房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”①冠军滨江：以收定投

　　浙江在线-住在杭州网9月3日讯（浙江在线记者 魏盼）在刚过去的8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

　　浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率，挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表，对其主要财务指标进行梳理。

　　与此同时，浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

　　特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

　　首期推出：滨江集团

　　钱袋子

　　8月26日，滨江集团发布2020年上半年业绩报告，成绩单非常亮眼。

　　今年上半年，滨江集团实现营业收入103.07亿元，同比增长95.7%，接近翻番；营业利润22.09亿元，较上年同期增长92.4%；实现归母净利润8.65亿元，同比增长40.4%；毛利率36.4%，盈利能力持续保持行业较高水平。

　　2020上半年，滨江集团实现销售547亿元，同比增长5.86%，权益销售额265.1亿元，同比增长26%，销售权益比48.5%，较上年同期上升8个百分点。

　　截至报告期末，滨江集团有息负债规模383.52亿元，其中银行贷款占比71%，直接融资占比29%，净负债率为0.96。

　　债务期限构成上，短期债务为91.97亿元，占比仅为24%，远低于期末货币资金（164.2亿元），货币资金对短期债务覆盖率为178.54%，短期偿债压力小，财务稳健。

　　2020上半年，滨江集团平均融资成本为5.4%，较上年末下降0.2个百分点，融资成本也持续下降。2020年以来滨江集团6次低息融资，发行利率均在3%-4%之间，此利率水平在民营房企中优势显著，已接近央企融资水平。

　　浙江粮仓

　　营收翻番、融资成本下降、盈利能力增强……良好循环之下，土地市场的表现也令市场惊艳，浙江省内土地储备丰富。在传媒地产研究院统计的2019年房企浙江省涉宅拿地金额TOP10中，滨江就以384.4亿元总额列位榜首。

　　事实上，2020年滨江集团的拿地步伐仍不停歇。

　　拿地额超去年全年，列全省第一：2020年1-8月滨江集团全省拿地金额489.3亿元，毫无疑问继续蝉联浙江房企拿地排行榜第一。其中，杭州404.62亿元的“扫货额”更是与其他房企拉开巨大差距，为第二名融创（94.1亿）拿地额的4.3倍。

　　深耕浙江、重仓杭州

　　2020年，滨江制定的战略是“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”，依然将拿地重心放置于浙江，且重仓杭州。

　　把时间放长到近一年，浙报传媒地产研究院决策通数据显示，2019年9月-2020年8月，滨江在省内公开市场共计获取招拍挂地块23宗，拿地额已高达638.14亿元，平均楼面价23703元/㎡，平均溢价率达23.1%。

　　这23个项目中，17个项目位于其大本营杭州，新增浙江土储269.23万㎡，其中78.8%在杭州；拿地额548.51亿元，占总额近乎九成。

　　布局核心区块、土储质量高

　　近一年，滨江集团在公开招拍挂市场主要布局城市为杭州、宁波以及嘉兴。

　　其全省拿地平均楼面价高达23703元/㎡，为全省宅地成交均价（7826元/㎡）的3倍。其中，滨江集团在杭州的拿地均价25860元/㎡，平均溢价率23.1%，高于杭州整体宅地均价14380元/㎡及溢价率18.4%。

　　图｜滨江集团近一年在杭州公开市场摘地项目布局

　　放眼整个杭州的土地市场，滨江 “一枝独秀、到处扫货”，持续占据新闻版面，近一年内获取的这17宗宅地中，6宗封顶，其中4宗进入自持，几乎包揽了杭州核心区块，包括望江、江河汇、钱江世纪城、朝晖文晖等在内的高端住宅市场，土储质量优异。

　　“以收定投”深耕板块的深度布局

　　在浙江，滨江集团拥有众多“滨粉”，品牌市场认可度高，项目销售去化快，屡屡开盘即售罄，保证了营收。事实上，“以收定投”也是滨江集团“聚焦杭州、深耕浙江”的内在逻辑。

　　在限购限贷的杭州市区，即使是在疫情影响下的2020年3月，采用新推出的“线上云选房”的销售方式下，滨江操盘的杭州市内豪宅项目——“仁恒滨江园”仍有1000余组客户报名，中签率仅6.2%。

　　2020年上半年杭州楼市414次推盘中，有45.7%的楼盘不用摇号，而同期滨江在杭项目的平均中签率仅7.8%。

　　因此，滨江集团2020年上半年销售权益榜中“一骑绝尘”：权益金额高达156.1亿，接近其2019年一整年176亿的权益销售金额，大步甩开第二名67.3亿元。

　　图｜滨江集团近一年在嘉兴公开市场摘地项目布局

　　而在其已入驻7年并深耕的嘉兴平湖，滨江集团2019年单靠万家花城这一个楼盘的销售额，就占去了平湖总销售额的1/3。今年，其在嘉兴平湖继续拿下三宗宅地，开疆拓土。

　　说到底，一句话：哪里赚得多，就往哪里去。

　　图｜滨江集团近一年在宁波公开市场摘地项目布局

　　当然，保持营收还需要开拓，而宁波是滨江集团选择的其中一个优质城市。今年疫情过后，宁波楼市率先复苏，在一季度暂时沉寂之后，二季度市场迅速火热。入市项目整体去化率比较高，其中桂语朝阳、海上都会等多个楼盘开盘当日清盘，更有绿城晓风印月开盘十秒即售罄。

　　滨江集团自2018年落子奉化首入宁波开发滨江·诺德学府后，于2020年上半年三个月时间内，拿下鄞州区、江北区共三宗宅地。

　　滨江集团在浙存货

　　浙报传媒地产研究院决策通显示，截至8月底，滨江目前在浙江待售及在售住宅项目共计54个，分布在杭州、宁波、温州、台州、湖州、嘉兴、金华等七个城市，其中杭州大本营共计31个项目。