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上有顶豪 下有刚需 “夹心层”板块站稳改善地位有多难

2020-07-30 17:16 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:丰方旭 / 编辑:吴洵非

导语

萧山市北算改善?还是刚需?

  浙江在线-住在杭州网7月30日讯(浙江在线记者 丰方旭) 当我们“改善”时,考虑哪些因素?地段、单价、总价?

  相对于总价敏感型的刚需购房者,以及产品为王的顶豪人群,中间层的改善购房者,要考虑的无疑最多。

  而处于中间层的“改善”板块,往往也存在一定程度的“摇摆”——要站稳“改善”地位并不容易,在市场的自然选择下,不少攀上“改善”行列的地段,很有可能会再度退回到“刚需”位置

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  目前,在杭州的房地产市场中,改善型板块的价格跨度比较大,在此我们选择了单价3.5-5.5万元/㎡作为改善型板块的范围

  在这范围里,我们从近年来既有着高量级新房成交,并且土地出让规模比较稳定的板块中,选取了申花萧山市北两个板块进行了研究。

  这两个板块都是城市或大区域次中心地段,都曾作为核心板块的外溢刚需板块开始发展,经历数年发展,逐步向改善型板块演化,演化的层级和程度各有不同。

  萧山市北:正向“改善”努力升级

  位于江南岸的市北板块,随着工业厂区的迁出以及滨江、钱江世纪城的热度辐射,板块内地铁2号线和5号线的相继开通,板块发展十分迅速,同时板块的房价在近几年里也有了明显的涨幅。

  那么,现在的萧山市北能否能够被称之为真正意义上的改善型板块呢?

  答案或许是不能。

  首先,我们从板块的内部发展来看。

  市北的最大优势在于地铁,相继开通的两条地铁线为板块带来了更多购房客户。

  但是板块内,仅有交通的发展是不够的,两条地铁线也未能覆盖东西向跨度较大的整个板块。

  此外,市北板块内教育、商业等配套发展还未十分完善,无法完全满足改善型客户的购房需求

  其次,从板块内部的项目发展过程来看,貌似也同样从侧面印证了这一点。

  在2016-2018年间,萧山市北落地的项目中,较多都规划了改善户型,120㎡以上的户型占比均在90%以上,产品结构正不断向改善型板块靠拢

  但是,这些小户型低配比的项目,普遍有着较高的中签率,部分项目甚至多次流摇,去化速度较为缓慢

  而在2018年-2020年间,市北入市的项目,户型配比发生了较为明显的变化

  当前在售项目基本都加大了小户型的配比,户型面积有了十分明显的回调

  而产品结构的回调,在新房摇号数据上得到了充分的体现:小户型占比较高的项目,摇号中签率较低,去化速度较快

  从这两方面共同来看,我们可以发现,萧山市北正处于向改善型板块的跃升过程中,但由于改善型购房者对于板块的认可度不高,未能完全实现板块定位的升级。

  申花:在板块配套支撑下成功转型

  接下来,让我们把目光转向申花板块。

  申花,是杭州的城市次中心地带,临近城西文教和紫金港。

  曾经的老城西是杭城著名的改善区域,申花得益于城西资源的外溢,近年来发展也十分迅猛。尤其是自城西银泰城这一标杆性城市级综合体落地后,板块的定位更是有了显著的提升,房价有了十分明显的上涨。

  申花板块中,有着城西银泰城、大悦城等大型商业综合体,还有着杭州锦绣中学、华师大附中等优质教育资源,同时5号线与在建10号线将在板块内交汇。

  完善且优质的各类配套有力地支撑起了板块的升级

  同样的,我们也研究了板块项目的发展历程。

  从数据可以看到,自2016年以来,申花板块的项目面积段基本处于120-175㎡之间,占比均在60%以上,未发生明显的产品结构变化

  从项目去化速度来说,尽管申花板块定价较高的洋房项目中签率较高,但是整体去化仍保持较为稳定的状态,说明购房者已能接受这个面积段的价格和户型。

  而这也可以看出,申花板块已经比较成功地演化至中高端改善的层级,购房者对于板块提升的认可度较高。

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