文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

（注：若无特殊标注，本文所有数据截至2017年12月18日）

　　这一年的土地市场在一片惊叹中开场：1月19日，八区三场土地出让会齐发，119.99%的封顶溢价率、40766元/平方米塘北地价、多个板块创新高、新入杭房企再添员，无不昭示着土地市场的持续火热。

　　这一年的土地市场更是以"热"收尾：12月18日，余杭收官战单日揽金149亿元，年度最高总价诞生、首创&中锐两家房企入杭、多个板块刷新楼面价也是出让热度的体现。

　　2017年，施加给土地市场的是：竞价规则的数次调整，控溢价、出现房、上自持、竞养老；出让模式的多元转变，推出租赁用地、配建10%公租房。而土地市场最终呈现的是：板块地价刷新、频频溢价封顶、自持比例不断攀升、外来大鳄鱼贯而入。

　　一、现象：高热的数据

　　这是创造纪录的一年：杭州八区总成交额（1923.2亿元）、平均楼面价（15860元/平方米）、涉宅地成交额(1665.8亿元)、涉宅地平均楼面价（18549元/平方米）等多项数据均创新高。其中，宅地平均楼面价同比2016年涨幅高达31%。

　　这是突破想象的一年：杭州八区总计有个36板块刷新地块楼面价，不仅钱江新城、滨江、艮北新城等热门板块持续创地价新高，就连昔日边缘板块老余杭、临平山北等也迎来了新标杆。当然，真实的市场往往比楼面价更替所呈现出来的现象更疯狂：这些地价标杆的背后，自持比例也在不断攀升。

　　2010年-2017年杭州八区土地成交金额走势图表(数据截至2017年12月18日)

　　这是版图扩张的一年：土地热度已不仅仅局限于八区核心板块，而是延伸到整个“大杭州”。融杭速度加快的杭州第九区富阳和第十区临安都在2017年迎来了土地市场大突破：参拍房企数量上升、最高地价频频刷新、大型房企相继入驻。

　　即便是桐庐和建德，也受到了房企持续关注。以桐庐为例，2017年8月成交的城南街道地块成交价已突破12000元/平方米。

　　这是又一个大鳄入杭年：全年共计15家全国性房企首入杭州，部分更是树立起区域地价标杆。如在年内获取三个项目的联发，在新政启用之初便成为“首个吃螃蟹”的房企——以封顶溢价拿下桃源地块，还需现房销售并自持20%。而名单中的金科、中建、中冶、温州时代、首创等入杭时都带来了“刷新纪录”的新闻标题。

　　二、观察：两个假象

　　供应量不足？去化周期随时可能被拉长

　　高热的成绩单背后，一些数据也要引起我们的关注。虽然成交金额创下了新高，但总可建面积1212.6万方，仅高于2015年。剔除商业及需要自持的部分，可售住宅部分缩减的更多，仅606.6万方。

　　对比这一年中去化的商品住宅面积1133.7万方，市场仅补充了一半的可售量。从这个角度分析，土地供应量未能跟上销售的步伐，但是否就能说明2018年的供应量低呢？

　　浙报传媒地产研究院决策通系统数据显示， 2017年之前出让的项目截至11月底剩余潜在供应量为1534.3万方，按照近一年月均94万方的去化量计算，去化周期约16.3个月。

　　但月均去化速度是个变量，事实上八区成交量从9月起已呈现下跌趋势。一旦去化速度减慢，去化周期就将被拉长。

　　可以预见的是，2016年的那波高价地将陆续上市，根据目前报批的备案价来看，绝大多数将成为与二手房价基本持平的高价盘。而一旦价格不再有“被限”的优势，成交量就将趋于稳定甚至下降。

2017杭州涉宅土地出让示意图（制图：郑青青 魏盼）（蓝色房企名称为招拍挂市场新面孔）

　　楼市火爆依旧？个别低价盘抢购造成了市场假象

　　2017年，不少开发商都意识到市场正在发生变化，尤其是在土地市场。

　　“一面是高企的地价，一面是严控的房价，但拿是眼前事，亏毕竟不确定，只能拖慢了开发，抗财务成本。”一位房企资深投资人员告诉记者，语气中透露出无奈。

　　以申花板块为例，目前在售的首开杭州金茂府、融信公馆ARC在售均价约47000元/㎡左右，而该板块内最高地价已超出40000元/㎡，未来又将如何定价？

　　据浙报传媒地产研究院统计显示，2017年出让所有涉宅地块，至今仍无一开盘，甚至2016年还剩余32个项目未上市，占比近半。

　　但高地价所呈现的高预期会不会被市场所接受呢？

　　楼市火爆的主角，仅仅是个别被严重限价的楼盘，绝非全部楼盘。事实上，不少“与二手房价基本持平的高价盘”在开盘认筹阶段就感受到了市场的无情。

　　如申花板块11月领出预售证的某楼盘，备案价格约47000元/㎡，但在蓄客阶段就已显不足。截至12月20日仍只网签成交一套。

杭州各板块标杆地价示意图（制图：马梦婷 魏盼）（单位：元平米）

　　三、后市：加大供应、多元化变革，会扭转2018年杭州土地市场走向吗？

　　一面是持续的新入房企、各种手段压不住的竞价热情；一面是历史上新增规则最多的土地政策、“稳房价”大势下停滞的价格倒挂；这种冲突，在2017年愈演愈烈。

杭州2017房地产市场调控时间轴（制图：魏盼）

　　而政府在努力：3月，压低溢价并首次启用竞自持；7月，现房销售规则取消；10月，浙江省全面进入网拍时代；12月，主城区公告19宗地块，将集中于2018年1月出让。

　　加大土地供应，全面进入网拍时代，增加新的、更合理的、更符合城市发展需求的土地竞买规则，这些手段、变革，会扭转2018年杭州土地市场走向吗？

　　事实上，无论是土地供应大幅增加还是土地竞价规则的改变，抑或是公租房配建，都是为了对冲高房价，平稳房地产市场健康发展。

　　在12月20日刚刚闭幕的中央经济工作会议上，中国共产党中央委员会总书记习近平部署了2018年经济工作，再次强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，并提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　换言之，限价放开在短期内无法实现，高预期下的抢地，开发商不能实现高周转、高效能，如此低的利润空间下拿地，风险与压力并存。

　　或许，传统简单粗放的开发模式或将告一段落，开发商面临的是从开发到开发+运营的转型。