紧抓亚运契机，杭州商业地产市场稳健复苏 仲量联行2023年二季度杭州商业地产市场回顾及展望

　　杭州，2023年7月17日—— 2023年第二季度，杭州甲级办公楼市场有两个新增供应入市，市场需求蓄势复苏，但租金仍然承受一定压力。金融、科技互联网等传统强势行业在上半年展现出较强韧性，支撑办公楼租赁市场的基本面发展。优质零售物业市场方面，二季度有一个新增零售项目入市，新店铺开业活跃度有所回暖，全市空置率略有下降。线下消费场景复苏带动了杭州各类餐饮需求回暖。

　　仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“杭州及整个浙江即将进入‘亚运时间’， 正处于城市能级和核心竞争力再上新台阶的关键阶段。政策举措的大力支持、优质人口的长期正向流入和重大赛事综合效应将为下半年的商业地产市场带来多重积极影响。同时我们也期待，短期内体育和电子竞技产业的强势崛起为优质办公楼和线下消费市场催生新的增长点。”

　　优质办公楼

　　2023年二季度杭州办公楼市场有两个甲级办公楼新增供应入市，整体空置率上升。二季度杭州约13.78万平方米的新增供应入市，推高甲级办公楼的空置率至23.4%，环比上升了2.8个百分点。二季度另有一个乙级办公楼新增供应入市，为钱江世纪城板块带来约8万平方米的新增供应。乙级办公楼空置率为20.5%，环比上升1.9个百分点。亚运前多个新增供应集中入市，一定程度推高了办公楼市场的空置率水平。

　　传统强势行业支撑办公租赁需求缓慢复苏。二季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为40,370平方米。从上半年的行业需求表现来看，科技互联网需求占比29%，较去年同期有所下降；金融行业的需求占比为21%，银行等传统金融支撑市场大面积租赁成交，非传统金融机构的需求有所回升。政策面对扩大内需和开放型经济的扶持力度持续，教育留学、出入境咨询等消费服务类别的专业服务企业活跃度有所回暖。受限于外需波动叠加人民币汇率走弱等因素影响，在杭的对外贸易类企业迎来阶段性调整。

　　二季度杭州甲乙级办公楼租金持续承压。截至今年6月底，杭州甲级办公楼平均净租金为138.9元每平方米每月，环比下降了0.7%。乙级办公楼租金为105.2元每平方米每月，环比下降0.8%。杭州的办公楼租赁市场租金仍处于惯性下行周期内，需求面的复苏速度尚不及预期，城市增量和存量办公楼项目合并竞争压力，业主普遍采取“以价换量”的策略应对市场波动。

　　优质办公楼市场展望：尽管外部结构性压力仍在，杭州城市的整体经济修复力度好于预期。纵观全国的主要城市，2023上半年杭州的租金下调幅度明显低于平均水平。预计杭州办公楼平均租金仍将面临一到两年的理性回调阶段，但相信未来优质项目的入市将为市场带来更为“进取”的心态。

　　下半年预计杭州仍将迎来多个优质办公楼新增供应入市。纵观2023年全年，杭州预计有12个优质项目交付入市。其中甲级办公楼市场新增体量约58.2万平方米，乙级办公楼的新增供应体量约为37.0万平方米。受到需求端发力不足和大量新增供应入市的双重压力，预计未来两到三年，杭州办公楼市场的空置率将进入上行通道。

　　仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“杭州线下办公场景已基本恢复，各个行政区积极落地政策实施，稳步推进产业经济全面复苏。但大环境带来的结构性压力仍在，市场需求的改善对于优质办公楼市场来说将尤为关键。预计优质办公楼市场的租金将持续承压，但未来优质新增供应的不断入市有机会为市场增添活力，以更高的运营水平和更具吸引力的价格，从供给侧激发企业的内生动力，推动杭州办公楼市场迈向新的周期。”

　　优质零售物业

　　线下消费场景逐步修复，杭州各类餐饮需求强势回暖。从二季度新开店业态需求占比来看，餐饮行业拔得杭州零售市场需求的头筹，占新开业商铺的42%。餐饮的复苏势头较为强劲，诸如绿茶、凑凑火锅茶憩等连锁型大众化品牌的新开店需求活跃，多数餐饮商家的客流回升也较为显著。时尚业占二季度新开业店铺的37%，本土高端香氛品牌进入杭州市场，闻献在杭州开出首店。绅士奢侈品牌需求增长，Berluti强势回归进驻杭州万象城。

　　城市级标杆商业正加码升级力度，扩大自身市场影响力。随着零售市场各商圈客流的逐步恢复，亚运会开幕近在咫尺，杭州的商业市场将迎来新阶段。杭州多个优质商业综合体不断提升项目招商品牌层次，着力整体项目定位焕新“再升级”。如嘉里中心在今年上半年新引入了Maison Margiela，Marni等一系列国际潮奢品牌，弥补零售短板，发力精品潮奢。杭州万象城也在不断提升首层及二层奢侈品牌的丰富度，同时进一步完善香氛沙龙的品牌矩阵。

　　新能源车品牌如理想、零跑等仍在杭州陆续拓店，但较去年同期速度有所放缓。影院等主力店在二季度依然较为谨慎，生活超市类业态的需求有所回暖，盒马鲜生在龙湖国芳天街开出新店，填补九堡区域的市场空白。

　　二季度有一个新增零售物业项目入市，总体空置率微降。2023年二季度，杭州城东商圈迎来了龙湖国芳天街的入市，为市场带来65,000平方米的供应，项目覆盖全方位业态，将打造杭城首个露营体验中心。二季度存量项目的新店铺开业活跃度有所回暖，全市优质零售物业的空置率为8.87%，较上季度微降了0.1个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为9.81%，环比下降0.2个百分点。

　　核心商圈保持稳健，非核心商圈租金维持下行趋势。二季度全市零售物业租金继续下降，首层净有效租金环比下降0.2%至519.3元每平方米每月。核心商圈零售市场平均净有效租金达961.7元每平方米每月，环比微升；而非核心商圈的租金则保持下跌趋势，净有效租金环比下降0.6%。

　　零售物业市场展望：2023年下半年，杭州零售物业市场预计将迎来4个项目的开业，总体量达到36万平方米。多个项目将会在亚运会前后正式开业，诸如杭州中心、城北万象城等优质项目也将在近期入市。未来三年，杭州待入市供应的品质明显提升，核心区域将迎来多个强品牌开发主体的优质零售物业供应。未来核心商圈的新商业项目多定位为优质重奢、时尚潮奢或精品艺术，预计将有力提升武林、钱江新城、滨江等商圈的商业业态丰富度。随着多个零售物业未来供应持续推入市场，预计未来杭州的优质零售物业整体空置率会进入新一轮波动上升周期。杭州多个市级商业中心的分化将会加剧，而武林商圈有望迎来新一轮的迭代升级。杭州服务性消费的复苏走在前面，而城市消费的全面回暖仍需时日，预计整体市场租金将在中短期内持续承压。