌单价为8.3万元/㎡。

　　而保俶塔（申花校区）学区房西城年华虽近期无成交，但其二手房信息页上却显示“成交价、挂牌价、成交量皆下降，挂牌量缩减明显”。

　　不过，有些房子成交价低跟房源本身有关。比如有一套成交单价7.8万/㎡的房源，是一套127㎡三房，面积较一房、两房要大，位置又邻街；在售的那套750万、88方的两房，房东是为了套现摇新房，愿意降价出售。

　　三墩北：从500万到400万

　　跌破一年来最低价

　　三墩北，不仅学校扎堆，对应的学区房也大都是次新房。

　　记者从房产经纪人口中得知，这两个月，三墩板块的学区房价格确实降了。

　　如对口紫萱小学与弘毅中学的紫郡东苑，在售的二手房源较少，上个月有一套89㎡房源成交价约460万，而此前最高的成交价几乎达到500万。如今有一套房源挂牌价低至410万，实际成交价可能还会再降。

　　当地另一名校星洲二小，对应两个交付不久的次新盘——铁建西湖国际城、万科融信西雅图。

　　6月份，铁建西湖国际城以464万的价格成交了一套89㎡毛坯房，如今该小区有2套价格较实惠的房源，挂牌价都在430万左右，但都不满五年。

　　房产经纪人表示：“这半年来没挂出过这么便宜的价格。”并且按照惯例，一般还能往下谈个5万元左右。

　　而西雅图有一套89㎡三房两卫的房子挂牌价为460万，带车位到手差不多470万，比之前普遍近500万的成交价也低了不少。

　　文理小学唯一的学区房金地自在城，鹭影轩组团有一套89㎡房源挂牌价为460万，栖霞居组团也有一套挂牌450万。此前，该小区之成交价在480万左右。

　　金地自在城现状实拍

　　多人共抢一套河滨之城

　　西溪里降幅达25%

　　蒋村降价的消息从上个月就已经在传了，“双减政策”以来更是铺天盖地。

　　根据“手边买房”的数据，区域内几个比较受关注的楼盘，普遍出现了降价房源远多于涨价房源的情况。

　　房产经纪人对记者说：“网上传的降价都是真的。现在有一套河滨之城的房子很实惠，跟进它的同事放出消息说只卖这么一天，今天好多人给那个房主打电话，全都没接，不过能确信是诚心卖的。”

　　河滨之城是蒋村目前唯一可以就读竞舟小学的小区，上述这套是89㎡毛坯房源，挂牌价为620万，不过业主给出的底价是590万，算下来单价为6.6万/㎡。

　　上半年，该小区同户型房源普遍的成交价在730-750万之间，最高点能达到770万左右。

　　该经纪人表示，房东急售是因为在“红盘潮”中摇到新盘了，但征信方面可能影响了贷款，所以只能卖掉这套。

　　附近的坤和西溪里是行知第二小学的学区房，之前87㎡的两房户型最高成交价卖到662万，现在同样户型毛坯卖500万，降幅达到25%。

　　而网传“降价400万”的一套房源，是对口行知二小的西溪蝶园，1800万的房子，1400万成交。

　　在蝶园的小户型房源中，有一套53㎡房源挂牌价为350万，而在此前的高点，成交价在440万左右，最贵的一套卖到489万。

　　周边读行知二小的还有两个小区，即富越香溪和中海西溪华府，对比几个月前的价格也有一定落差，但浮动不算很大。

　　天目短评：

　　在楼市的上一轮上升期，学区房的表现堪称夺目，创造了一个又一个挂牌奇迹。

　　也正因如此，在二手房整体降温的现时期，它在价格上的任何风吹草动都更加引入瞩目。

　　在对西湖区学区房的采访中，记者发现，尽管价格普降已经是一个不争的事实，但市场预期还是未出现明显的下降，很多人认为是贷款收紧或者淡季在更多地影响着市场。

　　杭州贝壳研究院院长上官剑表示，当下学区房的“降价”与整个市场的下行密切相关，而有一些降价超过100万的房源，也是因为最初的挂牌价较高，房东在后期选择了让利。

　　上官剑同时提到，去年3月以来，由于公民同招、民办摇号，学区房的成交量、价格均迅速上涨，所以与其说现在学区房“凉了”，不如说是一次快速回调。

　　目前，杭州的学区房已经迈入了一个微妙的时期，买房和卖方都在等着对方的下一步。

　　但从大的环境上看，在全国学区房普遍降温的情况下，杭州很难独善其身。换句话说，北京、上海、深圳等地学区房预期的下滑，未来也很可能在杭州上演。

　　实际上，学区房的问题归根结底是一个教育公平的问题。把房子和教育剥离，让房子回归居住属性，这正符合“房住不炒”的意义，不是吗？