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2017土地市场观察:愈演愈烈的高预期冲突 何时终结?
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 魏盼  编辑: 马轶伦
  这一年的土地市场在一片惊叹中开场:1月19日,八区三场土地出让会齐发,119.99%的封顶溢价率、40766元/平方米塘北地价、多个板块创新高、新入杭房企再添员,无不昭示着土地市场的持续火热。

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

(注:若无特殊标注,本文所有数据截至2017年12月18日)

  这一年的土地市场在一片惊叹中开场:1月19日,八区三场土地出让会齐发,119.99%的封顶溢价率、40766元/平方米塘北地价、多个板块创新高、新入杭房企再添员,无不昭示着土地市场的持续火热。

  这一年的土地市场更是以"热"收尾:12月18日,余杭收官战单日揽金149亿元,年度最高总价诞生、首创&中锐两家房企入杭、多个板块刷新楼面价也是出让热度的体现。

  2017年,施加给土地市场的是:竞价规则的数次调整,控溢价、出现房、上自持、竞养老;出让模式的多元转变,推出租赁用地、配建10%公租房。而土地市场最终呈现的是:板块地价刷新、频频溢价封顶、自持比例不断攀升、外来大鳄鱼贯而入。

  一、现象:高热的数据

  这是创造纪录的一年:杭州八区总成交额(1923.2亿元)、平均楼面价(15860元/平方米)、涉宅地成交额(1665.8亿元)、涉宅地平均楼面价(18549元/平方米)等多项数据均创新高。其中,宅地平均楼面价同比2016年涨幅高达31%。

  这是突破想象的一年:杭州八区总计有个36板块刷新地块楼面价,不仅钱江新城、滨江、艮北新城等热门板块持续创地价新高,就连昔日边缘板块老余杭、临平山北等也迎来了新标杆。当然,真实的市场往往比楼面价更替所呈现出来的现象更疯狂:这些地价标杆的背后,自持比例也在不断攀升。

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  2010年-2017年杭州八区土地成交金额走势图表(数据截至2017年12月18日)

  这是版图扩张的一年:土地热度已不仅仅局限于八区核心板块,而是延伸到整个“大杭州”。融杭速度加快的杭州第九区富阳和第十区临安都在2017年迎来了土地市场大突破:参拍房企数量上升、最高地价频频刷新、大型房企相继入驻。

  即便是桐庐和建德,也受到了房企持续关注。以桐庐为例,2017年8月成交的城南街道地块成交价已突破12000元/平方米。

  这是又一个大鳄入杭年:全年共计15家全国性房企首入杭州,部分更是树立起区域地价标杆。如在年内获取三个项目的联发,在新政启用之初便成为“首个吃螃蟹”的房企——以封顶溢价拿下桃源地块,还需现房销售并自持20%。而名单中的金科、中建、中冶、温州时代、首创等入杭时都带来了“刷新纪录”的新闻标题。

  二、观察:两个假象

  供应量不足?去化周期随时可能被拉长

  高热的成绩单背后,一些数据也要引起我们的关注。虽然成交金额创下了新高,但总可建面积1212.6万方,仅高于2015年。剔除商业及需要自持的部分,可售住宅部分缩减的更多,仅606.6万方。

  对比这一年中去化的商品住宅面积1133.7万方,市场仅补充了一半的可售量。从这个角度分析,土地供应量未能跟上销售的步伐,但是否就能说明2018年的供应量低呢?

  浙报传媒地产研究院决策通系统数据显示, 2017年之前出让的项目截至11月底剩余潜在供应量为1534.3万方,按照近一年月均94万方的去化量计算,去化周期约16.3个月。

  但月均去化速度是个变量,事实上八区成交量从9月起已呈现下跌趋势。一旦去化速度减慢,去化周期就将被拉长。

  可以预见的是,2016年的那波高价地将陆续上市,根据目前报批的备案价来看,绝大多数将成为与二手房价基本持平的高价盘。而一旦价格不再有“被限”的优势,成交量就将趋于稳定甚至下降。

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2017杭州涉宅土地出让示意图(制图:郑青青 魏盼)(蓝色房企名称为招拍挂市场新面孔)

  楼市火爆依旧?个别低价盘抢购造成了市场假象

  2017年,不少开发商都意识到市场正在发生变化,尤其是在土地市场。

  “一面是高企的地价,一面是严控的房价,但拿是眼前事,亏毕竟不确定,只能拖慢了开发,抗财务成本。”一位房企资深投资人员告诉记者,语气中透露出无奈。

  以申花板块为例,目前在售的首开杭州金茂府、融信公馆ARC在售均价约47000元/㎡左右,而该板块内最高地价已超出40000元/㎡,未来又将如何定价?

  据浙报传媒地产研究院统计显示,2017年出让所有涉宅地块,至今仍无一开盘,甚至2016年还剩余32个项目未上市,占比近半。

  但高地价所呈现的高预期会不会被市场所接受呢?

  楼市火爆的主角,仅仅是个别被严重限价的楼盘,绝非全部楼盘。事实上,不少“与二手房价基本持平的高价盘”在开盘认筹阶段就感受到了市场的无情。

  如申花板块11月领出预售证的某楼盘,备案价格约47000元/㎡,但在蓄客阶段就已显不足。截至12月20日仍只网签成交一套。

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杭州各板块标杆地价示意图(制图:马梦婷 魏盼)(单位:元平米)

  三、后市:加大供应、多元化变革,会扭转2018年杭州土地市场走向吗?

  一面是持续的新入房企、各种手段压不住的竞价热情;一面是历史上新增规则最多的土地政策、“稳房价”大势下停滞的价格倒挂;这种冲突,在2017年愈演愈烈。

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杭州2017房地产市场调控时间轴(制图:魏盼)

  而政府在努力:3月,压低溢价并首次启用竞自持;7月,现房销售规则取消;10月,浙江省全面进入网拍时代;12月,主城区公告19宗地块,将集中于2018年1月出让。

  加大土地供应,全面进入网拍时代,增加新的、更合理的、更符合城市发展需求的土地竞买规则,这些手段、变革,会扭转2018年杭州土地市场走向吗?

  事实上,无论是土地供应大幅增加还是土地竞价规则的改变,抑或是公租房配建,都是为了对冲高房价,平稳房地产市场健康发展。

  在12月20日刚刚闭幕的中央经济工作会议上,中国共产党中央委员会总书记习近平部署了2018年经济工作,再次强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,并提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  换言之,限价放开在短期内无法实现,高预期下的抢地,开发商不能实现高周转、高效能,如此低的利润空间下拿地,风险与压力并存。

  或许,传统简单粗放的开发模式或将告一段落,开发商面临的是从开发到开发+运营的转型。

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