丁建刚：半年时间“恍如隔世”政策相对温和

浙报传媒地产研究院院长丁建刚

　　浙江在线-住在杭州网7月29日讯7月21日，浙报传媒地产研究院一年一期的“浙江楼市年中闭门研讨会”如期而至。

　　绿城、滨江、德信、大家、杭房、中海、中铁建、融信、东原、中梁、众安、兴耀等深耕浙江市场的房企，以及福建三盛和新力两家杭州市场新人……共计14家区域公司“掌门”参会，更有浙江省建设厅领导出席，共同总结上半年的经验，研判市场形势，研究应对策略。

　　研讨会上，浙报传媒地产研究院院长丁建刚主持会议并率先发言。2020年是一个非常特殊的年份，半年时间“恍如隔世”，整个房地产市场发生了非常大的变化，且这个变化仍在进程之中，还有很大的不确定性。

　　房地产市场在一季度几乎停摆，又在“复工复产”的大背景下迎来了二季度强劲复苏，“小阳春”直接入“盛夏”，几乎只用三个月时间抢回了半年的成交量。无论是土地、新房还是二手房，浙江省内各地市，当前的市场表现都较为活跃，市场特点精彩纷呈。

　　丁建刚院长还在会上分享了两份报告，分别为《2020上半年宏观经济和货币政策以及杭州楼市主要数据》和《杭州楼市微观特征报告》。

　　一、2020上半年宏观经济和货币政策

　　7月13日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开经济形势专家和企业家座谈会时表示，今年疫情冲击和世界经济衰退对我国经济带来前所未有的影响。

　　《政府工作报告》中提到，稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。上半年金融数据也证实了这一政策导向（M2连续4个月重回两位数增长，人民币信贷超过12万亿，比去年同期多了2.4万亿，社会融资规模20.8万亿，比去年同期多了6.2万亿。）。下半年，为应对经济下行压力，较为宽松的货币政策和信贷政策仍然是确定的。

　　而在房地产政策方面，比往年温和，留有余地和空间。今年的政府工作报告中，没提“房价”、没提“调控”、没提“房地产税”、没提“城市主体责任”、没提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。下半年，政策将视疫情和经济形势而动，因经济下行，政策容忍度将提高。但在较为宽松的货币政策下，防止资金进入楼市仍会坚持。但有一点，不会一刀切，因城施策，点对点。

　　二、杭州楼市主要数据

　　新房：2020年上半年，杭州市区商品房成交套数68091套，同比2019年增长12%，处于历史同期高位。

　　二手房：2020年上半年，杭州市区（除临安外）二手房成交量为4.31万套，同比2019年上半年增长4.1%，环比2019年下半年增长8.8%。

　　土地：2020年上半年，杭州市区共计成交168宗土地，总可建面积1316.5万方，总成交金额1739亿元，同比2019年同期增长25%。成交面积和成交金额均为杭州历史同期最高。

　　三、杭州楼市微观特征报告

　　高周转下杭州房地产市场周期变化

　　近年来，整个浙江房地产市场整体呈现量价齐升的情况，土拍门槛持续提高，开发商竞争激烈，开发节奏普遍加快。

　　浙报传媒地产研究院通过统计2016年以来杭州十区所有土拍成交的涉宅项目（剔除现房销售项目）发现：2018年土拍成交的项目平均首开时间为13.6个月，到2019年平均首开速度为9.6个月，整整加快了4个月。

　　杭州市场各板块总价壁垒效应

　　新房单价限价这个有形规则是开发商无法控制的，但市场上仍有一个无形的规则，即板块总价壁垒效应，在杭州各个板块市场中，扮演着举足轻重的作用。

　　浙报传媒地产研究院通过研究杭州十区主要板块的新房普通住宅（不含排屋等低密物业类型）在2019年至2020年7月上旬各个总价段的成交结构、去化情况，以及典型二手房各总价段成交情况，得出各个板块的总价壁垒数值。

　　杭州市场“中间层”产品结构变化趋势

　　在“竞地价、限房价”执行一年后，杭州新房单价预期基本稳定，房企将原本的产品高溢价需求逐步转向了产品快速回笼资金需求。简言之，什么产品能卖得更贵转化成了什么产品能卖得更快。

　　处于中间层的改善板块，除了政策影响，还有来自行情和板块发展的多重因素干扰，因为改善型板块往往混杂着多样的客群，同一板块的不同项目，存在向上跃升和向下快销的可能性，这些板块的产品结构变化，是房企拿地前规划项目的重要参考。

　　浙报传媒地产研究院选取了其中的典型板块用作研究，寻找一定规律。

　　大平层酒店式公寓热销所透露出的市场动向

　　虽然今年杭州写字楼、商铺成交重挫，但酒店式公寓依旧是商办市场上的热销产品，上半年杭州市区酒店式公寓成交保持在万套以上。

　　特别是，可以媲美住宅的300平方米以上的大平层酒店式公寓成交升温显著：截至7月16日，2020年杭州市区300平方米以上酒店式公寓成交186套，远超以往任何一年的全年成交量，创历史新高。稀缺地段大平层公寓，作为豪宅市场的一部分将成趋势。

　　和住宅产品相似的大平层酒店式公寓作为豪宅市场重要补充，在产品设计和空间利用上需要完善住宅功能。