文/浙报传媒地产研究院
一、前言
始自于2016年9月30日的这一轮调控，已经整整持续了18个月时间。
这轮调控动用限购、限贷、限价等空前措施和手段。官方希望以此尽快扭转市场预期。
中国的一线城市和热点二线城市中，绝大多数确实已经有某种预期改变的迹象或现象。
至少，公众对房价仍将大幅度上涨的预期已经大为减弱。但很遗憾，杭州是个例外。
18个月时间仍没有能改变杭州市场的预期。限价政策的正面作用尚未显现，但负面影响却已层出不穷。
一二手房价格倒挂，商品房，特别是热点板块，被大幅度限价的商品房一房难求。“凭关系”，“倒卖房号”等现象充斥着市场舆论。
官方不得不在3月将杭州纳入摇号行列。
虽然从购房者角度来说，摇号比原来公平、公正。但有形之手从宏观调控变成全面微观介入。
剥夺了企业的定价权，剥夺了企业的经营自主权，且这些剥夺并非在土地出让时明确约定的，因此也是重大违约行为。
摇号带来的另外一个问题是，原来没太想买，甚至根本不想买房的家庭，很多也加入到摇号大军之中……既然是一个凭运气的公共福利，何不试试运气呢？
所有这一切都是为限价政策在继续打补丁，且补丁还远远没有打完。堰塞湖越筑越高。
限价政策带来的另外一个副作用，上市速度大大减缓。
据浙报传媒地产研究院统计，2016年下半年至2017年上半年，杭州市区（不含富阳区和临安区）共有689.7万方涉宅地出让，而这些可建面积中到目前为止只有135.1万方已上市，至今仍未上市的项目体量达554.6万方，占总出让宅地的80.4%。（以上数据均已剔除自持部分）。
这不符合正常的市场逻辑。因为这些土地到开发商手里已经达到10-22个月，理论上均可以上市了。
没有上市的主要原因是，被限制价格。开发商不愿意以被限制的较低价格上市，而对此又没有相应的措施。事实上，官方在帮助开发商捂盘惜售。
这一情况已经严峻到，杭州市区商品住宅可售房源仅为1.4万套，以近一年月均速度去化周期仅为1.7个月。显性库存已经到了十万火急的地步。
由于商品房市场无法满足巨大的，包括恐慌性和投资性需求在内的各种需求。需求向二手房市场蔓延。
4月二手房市场成交大幅度上升，环比3月上涨17.5%。市区二手房成交近1万套，甚至超过了商品房成交的套数。
土地市场仍然没有降温的迹象，无论是安徽置地以43930元/平方米楼面价（还需自持16%）竞得的钱江新城住宅地块，还是弘阳以13308元/平方米楼面价竞得的塘栖地块，都显示土地市场仍没有降温迹象。
种种迹象表明，杭州楼市调控已经进入了一个最复杂、最严峻、最困难的阶段。
二、主要数据
1. 商品房
（1）2018年4月，杭州市区(暂不含富阳区、临安区，下同)新建商品房成交9520套，环比下降4.7%，同比下降36.5%。其中，市区商品住宅成交4551套，占比47.8%，较2018年3月下降15.8个百分点。
（2）4月杭州市区新建商品房成交均价27284元/平方米，基本与3月持平，环比微涨0.9%，同比上涨33.9%。其中，商品住宅成交均价28681元/平方米，环比上涨2.1%，同比上涨35.3%。
（3）4月底杭州市区新建商品房可售房源降至5.9万套，创2011年8月以来新低。动态存销比以4月的速度消化需6.2个月，以近一年月均的速度消化需4.6个月。
杭州市区商品住宅可售房源仅1.4万套，占比24.4%创历史新低。动态存销比以4月的速度消化仅需3.2个月，以近一年月均的速度消化仅需1.7个月。
2. 土地
（1）2018年4月，杭州市区共成交十宗土地，成交总面积34.2公顷（折合512.8亩），总可建面积66.4万方，总成交金额119.3亿元。
（2）4月，杭州市区成交九宗涉宅用地，成交总面积31.3公顷（约470.1亩），可建面积60.7万方，成交金额116.3亿元，占总金额的97.5%。
（3）5月，杭州市区预计出让8宗地块，总出让面积46.3公顷（约694亩），总可建面积约101.8万方。其中，涉宅用地为6宗，出让面积38.6公顷（约579亩），可建面积约74.2方。
3. 二手房
（1）2018年4月，杭州市区二手房成交9639套，环比上升17.5%，同比下降11.5%，其中，杭州主城区成交5031套，环比上升16.0%，同比上升2.6%。
（2）4月，市区成交均价为27501元/平方米，基本与3月持平，环比上涨0.04%，同比上涨51.6%。
（注：没有特殊标注的情况下，本报告中的杭州市区范围为杭州市八区，不含富阳区与临安区）
报告撰写：浙报传媒地产研究院高级研究员 冯慧霞
浙报传媒地产研究院研究员 张怡 马梦婷
专业指导： 浙报传媒地产研究院院长 丁建刚
