房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”③“快狠准”的绿城：重回全国TOP10

　　浙江在线-住在杭州网9月8日讯（浙江在线记者 魏盼）在刚过去的8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

　　浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率，挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表，对其主要财务指标进行梳理。

　　与此同时，浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

　　特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

　　第三期推出：绿城中国

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　　钱袋子

　　在瞬息万变的市场中，业绩是最有力的价值证明。

　　8月28日，绿城中国交出了2020年上半年的成绩单：2020年上半年，绿城中国合同销售金额约912亿元，较去年同期743亿元，同比增长23%，时隔多年重回房企销售排行榜TOP10。

　　2020年1-6月，绿城实现营业收入238.96亿元，同比增长28.1%；实现归母净利润20.96亿元；净资产收益率7.12%。

　　在新冠疫情和多个城市政策加码情况下，取得业绩同比增长值得称道，而更为亮眼的是权益销售的同比增长和回款率。

　　2020年上半年，绿城中国投资项目销售661亿元，权益销售金额约382亿元，同比增长43%，回款率95%，居行业高位。

　　此外，在控股股东中交集团的资信支持下，绿城中国的融资成本再创新低。财报显示，绿城中国1-6月融资成本5.2%，较2019年同期的5.4%下降20个基点。

　　截止报告期末，绿城中国的净负债为490.03亿元，净资产负债率仅66.1%，维持合理水平；债务期限构成上，短期债务为347.88亿元，占总债务的比重为31.1%，较2019年同期下降5.5%，远低于期末货币资金628.49亿元，现金短债比超过1.8。

　　上半年，绿城中国完成境内债券发行共145.95亿元，平均利息成本仅3.54%，同比下降133个基点。此外，还成功发行购房尾款ABS共20亿元，年利率3.9%；发行供应链ABS51.65亿元，年利率2.5%至3.98%。

　　中期业绩会结束后的当日，绿城中国股价上涨10%。

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　　浙江粮仓

　　在浙江拿地榜的金额榜上，滨江是全省冠军；但在浙江拿地榜的建面榜，绿城是魁首。

　　在传媒地产研究院统计的2020年1-8月房企浙江省涉宅拿地建面TOP10中，绿城以总体量263.3万㎡排名首位，其中住宅可售面积达237.9万㎡。而其拿地总金额达352.9亿元，也仅次于滨江。

　　从绿城在半年报中公布的总土储区域分布来看，杭州占比9.5%，浙江（除杭州）占比25.6%，合计接近35%，可见其对于浙江市场的重视程度。

　　“多点布局”浙江：重仓宁波、杭州

　　来看下近一年绿城在浙江的拿地布局，浙报传媒地产研究院决策通数据显示，2019年9月-2020年8月，绿城中国在省内公开市场共计获取招拍挂地块33宗，总体拿地额为391.53亿元（合作拿地作均分计），平均楼面价13053元/㎡，平均溢价率30.3%。

　　相比滨江，绿城在浙江的盘子铺得更开：33个项目涉及浙江9个地市，其中最多的为宁波，共计13个项目，总拿地额173.01亿元；其次为杭州，共5个项目，总拿地额84.57亿元。

　　在老本营杭州，绿城还是牢牢占据着前部房企的排位。而在宁波，近一年来，绿城也可谓如鱼得水。其在宁波的多个项目销售成绩斐然，入市项目整体去化率比较高，其中绿城桂语朝阳开盘当日清盘，而绿城晓风印月更是开盘十秒即售罄，制造了地产界多个“神话”。

　　2020年上半年，绿城在宁波销售金额操盘以及权益榜单里均成为毫无争议的冠军。宁波的冠军、杭州的前排，想要保持排名、保持优势，就必须补仓，必须重仓。

　　积极拓展“粮仓型”TOD：在宁波尤为突出

　　2020年，绿城聚焦三大业务板块，即重资产、轻资产以及“绿城+”。

　　值得关注的是，重资产板块当中的特色内容，包括TOD、城市更新，以及产城融合项目，近年来也有了长足发展。截至6月底，绿城已有13个TOD项目分布在杭州、宁波等城市。

　　从杭州杨柳郡开始，绿城就正式开启了属于他的TOD之路，并且从未停下过脚步，让每一部TOD作品都留下了自己独特的印记。

　　而这些地域中，如果说绿城发源地杭州是其首个打响TOD招牌的城市，那其深耕16年的宁波绝对是TOD布局的绝对重区，从宁波杨柳郡，到宁波中心，从双东汇到咏兰郡、芳菲郡，绿城在宁波TOD项目正全面铺开。

　　仅最近一年，绿城就联合老搭档宁波轨交集团，又陆续拿下五大TOD项目（包括咏兰郡、芳菲郡），可建面积达48.52万㎡。

　　当然，除了TOD项目以外，绿城在城市更新方面，也有了新的谋篇布局，不仅中标杭州3个老旧小区更新改造项目，还在今年6月落地衢州首个未来社区项目——衢州礼贤未来社区项目。

　　变了的绿城 逆周期抢跑拿地

　　受疫情影响，今年上半年房地产行业一度笼罩在迷雾之下。趁大部分房企犹豫不决时，绿城反而变得“快、狠、准”，拿下了不少质高价优的地。

　　如疫情最严重的2月拿下的丽水绿城·桂语兰庭项目，成交价12080元/㎡，而周边8月碧桂园拿下的都会之光已地价已上涨至13169元/㎡。而对比来看 ，桂语兰庭的位置甚至还优于都会之光。

　　事实上，绿城更早就开始实施这新一轮的布局。单单2019年12月这一个月内，绿城就横扫宁波四宗地块，分别拿下鄞州火车东站片区和奉化方桥片区各两宗涉宅地。

　　而更让人不可思议的是，这其中奉化区的绿城·桂语朝阳已然售罄。

　　因此，绿城不仅决策快了，周转也在不断提速。近一年内绿城拿下的31个项目中，至少有5个项目已在售或清盘。

　　拿地两手抓：一边“高利润” 一边“短平快”

　　在今年上半年业绩分布会上，绿城中国执行董事及执行总裁郭佳峰表示：“随着竞争比较激烈，绿城近期基本上很少在公开市场上积极争夺，低利润的土地公司是不抢的。”

　　他表示，绿城下半年仍会寻找时机，获取高利润项目。

　　事实上，这一点从绿城在浙近一年拿地平均楼面价上也可见一斑：以杭州、宁波拿地为主，但平均楼面价仅13359元/㎡。

　　绿城在公开招拍挂市场可总结为两手抓：要么“高利润”，要么“短平快”。绿城中国以近一年拿地项目中，已公布售价的在售或售罄项目为例。

　　如湖州德清科技新城在售的绿城·凤栖春澜，拿地价9133元/㎡（住宅不超过93%），按5.2%的资金成本计，精装保本价约为17000元/㎡左右，而目前在售价格约20593元/㎡左右，利润率约16%。

　　再如刚提到的宁波奉化售罄项目桂语朝阳，拿地价9371元/㎡，精装保本价约16500元/㎡，而销售均价为18759元/㎡，利润率也达到了12%。

　　同时，奉化桂语朝阳拿地到开盘清盘仅8个月，同样属于“短平快”项目。

　　绿城中国在浙存货

　　浙报传媒地产研究院决策通显示，截至8月，滨江目前在浙江待售及在售住宅项目（合作项目为不完全统计）共计91个，全省11个地市均有涉足，其中杭州大本营共计24个项目，宁波共计17个项目。