房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”④阳光城：降负债 加预期

　　浙江在线-住在杭州网9月9日讯（浙江在线记者 俞东辉）在刚过去的8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

　　浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率，挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表，对其主要财务指标进行梳理。

　　与此同时，浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

　　特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

　　本期推出：阳光城集团

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　　钱袋子

　　8月19日晚，阳光城发布2020年中期业绩报告。相较往年，报告数据在纵向对比看来趋于稳健性。

　　2020年上半年，阳光城实现营业收入241.2亿元，同比增长7.15%；营业利润31.54亿元，较上年同期增长22%。实现全口径销售金额900.09亿元，权益销售额579.74亿元，经历一季度的特殊时期，在报告期末基本恢复上年同期水平，权益销售增长回正。

　　会计财务指标表

　　截至报告期末，阳光城有息负债规模1121.61亿元，其中非银融资占比较去年年末的24.94%继续下降至22.19%。降低净负债率至114.98%，较2019年底下降23.33个百分点。 

　　但值得注意的是，阳光城平均融资成本仍然高达7.5%，与营收规模相当的绿城相比，融资成本较高。

　　净负债率虽然较2019年年底下降较多，但仍处于红线之上。

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　　浙江粮仓

　　同中期业绩报告所展示的愿景相同，阳光城在浙江的战略布局上，也体现出了稳健趋向——只进熟悉市场以及高安全边际板块。

　　在此基础上，阳光城的拿地执行显得果决。

　　一方面，稳布局来降低资产负债率及净负债率；另一方面，加预期保障营收规模，保证净利润增长。

　　据浙报传媒地产研究院数据统计，近一年阳光城在浙江通过招拍挂竞得的涉宅地块共计8宗，共分布在杭州、嘉兴、金华、温州、宁波等五个城市，成交总体量100.3万㎡，成交总金额130.5亿元。

　　拿地城市分布表

　　稳布局：提升安全边际

　　纵览近一年阳光城的省内拿地分布，基本可以得出一个明显的趋向性，那就是落子均在深耕城市的主流核心板块。

　　由于杭州土地市场的特殊性，除开杭州来看，嘉兴国商板块、义乌万达板块、温州市中心板块、宁波北仑核心板块等均是阳光城所深耕城市的主流核心板块。唯一的一宗瑞安滨海新区地块可能有所例外，但该地块竞得人为阳光城和永同昌集团两家联合体。

　　可以说，阳光城的稳健更多地体现在拿地布局的安全性上，以城市或板块的安全边际来防范风险，而不是以低溢价来防范风险。

　　首选深耕城市，其对当地城市及市场已有深刻的了解，资源也相对较多。像杭州、嘉兴、温州、金华、宁波五个城市，阳光城均深耕已久，并不存在开拓新城市市场的风险。

　　其次选择主流核心板块，增加抗风险能力，提升安全边际。像嘉兴国商、义乌万达、温州市中心、北仑核心等都是各自城市的主流核心板块，抗风险能力明显高于城市外围板块。

　　如果把拿地当做一盘棋局，那阳光城的落子无疑已经打造出一幅求稳之局。

　　拿地板块布局表

　　稳规模：加预期执行

　　当然，选择城市主流核心板块，不可避免地会出现高溢价竞争。要在低风险区域稳住规模，在拿地执行时就经常就需要“加预期”。

　　例如在义乌强势夺得万达板块地块，酣战76轮，最终溢价31.9%击退世茂、宝龙、广州时代等房企。地块11332元/㎡的成交楼面价也是刷新了板块2014年以来的成交楼面价纪录。

　　作为19年5月首次进入义乌市场的阳光城，其与义乌本土房企联利共同打造了丽景湾的热销，也深知义乌市场的发展潜力。

　　而就在同日，阳光城又溢价封顶并配建7100㎡人才用房拿下嘉兴国商板块地块，这也是国商地价首次破万，首次配建保障房，阳光城又一次刷新了板块的地价纪录。

　　这样的例子也在多个城市同时上演，阳光城对于优质战略性地块的渴望正是源于其对提高市场影响力，扩大市占份额的求胜之心。

　　前路：浙江粮仓仍需补充

　　据不完全统计，截至8月底，阳光城目前在浙江待售及在售住宅项目共计33个（包括合作开发），但其中多数为合作开发项目。

　　所以在浙江，属于阳光城的权益份额并不多，“浙江粮仓”亟需补充。

　　想要稳中求胜，继续扩张 “浙江粮仓”的储备势必是阳光城接下去所要继续做的事，尤其是在嘉兴、金华等今年重点布局城市更是如此。

　　待售在售项目表