上有顶豪 下有刚需 “夹心层”板块站稳改善地位有多难

　　浙江在线-住在杭州网7月30日讯(浙江在线记者 丰方旭) 当我们“改善”时，考虑哪些因素？地段、单价、总价？

　　相对于总价敏感型的刚需购房者，以及产品为王的顶豪人群，中间层的改善购房者，要考虑的无疑最多。

　　而处于中间层的“改善”板块，往往也存在一定程度的“摇摆”——要站稳“改善”地位并不容易，在市场的自然选择下，不少攀上“改善”行列的地段，很有可能会再度退回到“刚需”位置。

　　目前，在杭州的房地产市场中，改善型板块的价格跨度比较大，在此我们选择了单价3.5-5.5万元/㎡作为改善型板块的范围。

　　在这范围里，我们从近年来既有着高量级新房成交，并且土地出让规模比较稳定的板块中，选取了申花和萧山市北两个板块进行了研究。

　　这两个板块都是城市或大区域次中心地段，都曾作为核心板块的外溢刚需板块开始发展，经历数年发展，逐步向改善型板块演化，演化的层级和程度各有不同。

　　萧山市北：正向“改善”努力升级

　　位于江南岸的市北板块，随着工业厂区的迁出以及滨江、钱江世纪城的热度辐射，板块内地铁2号线和5号线的相继开通，板块发展十分迅速，同时板块的房价在近几年里也有了明显的涨幅。

　　那么，现在的萧山市北能否能够被称之为真正意义上的改善型板块呢？

　　答案或许是不能。

　　首先，我们从板块的内部发展来看。

　　市北的最大优势在于地铁，相继开通的两条地铁线为板块带来了更多购房客户。

　　但是板块内，仅有交通的发展是不够的，两条地铁线也未能覆盖东西向跨度较大的整个板块。

　　此外，市北板块内教育、商业等配套发展还未十分完善，无法完全满足改善型客户的购房需求。

　　其次，从板块内部的项目发展过程来看，貌似也同样从侧面印证了这一点。

　　在2016-2018年间，萧山市北落地的项目中，较多都规划了改善户型，120㎡以上的户型占比均在90%以上，产品结构正不断向改善型板块靠拢。

　　但是，这些小户型低配比的项目，普遍有着较高的中签率，部分项目甚至多次流摇，去化速度较为缓慢。

　　而在2018年-2020年间，市北入市的项目，户型配比发生了较为明显的变化：

　　当前在售项目基本都加大了小户型的配比，户型面积有了十分明显的回调。

　　而产品结构的回调，在新房摇号数据上得到了充分的体现：小户型占比较高的项目，摇号中签率较低，去化速度较快。

　　从这两方面共同来看，我们可以发现，萧山市北正处于向改善型板块的跃升过程中，但由于改善型购房者对于板块的认可度不高，未能完全实现板块定位的升级。

　　申花：在板块配套支撑下成功转型

　　接下来，让我们把目光转向申花板块。

　　申花，是杭州的城市次中心地带，临近城西文教和紫金港。

　　曾经的老城西是杭城著名的改善区域，申花得益于城西资源的外溢，近年来发展也十分迅猛。尤其是自城西银泰城这一标杆性城市级综合体落地后，板块的定位更是有了显著的提升，房价有了十分明显的上涨。

　　申花板块中，有着城西银泰城、大悦城等大型商业综合体，还有着杭州锦绣中学、华师大附中等优质教育资源，同时5号线与在建10号线将在板块内交汇。

　　完善且优质的各类配套有力地支撑起了板块的升级。

　　同样的，我们也研究了板块项目的发展历程。

　　从数据可以看到，自2016年以来，申花板块的项目面积段基本处于120-175㎡之间，占比均在60%以上，未发生明显的产品结构变化。

　　从项目去化速度来说，尽管申花板块定价较高的洋房项目中签率较高，但是整体去化仍保持较为稳定的状态，说明购房者已能接受这个面积段的价格和户型。

　　而这也可以看出，申花板块已经比较成功地演化至中高端改善的层级，购房者对于板块提升的认可度较高。