房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”⑥德信：宁波成为新锚点

　　　浙江在线-住在杭州网9月11日讯(浙江在线记者 丰方旭)在刚过去的8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

　　浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率，挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表，对其主要财务指标进行梳理。

　　与此同时，浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

　　特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

　　第六期推出：德信地产

　　1、钱袋子

　　2019年2月26日，德信中国正式在港交所主板上市，成为了去年首家登陆港股的内地房企。上市对德信的融资产生了较大影响，也对德信的经营规模提出了更高的要求。

　　2020年8月25日，在上市一年半后，德信中国发布了2020年中期业绩报告。

　　据年报显示，今年上半年，德信中国实现营业收入76.49亿元，同比增长了117.5%，较去年同期已增长一倍多；净利润13.43亿元，较上年同期增长4.68%；归母净利润7亿元，同比下降约29.72%。

　　归母净利润下降明显，主要是由于德信中国在已交付并表项目中的股权比例下降和自合营企业及联营公司投资收益减少所致。

　　2020上半年，德信中国实现合约销售257.1亿元，同比增长17.8%，；合约销售建筑面积约121.5万平方米；平均售价约为每平方米人民币21160.5元，同比增长约21.2%。 

　　截止报告期末，德信中国的净资产负债率为76.3%，较上年度末增加7.6%，目前仍保持较为稳定且健康的水平。其主要原因在于用于土地收购和物业开发等方面的借款有所增加。

　　同时，此前融资方面主要依赖信托等非银融资的德信中国，自上市后，在融资途径上进行了较大的调整。截至报告期末，德信的银行借款占比从上年度末的45%提升到现在的53.2%，增长了8.2%，境内非银融资占比减少，期末的加权平均融资成本约为8.9%左右，在行业中处于较高的水平。

　　2、浙江粮仓

　　德信，发家于湖州德清，2006年首入杭州，崭露头角。2019年德信上市前的招股书透露，当时德信中国85%的土储位于浙江省。十余年的发展中，德信的成绩不仅得益于“出生”在浙江，也得益于2013年至2014年时及时“回归”浙江。

　　通过调整拿地战略，将投资重点转移至浙江省重点城市，如杭州及温州，深耕浙江在过去的几年为德信带来了不错的业绩增长，同时也让德信坚定了继续“立足浙江、深耕长三角、布局全国重点城市”的战略。

　　据半年报显示，德信在上半年期间共计取得了20幅新增地块，新增总建筑面积约286万平方米，在这部分新增的土地储备中，有15宗新增地块均位于浙江区域。

　　截至报告期末，德信在全国的全口径土地储备总面积达到了1571万平方米，有超过83.3%的土储面积位于长三角，其中68.5%的土储面积位于浙江区域。

　　杭甬温湖为“主战场”

　　回顾过去的一年，德信在浙江土地市场上积极出手，交出的“成绩单”十分亮眼。

　　浙报传媒地产研究院决策通数据显示，2019年9月-2020年8月，德信在省内公开市场共计获取涉宅地块13宗，拿地金额达188.92亿元，平均楼面价11384元/㎡，平均溢价率达29.2%。

　　从拿地区域来看，德信的主要布局城市为杭甬温湖四个城市，近一年内，杭州、宁波、温州各拿4个项目，湖州摘得1个项目。

　　德信在杭州和湖州这两个城市均已深耕多年。据半年报显示，德信在杭州的土地储备占总土地储备的31.7%，杭州早已经成为德信的大本营。

　　自2013年入温至今，德信在温州的土地储备已仅次于杭州，牢牢占据第二名的位置，土地储备占比达到了19%。

　　而在宁波，德信近一年来摘得4宗优质涉宅地，目前土地储备也已达到102.7万方，位列温州之后，说明宁波的战略地位正初步提升，而德信也准备开始在此深耕与布局。

　　高溢价拿地 合作占比加大

　　受疫情影响，今年上半年的房地产行业受到了一定的影响， 较多房企面对不确定的市场，均以“稳”为主。

　　而德信，在今年的土地市场上频频出手，积极拿地，显得十分“高调”。

　　在近一年中，其全省摘得的13宗涉宅地块中，共有8宗地的溢价率达到了30%以上，其中溢价最高的地块达到了50%。

　　2月12日，德信经过9个多小时的激烈竞价，于晚上11点竞得温州瓯北新区商住地，成交楼面价15788元/㎡，溢价32.8%；5月19日，经过257轮，德信溢价45.7%摘宁波鄞州核心宅地；6月11日，德信封顶拿下温州鹿城滨江商务区宅地••••••

　　可以发现，德信在一些优质涉宅地上，表现出了势在必得的拿地决心。

　　伴随着德信持续不断地高溢价拿地，发展和风险将会一同到来。

　　一方面，不断拿地是在稳定规模发展的同时，为自身增加了可观的土地储备货值。另一方面，高溢价拿地同样面临着一定的风险。

　　为了保证一定的利润率和分散风险，德信主要是通过寻找优质的房企合作开发项目。但采取合作方式以后，自身的土地权益占比将会明显降低，据半年报显示，德信新增土地平均权益比仅为46.7%。

　　德信在浙存货

　　浙报传媒地产研究院决策通显示，截至8月底，德信目前在浙江待售及在售住宅项目共计37个，分布在杭州、宁波、温州、湖州、台州、金华、衢州和舟山八个城市，其中杭州大本营共计13个项目，作为第二阵地的温州共计8个项目。