总价天花板真的存在吗？来看看你的二手房为什么卖不动

　　浙江在线-住在杭州网7月29日（浙江在线记者 李成）不出意外，7月杭州市区二手房成交量又将突破“万套大关”，这是杭州今年以来二手房连续4个月突破万套。

　　一手新房的热度更无需多言，6月1.94万套的成交量创下2018年以来单月新高，而且摇号中签率不断创下新低。

　　△备注：研究范围不含排屋别墅等低密物业

　　PART 2

　　不过这一片火热的市场行情，并没有惠及所有房子，市场上仍然存在着一些二手房挂牌半年以上无人问津，许多新楼盘屡次流摇。

　　热卖房源的特性总是相似的，房子卖不动的却各有各的无奈，一个很重要的原因就是房源总价接近或突破了“板块总价天花板”。

　　板块总价天花板指的是：一个板块内房源的总价超过这个板块的天花板，成交难度会急剧上升，成交周期大幅拉长。

　　我们追踪了2019年以来杭州各个板块的超过20万套新房及二手房成交数据，绘制出了杭州各板块总价天花板地图。

　　PART 3

　　从临安250万的总价天花板到崇贤的300万，从丁桥的450万到城东新城的700万，从钱江世纪城的1000万到钱江新城的2000万，从刚需到豪宅，这个“无形的手”无时不刻影响着杭州楼市。

　　如果你正准备买房，对照下你想买房的板块的总价天花板，超过天花板的房源需更加慎重考虑。

　　如果你是正在卖房的房东，房源挂牌很久还没成交的话，可以看看是不是总价已经超过了板块的天花板，如果超过或许需要在成交周期和价格之间做一个权衡了。

　　PART 4

　　以临安为例，我们直接以数据来说话，看看临安的总价天花板为何定格在250万。

　　从临安的新房住宅（不含排屋别墅）来看，2019年至2020年6月底，总价在250万以内占比达95%，超过250万之后成交占比仅5%，且去化率仅50%，也就是说超过250万的房源领了预售证之后还有一半还没卖出去。

　　PART 5

　　再从二手房市场来看，临安的总价天花板就更加明显了，通过分析临安2019年以来879套二手普通住宅成交情况，超过250万以上的成交占比不足1%。

　　所以在临安买房，面对超过250万以上的房子一定要谨慎，很有可能的情况是买房一时爽，卖房一把辛酸泪。

　　PART 6

　　其实这个道理也挺简单，购房者的预算如果超过250万，主城区的长睦，大学城北，余杭区的崇贤、星桥、临平山北等，这些板块不香吗？

　　归根结底，每个板块都是有自身的定位及属性限制的，超过一定总价，购房者可以选择在更优质及更高能级的板块买房。

　　当然，板块的定位也是动态变化的，有些成功跃升，但大多数是失败的。这个话题浙报传媒地产研究院后续也将专门发布分析文章，敬请期待。