房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”⑨双轮驱动 辞旧迎“新”城

　　浙江在线-住在杭州网9月17日讯(浙江在线记者 岑天宇) 在刚过去的8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

　　浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率，挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表，对其主要财务指标进行梳理。

　　与此同时，浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

　　特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

　　第九期推出：新城控股

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　　钱袋子

　　8月21日晚，新城控股发布中报，成为“上市房企十强”中第一家披露2020年半年报的A股上市房企。

　　2020年上半年，新城控股实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。截至报告期末，公司总资产达5066.31亿元，同比增长9.63%。

　　新城控股在“住宅+商业”双轮驱动的核心战略优势下，报告期内整体经营业绩持续稳健增长，基本符合业内预期。疫情中的新城受打击较大，虽然销售、开工不及预期，但是在建、土储等方面都发生了积极的正向反馈。

　　去年王晓松接班后，新城控股开启了一系列“降杠杆”措施，大举出售项目股权回笼资金。然而新城控股的资产负债率却是连年攀升，尤其是公司高达4000亿的负债，2019年资产负债率高达86.6%。今年上半年，公司总负债增加到4441亿，资产负债率增加到87.66%。

　　但是深度剖析来看，新城债务结构正在不断优化，负债率维持在低位，而且其融资优势在不断加强。

　　（1）2020 年上半年有息负债总额 786.7 亿元，较去年年底上升 15.9%，净资产负债率从去年年底 6.4%的绝对低位上升至21.9%，但在行业内仍然处于较低的水平。

　　（2）期末剔除合同负债和预收款后的资产负债率分别为42.4%，净负债率由2019 年同期的 76.6%大幅下降 41.6个百分点至35.1%，处行业较低水平。

　　（3）截止至2020年6月，公司在手现金649.9亿，短债覆盖比率2.2，短期偿债能力较强。

　　（4）期内先后完成公司债、资产支持证券、超短融、美元债的发行，不断优化债务结构，期末公司整体平均融资成本为 6.85%，较19年末上升0.12%，基本保持稳定。

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　　浙江粮仓

　　2020年上半年恢复主动拿地节奏，有效补充了弹药。从2019年下半年开始，新城控股受特殊事件影响后，公司发展迎来急刹车，当时公司股价近乎腰斩。面对危机，新城控股先换帅，后果断作出经营决策，大量出售上半年获取的项目股权，减少拿地，解决资金问题。　

　　2020年上半年，新城控股逐渐恢复元气，积极拿地增储，新增土地储备 56宗，总建筑面积达1907万㎡，平均楼面地价为2867元/㎡。土储总量及储销比止跌回升，将有利于之后两年集团的良性发展。

　　目前，新城在补充弹药后仍拥有充足且高质量的土地储备。在土地储备结构中，一、二线城市占公司总土地储备的35.75%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.9%。

　　新城控股在积极拿地的同时，持续扩大商业布局，于全国范围内持续落地吾悦广场综合体项目。根据规划，三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座。开业数量创历史新高，仅次于万达（45个万达广场），高于宝龙、龙湖和华润。

　　上述几点，在浙江表现的尤为明显。

　　深耕浙江 战略补仓

　　起家于江苏常州的新城控股在总部迁至上海之后迎来快速成长期，目前已形成以上海为中枢、长三角为核心，基本完成全国重点城市群及重点城市的完整布局。截至报告期末，新城控股已进入全国115个大中型城市，而浙江作为长三角的核心之心，同样也是新城重点布局之一。

　　据浙报传媒地产研究院决策通数据显示，近一年（2019年9月-2020年8月），新城在省内公开市场共计获取招拍挂涉宅用地7宗，可建面积145.8万㎡，拿地金额84.7亿元，平均成交楼面价8106元/㎡，平均溢价率37%。

　　7个项目分别位于杭州、湖州、金华、台州、温州。虽然全省拿地较为分散，但是都是之前都已经布局的城市群体，整体压力较小。

　　土地储备是房企未来的业绩增长最基础的保障，新城选择在经济快速发展的浙江城市群补货，如此战略性的增加高能级城市的土储布局预计将为公司带来更多的业绩和利润增长。

　　加码商业地产 双驱动渐入佳境

　　王晓松曾公开表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则来自于商业管理。

　　新城目前处于第二个15年发展的末尾，按照计划将进入向商业管理获取利润的阶段，而新城正是如此在运作的。

　　事实证明“住宅+商业”的双轮驱动模式确实能让新城“更上一层楼”。近几年，新城综合体（商住一体）销售占比从39.3%提升至44.3%，拿地成本从3991元/㎡，下降至2421元/㎡。

　　截至上半年末，公司已实现115个大中城市、139个综合体项目的布局。上半年累计开业吾悦广场63座，已开业面积达586.62万㎡，同比增长42.72%。

　　而且受疫情影响，新城控股主动担负社会责任，在主动减免租金5亿元的情况下，新城商业上半年依然逆袭向上。2020 年上半年，新城控股商业管理运营业务上仍保持良好的发展态势，平均出租率达96.08%。报告期内，租金收入达到21.32亿元，高于2018年全年的租金及管理费收入，且较2019年同期增长22.5%。

　　今年以来，新城商业持续快速扩张，新获取吾悦广场项目16个。仅在今年6月底的最后两天，新城控股就接连落子5座吾悦广场项目。吾悦广场同样也在浙江持续布局，位于湖州南浔的51万㎡商住地于去年年底竞得，预计打造成为“南浔吾悦广场”。

　　目前新城吾悦广场在浙江有16个项目，分别为：台州3座，湖州3座，嘉兴3座，宁波2座，温州2座，衢州1座，绍兴1座，金华1座。

　　85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，覆盖了占全国GDP 80%的区域，而浙江作为长三角城市群的重要组成部分，未来新城吾悦广场还将持续在浙江布局。

　　谨慎为主 合作为王

　　新的一年，新城控股主动调整节奏，公司将“增量”转向“提质”，由“冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。现在来看，新城在浙江的拿地情况也符合追求高质量、稳健、可持续增长的战略路径。

　　不封顶 无自持 新城在近一年整体拿地不多仅7宗，对比1-8月全省涉宅拿地宗数榜单，新城连前10都未能进入。不追求数量，不封顶，无自持，追求质量与利润。

　　全省平均拿地价8106元/㎡ 新城全省拿地平均楼面价约8106元/㎡，远低于滨江23703元/㎡，仅比全省涉宅用地成交均价7826元/㎡贵了280元/㎡。

　　加强本土企业合作 加强安全边际新城近一年拿地7宗中的3宗都为合作拿地，合作对象为杭州萧山英冠房地产、浙江东泰集团、浙江京岭房地产，均为本土企业。与 “地头蛇”的强强联合不仅能降低拿地成本，而且之后的销售去化也更加有保证。

　　新城在浙存货

　　浙报传媒地产研究院决策通显示，截至8月底，新城目前在浙江待售及在售住宅项目共计38个（合作项目为不完全统计），分布在杭州、湖州、嘉兴、金华、宁波、绍兴、台州、温州8个城市，其中嘉兴项目最多共计11个项目。