107.4亿！杭州第五个百亿项目来了

　　浙江在线-住在杭州网7月31日讯（浙江在线记者 何肖霞）起价即2020年度第一、挂牌期间已有三家报价、逾20家房企角逐，备受关注的杭州文晖“三芒星”终于落下帷幕：

　　两个多小时，82轮报价，最终由滨江以总价107.4亿元收入囊中。

　　这一总价也毫无悬念跻身杭州百亿项目行列，成为继信达123.2亿奥体地块（杭州壹号院）、恒隆107.3亿百井坊地块、保利101亿钱江世纪城地块（保利澄品）、新鸿基132.6亿江河汇地块之后第五宗百亿项目。

　　（备注：新鸿基江河汇项目为三宗地块合成）

　　由地块形状而得名“三芒星”的该地块如此受热捧，有以下几点原因：

　　地块自身角度：“市中心核心区域、大体量、纯宅地”是三个核心要素，具有一定稀缺性；

　　房企的需求角度：杭州土地出让竞争日益激烈的背景下，该地块体量大、货值高，单宗单次拿下，就能缓解年度拿地指标压力，为来年销售打榜做贡献，且地块的改善属性利于打造口碑项目；

　　大环境的角度：全国范围内不少城市房地产政策加码，当前杭州的综合环境不算严苛，仍是战略布局的好时机。

　　微观市场角度：地块周边新房较少，仅中海望庐在售，其高层均价48200元/㎡。周边二手房挂牌均价50000-60000元/㎡，预计未来项目以精装51700元/㎡的限价销售，去化情况有较好的保障。根据浙报传媒地产研究院测算，刨除其公租房面积，地块实际楼面价为40434元/㎡，预期的销售利润率已处于较低水平，这也考验着拿地房企的运营及成本控制能力。

　　此外，城东新城、龙坞两地块也于今日出让，其中佳兆业封顶自持4%竞得城东新城宅地、路劲22501元/㎡摘龙坞宅地。

　　出让过程和结果可戳直播传送门>>>

　　地块详情

　　“三芒星”地块共分为三个子地块，合计出让面积107403㎡，容积率2.78，可建体量达到298531.8㎡。根据规划，三宗地块配建10%公租房共计29853㎡。

　　这也是朝晖文晖板块首次出现政府指导价：地块精装限价均为51700元/㎡，包含4500元/㎡的装修价格。

　　地块位置图（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　城东新城宅地出让面积36748㎡，容积率2.4，可建面积88195.2㎡，需配建10%公租房。此外，该板块也是首次出现精装限价，地块精装限价46500元/㎡（含精装4500元/㎡）。

　　地块位置图（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　目前，城东新城新房成交主要集中在板块的东北侧，在售项目较多，东潮府、景粼天著等项目在售，高层精装均价46000元/㎡-47000元/㎡左右，洋房、叠排等成交均价47000元/㎡-55000元/㎡。未售项目仅德信项目，彼时成交楼面价16842元/㎡。

　　龙坞单元近期出地较为频繁，此次推出宅地位于绿城理想小镇北面，出让面积22272㎡，容积率1.2，可建面积26726.4㎡，精装限价与绿城理想小镇项目相同，为37100元/㎡。

　　地块位置图（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　目前，板块内的商品住宅项目主要还是集中在南侧的之江、转塘区域。转塘有世腾项目，成交楼面价18203元/㎡+自持40%，处于储备状态；之江新城核心在售项目有祥生·云境，叠排近期均价53821元/㎡（含精装5000元/㎡），仁恒祥生·珊瑚世纪雅园，近期高层均价37781元/㎡、叠排50442元/㎡（含精装4000元/㎡）。

　　测算逻辑：

　　① 住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　② 地块车位价格按照50万元/个计算，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　③ 地块精装价格按照2250元/㎡计算；

　　④ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%；

　　⑤ 自持部分未做处理。

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