房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”⑤万科：现金为王 拿地收缩

　　浙江在线-住在杭州网9月10日讯(浙江在线记者 马梦婷) 在刚过去的8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

　　浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率，挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表，对其主要财务指标进行梳理。

　　与此同时，浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

　　特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

　　第五期推出：万科集团

　　1. 钱袋子

　　财务情况：利润率下降 净负债率降低

　　从2020年1-6月全国房企销售情况来看，万科依旧以超1400亿营收稳居前列。

　　根据万科2020年上半年公开数据显示，截至2020年上半年，实现营收1463.5亿元，同比增长5.1%；实现权益利润125.1亿元，同比增长5.6%。营业利润265.6亿元，比上年同期降低4.64%，营业利润率24.14%，同比降低3.92%。

　　同时，实现归属上市公司股东的净利润为125.1亿元，同比增长5.6%，资产负债率83.87%。

　　而一直坚持净负债率在40%以下水平的万科，上半年净负债率27%，处于行业低位，较2019年更有所降低。

　　房地产方面，2020 年 1-6 月万科累计销售金额 3204.8 亿元，同比下降 4.0%，降幅较一季度收窄 3.7个百分点。单月销售金额自 5 月份开始恢复同比增长，累计实现合同销售面积2077万㎡，合同销售金额3204.8亿元，同比分别下降3.4%以及4.05%。

　　总体来看，万科营收规模较为稳健，营业利润与利润率下降，负债率不乐观但净负债率较低是明显特点。

　　策略推进：重现金流 已售未结资源上升

　　财务政策上，万科一直都非常重视现金流以及 “余粮”储备。

　　这一点，从万科2020上半年在建、规划项目总体量也不难看出，高达1.57亿㎡。同时，大体量储备资源支持下，万科近期拿地节奏控制，则较为谨慎。

　　值得注意的是，万科已售未结资源还在持续上升。2020年上半年，其合并报表范围内有 4743.2 万㎡已售资源未结算，合同金额合计约 6953.3 亿元，较上年末分别增长 10.6%和 14.2%。

　　据万科今年上半年1049.8万㎡的结算面积来看，这一已售未结量可支持万科未来约两年的业绩。

　　2. 浙江粮仓

　　即使是作为全国头部企业，浙江对万科业绩作出的贡献比例不容小觑。

　　2019年，浙江多个城市在万科城市销售榜单遥遥领先：杭州以超200亿的总金额占据城市一位，宁波位列第三。与此同时，万科在浙江拿地表现不俗，同时位列2019年涉宅拿地金额与体量第三。

　　可见，浙江市场在万科布局战略中举足轻重。

　　谨慎拿地：上半年明显收窄 下半年扩张

　　迈入2020年上半年，万科在杭州、宁波等浙江的项目销售持续发力。比如杭州，据天目新闻发布的2020上半年房企销售金额权益版排行榜，万科以约124.3亿元总金额位列季军。

　　而另一边的土地市场，则脚步放缓，明显收缩。

　　根据浙报传媒地产研究院数据显示，近一年，万科在浙江招拍挂市场共竞得7宗涉宅地，拿地总金额145.77亿，体量约81.87万方，平均楼面价17805元/㎡，平均溢价率约34.5%。

　　在2020年7月前的10个月中，万科拿地3宗；7月后的两月里，拿地4宗。

　　可以看出， 2020年上半年万科秉持缓拿地、快回款，预期收缩。但7月来，又开始频繁回归。

　　精准布局：重仓宁波 深化优势

　　近一年，万科虽于浙江拿地较少，但布局精准，集中在三个城市：主力宁波，共计5宗，占到总金额41%以上；其余杭州两宗、绍兴一宗。

　　显而易见，深耕安全市场——宁波，是万科的战略选择。

　　事实上，万科作为宁波强势top企业之一，在销售金额与市场占有率等等方面都是个中佼佼者。今年上半年，万科依靠未来之光、海上都会、滨河道、世纪滨江、白石湖东等产品集中增量业绩超60亿元，位居宁波第二。随着近期万科在宁波首开、加推多盘，预计第三季度业绩还将持续提升。

　　趋于优势与安全的双重考量，万科也势必持续深耕宁波。

　　此外，万科拿地看重区域预期，对于看好区域拿地热情较高。比如今年8月，万科以封顶价25.1亿＋配建人才房拿下绍兴镜湖新区宅地，21551元/㎡的楼面价创下镜湖新区新高，位列全绍兴名义地价第二。

　　拓展并行：TOD&未来社区

　　2017年1月，深圳地铁以协议转让方式受让万科15.31%的股份，成为万科重要股东，为双方共同推进“轨道+物业”模式打下基础。

　　在此背景下，TOD成为万科投资重点方向，且在杭州、宁波等成浙江城市进行了持续深化布局。

　　拿杭州来看，近一年万科在杭州拿下的萧山新塘项目，就位于地铁5号线姑娘桥站旁边，同样是基于TOD打造的“轨道+物业”的开发模式，业态规划多样、复合。

　　至此，万科在杭州TOD项目已有地铁万科杭行道、万科中城汇、良渚未来之光、杭州黄龙万科中心、万科·未来天空之城、·万科彩虹天空之城等。

　　同时，万科在未来社区方面也有涉足。2019年，万科竞得台州椒江董家洋西区地将打造心海城未来社区，为浙江省首批未来社区建设试点之一。

　　万科在浙存货

　　浙报传媒地产研究院决策通显示，截至今年8月，万科在浙江在售及储备项目（合作项目为不完全统计）共计48个，位于杭州、宁波、嘉兴、温州、绍兴、金华、台州等7个城市。其中杭州共计14个，宁波共计11个，两城项目占据在浙存货50%以上。

　　从万科在浙江的资源情况来看，储备项目体量并不低。

　　但随着上半年多个项目持续去库存回款，且万科此前拿地预期较低，库存变化或许成为万科下半年频繁重返土拍市场的重要原因。