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萧山南卧宅地封顶50亿成交 还需自持3% 低于隔壁桂语朝阳

2020-05-11 11:32 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:魏盼 / 编辑:吴洵非

导语

利润率属近期较高。

  浙江在线-住在杭州网5月11日讯(浙江在线记者 魏盼) 杭州土地市场热度会延续吗?今日萧山南卧朝阳站旁宅地,滨江近50亿元封顶加自持3%夺魁,虽已封顶自持,但却也是近期利润率较高的宅地之一。

  据浙报传媒地产研究院测算,本项目若不考虑自持,取政府精装均价限价29800元/㎡进行销售,地块的预期利润率仍可达7.5%

  对比周边来看,地块成交楼面价17388元/㎡+自持3%,即使考虑公租房、社区用房等,实际楼面价19103元/㎡+自持3%,相比绿城桂语朝阳20059元/㎡+自持8%的地价,仍是相对较低。

  5月11日出让地块成交表

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  根据浙报传媒地产研究院了解,成交地块共计10余家房企报名,如此体量宅地向来是实力房企力争的项目,但最终成交预期利润率高,或许有三点值得考虑

  其一,地块体量大,总价较高,成交价已近50亿元;

  其二,就地块所处板块来说,南部新城项目多竞争大。截至4月30日,板块住宅大存量已达100万㎡,按照近一年3.9万㎡的月均去化量,去化周期需25.6个月。

  其三,就与绿城九龙仓桂语朝阳对比来看,桂语朝阳彼时并无最高限价,仍可排布不同产品溢价,目前加推的精装叠墅均价为42912元/㎡;而滨江项目精装限价29800元/㎡,与目前周边在售高层均价基本持平,即使是最高单价也仅32480元/㎡。

  出让过程和结果可戳直播传送门>>>

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  地块位置图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

  南部新城29万㎡规模宅地详情:

  南部新城是萧山城区的重要组成部分,北接萧山老城区,南临义桥临浦,西与湘湖新城相连,东邻新塘。近年来,南部新城在城中村改造拓展空间的基础上,加大路网和基础配套设施建设,浙大二院新院区成功落户蜀山街道。

  地块位于南部新城核心区域,同时也位于蜀山单元副中心,紧邻城市发展轴线与地铁2 号线沿线,周边被居住片区包围,板块内绿城、九龙仓、平安、德信、滨江、融信、世茂等多家实力房企入驻,品质宜居片区逐渐形成。

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  蜀山单元XSCQ2704-01、XSCQ2704-02地块航拍图(来源:浙报传媒地产研究院)

  此次挂牌地块位于绿城九龙仓·桂语朝阳西面,距离地铁2号线朝阳站仅300 米。地块总建设用地面积115579㎡,其中蜀山单元XSCQ2704-01地块面积105869㎡(出让部分),XSCQ2704-02出让面积9710㎡,总可建面积285846元/㎡,起价38.3亿元,折合楼面起价13400元/㎡。

  周边在售楼盘主要有绿城九龙仓·桂语朝阳,高层销售均价29800元/㎡,此外近期加推的叠墅,精装均价在42912元/㎡左右。

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  地块配建要求:

  根据地块规划条件,此次挂牌的蜀山地块设置特别约定,配建要求较多

  1、需配建面积为14293㎡的公租房(5%),建成后无偿移交萧山城市投资集团有限公司,并由杭州市萧山区住房和城乡建设局负责监管;

  2、需代建一处用地面积为9710㎡的幼儿园(XSCQ2704-02地块),按照《杭州市萧山区普通中小学、幼儿园建设基本标准(试行)》(萧教[2018]172号)文件相关要求建成后无偿移交区教育部门;、

  3、需集中设置建筑面积不少于5000㎡的邻里中心一处,包括:①配建不少于1000平米的社区养老服务用房;②需配建不少于3000㎡农贸市场,建成后按审计认可的成本价有偿移交给杭州萧山城投资产经营开发有限公司;③配建不少于800㎡文化活动站(含公共文化设施用房);④配建不少于200㎡居住区级书店;⑤配建公厕一座。

  【测算逻辑】

  ①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

  ②住宅建安成本按4500元/㎡计;

  ③车位价格按照30万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  ④精装成本按照1500元/㎡计算;

  ⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

  ⑥幼儿园建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

  ⑦自持部分暂不计入;

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