6.4万/㎡成交，文鼎苑跌落神坛？记者调查：头部学区房行情不再

　　住在杭州网12月3日讯（记者 武恒光）“文鼎苑一套88方学区房560多万成交，折合单价约6.4万元/㎡。”

　　近日，文鼎苑一套房源在网上引发热议。单价6万多成交，与高点相比下降幅度较大，以至于有网友疑问“这套房是不是有什么隐情”。

　　其实，受市场行情变化、教育改革等一系列因素的影响，学区房的概念已经逐渐弱化，价格也回调不少，西湖文教、滨江等区域的头部学区房基本都有20%的降幅。

　　记者注意到，学区房跌了一年多，过去一个月部分学区房成交量有所微涨，价格是否跌到位了？目前学区房的行情如何？

　　前两天，天目新闻记者实地调查了西湖老文教、江南实验等代表性的学区房行情。

　　文鼎苑6.4万/㎡系占用学籍

　　文鼎苑作为学军紫金港校区的学区房，小区因“鸡娃”、“孟母盘”而为人所知，曾是去年上半年学区房暴涨风潮中的急先锋，有房源成交单价一度达到12万以上。

　　中介表示，文鼎苑一年来房价普遍下降三四成，目前均价在7-7.5万/㎡左右。

　　那么，6.4万/㎡那套成交房源为何比现下的市场价低出不少呢？

　　原来，这套房价格之所以这么低，一方面，房东急用资金急卖，另一方面，房源为中间套户型，南北不通透，更重要的是这套房子占用2年学籍。

　　一般来说，买入学区的家庭大都是着急上学，占用2年学籍，显然给学区房的价值大打折扣。

　　城西中介门店

　　中介告诉记者，如果没有占用学籍，文鼎苑一套面积88㎡房子总价不会低于600万成交。

　　记者了解到，不久前，文鼎苑刚有一套高楼层88方中间套成交，不占学籍，总价620万。另外，边套户型采光好，但房源也少，价格比中间套高一些，一般总价会高出四五十万，近期边套户型成交价最低的一套是650万。

　　“近期有不少房东急卖，价格处于低位，成交量有所上升，11月有四五套成交。”中介说道。

　　老文教学区房普跌两三成

　　除了紫金港片区的文鼎苑，西湖区最知名的学区要数老文教区，这里聚集了学军本部、文一街小学、文三街小学等名校，一年多以来学区房普遍跌去20%-30%。

　　记者了解到，学军本部区域内的文二新村、求智巷近期二手房的成交价大都在8万多/㎡，比起去年上半年10万/㎡以上的成交价，回调也很明显。

　　“老房子还有部分30多方的面积，这类房子一般卖的是学位，总价看起来低，但单价很高，像文二新村前几天卖出一套38㎡房子，总价350万，单价超9万/㎡了。”中介表示，学区房也存在一房一价，大一些户型很难卖到这个价格。

　　文三街小学本部学区文三新村，去年上半年成交价超8万/㎡，如今成交价多在5.5-6万/㎡，降幅有30%。

　　文三新村实景

　　据中介介绍，文三新村有两批房源，一批是老房子，成交价在5.6-5.7万/㎡；还有一批是老旧小区改造后的房源，单价在6万/㎡出头。

　　除了文三新村，文三街小学学区内的马塍路19号，10月份拍卖一套38㎡法拍房，5.5万/㎡成交。中介向记者介绍了邮电新村，目前有一套52㎡房子，挂牌价320万，可以谈到304万。

　　文一街小学的学区行情和文三街小学差不多。石灰桥新村近期成交一套43㎡一楼房源，总价260万成交，单价6万/㎡，“今年9月份以来，石灰桥新村45㎡左右房子基本上是这个价格，去年同户型成交价都在8万/㎡以上。”中介说。

　　有学区二手房价跌量升

　　探访过程中，记者发现，九年一贯制学校的学区房近期成交量有所上升，比较典型的就有滨江区的江南实验学校、西湖区的保俶塔实验学校。

　　江南实验学校学区内东方郡成交量最多，记者了解到，近两个月，东方郡的月均成交都有8-10套，成交面积主要是东区的59㎡、89㎡。

　　东方郡实景

　　“东方郡59㎡小面积成交价在400-420万；89㎡面积价格在480-560万。大户型单价比小户型低，但也根据户型、楼层、装修不同，价格有所区别。”中介介绍，比起去年行情差了不少，15%-20%降幅是有的。

　　位于西湖区的保俶塔实验学校，学区内的二手房11月成交量大增。

　　记者了解到，保俶塔实验学校周边学区房11月成交30多套，成交量比10月份翻了近一倍，成交价基本在5.5-6万/㎡，比如金祝新村、保俶路；另外，也有少部分房源成交价在6万/㎡出头。

　　就在记者探访的前几天，学区内的松木场河西刚成交一套62㎡西边套户型，360万成交，单价5.8万/㎡。

　　中介表示，去年上半年保俶塔实验学校学区内的二手房均价在7-7.5万/㎡，少有低于7万/㎡成交。

　　天目短评：

　　“学区”正在弱化

　　房子应回归居住属性

　　曾经被认为是市场“硬通货”的学区房，如今也未能独善其身。经过一年多的回调，头部学区房的价格也跌去至少20%。

　　当然，学区房价格回落，除了和二手市场下行有关，更离不开杭州近两年推进的教育改革。

　　这几年，杭州多措并举推进教育均衡化：公民同招、民转公，集团化办学等。杭州的教育均衡思路很清晰，就是从上往下的引导，通过集团化办学把学校资源尽量分散。

　　“授人以鱼不如授人以渔”，把名校的理念和教学方式传递到各个城区。未来，“遍地是名校”的局面并非无法实现，只是时间问题。

　　学区房价格下跌，正是教育改革背景下市场的最直接反应。

　　更何况，房子最根本的属性是居住属性，教育均衡化正是给学区房“去魅”，弱化学区概念，抛去学区“附加值”，落实“房住不炒”，让房价回归理性，让房子回归居住属性。

　　什么时候当“学区房”这个名词消失了，我想我们教育改革的目的也就达到了。