优质投资机会稀缺，标杆商办资产收益稳健

　　最近，好消息不断，一是国家再谈房地产定调，释放了4大信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；二是建行宣布成立300亿基金，投向楼市；三是多城密集发布房贷商转公政策，三四线城市接连传来楼市限购政策调整的消息……市场预期总体向好。

　　随着各种理财产品收益减少，股票、基金、信托、私募等理财产品收益萎靡，不少投资人都在想方设法寻找合适的投资渠道。尤其当住宅的造富效应持续衰退，一些高端投资者开始瞄定商办地产。

　　它印合了大多数投资人的投资观：投资风险小、稳定性高、回报率高、长期受益......

　　但并不是每个商业地产项目都值得入手，优秀标的仍旧集中在核心城市的核心物业。

　　数据显示，2022年上半年，杭州整售的二手商办物业成交面积同比去年增长314%，成交金额增长174%，几乎都是翻倍式增长。

　　从供应量来看，杭州目前的商办供应量也并不少，所以，在核心资产的购买过程中，唯有标杆项目才是财富人群追逐的最佳标的。

　　寸土寸金的钱江新城，作为杭州高端商业TOP3的代表，杭州万象城2020年城全年销售超60亿元，同比增长超40%；2021年全年销售80亿元，同比增长57%。后疫情时代6成商场客流下降超20%，但华润万象系商业租金收入仍达139亿元，年增长38.1%，顶尖商业地产的抗风险能力显而易见。

　　在有“杭州硅谷”之称的未来科技城，尽管发展日渐醇熟，但在写字楼市场上EFC仍是一枝独秀的存在。十年一剑，入驻EFC的企业有阿里巴巴、快手科技、贝壳、华为、科大讯飞等一大批耳熟能详的龙头企业，而EFC写字楼的售价也已经由当初的1.2万元/㎡上涨到了如今的3.5万元/㎡，年均增长20%以上，翻了近三倍。

　　EFC实景图

　　租金也从2元/m²/天增长到了4.5元/m²/天，租金回报率也远超10%，出租率也一直维系在97%左右，远高于杭州写字楼出租平均水平。

　　与住宅投资相比，商办地产投资因为牵扯城市发展、商户、运营方等多重关系显得更为复杂，投资时须注意五大诀窍，才能有效规避风险。

　　1.城市规划是钱景

　　好的商铺投资者，一定是跟着城市规划走，地段的价值会随着周边配套的成熟、规划的兑现不断提升。而城市规划除了影响地产增值，也影响着租金收益，比如交通的通达性影响客户的到达等。

　　2.成长力度是保障

　　投资商办地产不仅是看当期情况，更重要是分析未来变化趋势，市场、行业、人口等要素的影响不仅关系租金水平，更加影响商业成败，影响地产增值。

　　3.硬件条件是基础

　　商办地产的硬件规划是整个商业的基础，它关系着商业的产品力，也直接决定投运后的资产保值。

　　4.运营能力是驱动

　　在影响商业投资收益的因素中，商业的项目定位、业态规划、品牌引入、招商能力、营销能力、商业管理能力都是对一个商业项目的造活至关重要。

　　5.投资回报是准则

　　租金在商办地产投资价值评估中的权重越来越高，也是投资逻辑的重要转变因素之一，因为现金流是抵御风险的最后一道防线，高于5%+投资回报率的才是优质项目。

　　在杭州核心区域，就有这样一个集齐了所有要素的“宝藏”项目。

　　地处钱塘江“湾区”，背靠长三角一体化发展战略，钱江世纪城被视作新金融中心、城市新中心。地处奥体核心的EIC，这次在宇宙中心建设一个 “新金融超级微城市”。

　　EIC效果图

　　经验也告诉所有人，从一脉相承的EAC和EFC，再到EIC，每一座“E”系微城市，从规划理念、设计品位、硬件配置到产业运营，都可以“领先杭州20年”。有别于其他商办地产项目，EIC坚持以欧美庞大的规划和标准为标杆，环环相连，比国内标准高出约一倍，仅设计费就花了上亿。

　　随着世纪城板块的增值，世纪城周边写字楼售价已达到3万元+/m²，租金也达到3.5元+/m²/天，个别热门楼盘售价已突破4万元/m²。

　　而根据板块和前辈EAC、EFC的增值经验，估计第一批购买EIC的业主预期房价+租金回报预期年化能达到15%以上，相比股票、黄金等理财产品风险更低，收益更高。

　　EIC效果图

　　都说，好的资产是财富的压舱石，尤其是在金融形势遇到前所未有之大变局的当下，选择顶尖的地产投资项目才是保值的前提。

　　如今，EIC首批超甲级写字楼即将面市，入主杭州新封面的机遇就在眼前。

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