房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”②融创：无自持 不追高

　　浙江在线-住在杭州网9月7日讯（浙江在线记者 章嵘嵘）在刚过去的8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

　　浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率，挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表，对其主要财务指标进行梳理。

　　与此同时，浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

　　特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

　　本期推出：融创中国

　　从2010年上市至2019年，十年间，融创中国（01918.HK）从区域型房企快速跃升至行业头部企业，成长能力可圈可点。

　　合同销售金额从71亿元上涨至5562亿元，增长77倍；

　　营业收入从82亿元上涨至2937亿元，增长35倍；

　　核心净利润从15亿元上涨至271亿元，增长17倍……

　　2020年，恰逢上市十周年，对于融创而言，是承上启下的关键年。

　　刚披露的中期业绩报告，为其下一个新十年开了好头。

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　　钱袋子

　　8月26日，融创发布2020年中期业绩报告。

　　数据显示，上半年融创盈利保持稳定。实现营业收入773.4亿元，较去年同期微增0.7%；归母净利润109.6亿元，同比增长约6.5%；母公司净利润率约14.2%，同比增长0.8个百分点；核心净利润约130.4亿元，同比增长3%。

　　同期，融创完成合同销售金额1952.7亿元，稳居全国行业前五。二季度起供货逐渐充裕，5月份起实现销售额同比增长，据悉7月单月销售金额上涨26.97%达522.5亿元。截至报告期末，融创拥有现金余额1209亿元，流动性充裕。

　　收入、净利虽不算突出，但能保持温和增长，在行业环境并不算友好的2020上半年已实属不易。

　　此外，融创进一步优化资本结构，降低负债率与融资成本。2020年上半年，融创净负债率为149%，较2019年末大幅下降23.3%，资产负债率已实现三年连降。并通过提高银行类融资占比、把握公开市场融资机会、严控信托类融资规模等多种方式优化融资结构，成效显著，2020年上半年新增融资成本较2019年全年下降1.9%。

　　这一动作与新出台的限制开发商融资的“三道红线”政策不谋而合，目前在具体指标方面融创或不容乐观，其表示争取未来在三年内达到指标要求。

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　　浙江粮仓

　　上半年，融创的成绩不仅体现在财务指标上，尤其体现在至关重要的土地储备上。

　　截至业绩公告日，融创拥有土储总面积超2.5亿㎡，土储总货值预计超3万亿元人民币，平均土地成本约4300元/㎡，且80%位于全国一二线城市，成为未来业绩增长强有力的支撑点。

　　正因为有巨额货值的土储为背书，在上半年多城持续升温的土地市场中，融创保持审慎的土地获取战略，严控拿地节奏，重点布局一二线核心城市。

　　这几点，在浙江表现的尤为明显。

　　表现一：拿地少、无高价、无自持

　　据浙报传媒地产研究院决策通数据显示，近一年（2019年9月-2020年8月），融创在省内公开市场共计获取招拍挂涉宅用地5宗，可建面积104.87万㎡，拿地金额132.48亿元，平均成交楼面价12633元/㎡，平均溢价率25.4%。

　　拿地宗数三年保持个位数：从纵向看，自2017年至今年8月，融创在全省公开市场招拍挂涉宅用地从17宗下降至5宗，已连续三年保持个位数；从横向看，对比1-8月全省涉宅拿地宗数榜单，前三绿城、荣安、滨江，分别为25宗、19宗、17宗，就连TOP10的宝龙也有9宗，融创“望尘莫及”。

　　全省平均拿地价12633元/㎡：从整体看，融创全省拿地平均楼面价约12633元/㎡，远低于滨江23703元/㎡，仅比全省涉宅用地成交均价7826元/㎡贵了5000元/㎡。此外，融创杭州拿地平均楼面价比杭州整体均价14380元/㎡还要低14%。

　　全省范围内无自持地块：细数单个项目，无论是近一年还是近三年，拿地表单中均不见溢价封顶、自持地块，融创也算是“常驻榜单”中为数不多的没有自持地块的房企，要知道杭州自2017年4月开始推出“限地价，竞自持”至今已有126宗自持地块。

　　表现二：区域明确，深耕杭甬温

　　正如融创掌门人孙宏斌所言，一二线城市拿地的风险在于买贵地，而三四线城市风险在于波动性大。在浙江，融创很好的规避了市场波动。

从2010年至今布局浙江的整个周期内，融创在公开招拍挂市场主要布局城市为杭州、宁波、温州、嘉兴以及绍兴，这也与半年报中披露的土储分布相契合。这些城市中，杭州市是公认的新一线城市，其余四个都算实力强劲的二线城市。

　　将时间缩短至近三年，可以清晰地看出融创拿地区域明确，深耕杭州、宁波。

　　数据显示2018年至今全省18宗涉宅用地中，杭州7宗，可建面积114.8万㎡，宁波7宗，可建面积104.8万㎡，建面占比分别为43%与39%，其次为温州、绍兴、台州。

　　细分板块，融创更看好有明确规划、利好的区域。如杭州的钱塘新区、运河新城，宁波的杭州湾新区。钱塘新区承载着国家级新区的希冀，将打造成具有全球影响力的先进制造业基地和现代化新区；运河新城将成为引领城市北部振兴崛起的发动引擎；杭州湾新区将打造成融接国家战略主平台、沪甬合作新阵地、产城深度融合示范区……发展前景可期。

　　表现三：持续探索TOD，首次涉足未来社区

　　随着城市轨道交通线路的增加以及轨道交通服务覆盖变广，地铁出行未来将成为生活“标配”。

　　融创也早已开始构建TOD建设城市综合体的能力，从其竞得地块与轨道交通关系看，其更倾向于获取地铁上盖或站点沿线地块。

　　截至8月底，融创在全省招拍挂市场，已竞得地铁上盖项目融创城、云帆未来社区项目。地铁站点约1公里的项目，有杭州的望金沙、运河ONE、天阅运河源、申花庆隆项目，宁波的宁荟台、壹号院，温州的瓯越大关，绍兴的东光地块项目。

　　此外，合作项目中TOD项目也不在少数，如融望之城、融耀之城、荣望轩、杭源里、奥璟园、滨湖湾、新鹿园等等。

　　今年6月，融创以总价50亿元竞得钱塘新区近288亩商住地，该地块也是浙江省第一批24个未来社区试点之一的云帆未来社区地块，标志着融创首次涉足未来社区。与滨江、万科、绿城、新城、中铁建、雅戈尔、大家、华鸿等，抢占首批未来社区建设红利。

　　融创在浙存货

　　浙报传媒地产研究院决策通显示，截至8月，融创目前在浙江待售及在售住宅项目（合作项目为不完全统计）共计49个，分布在杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、嘉兴、金华、舟山、衢州、台州等十个城市，浙江十一个地级市，仅丽水还未涉足，其中杭州大本营共计20个项目。