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2018年4月杭州楼市分析报告
来源: 浙报传媒地产研究院   记者  编辑: 叶露
 始自于2016年9月30日的这一轮调控,已经整整持续了18个月时间。

文/浙报传媒地产研究院


  一、前言

  始自于2016年9月30日的这一轮调控,已经整整持续了18个月时间。

  这轮调控动用限购、限贷、限价等空前措施和手段。官方希望以此尽快扭转市场预期。

  中国的一线城市和热点二线城市中,绝大多数确实已经有某种预期改变的迹象或现象。

  至少,公众对房价仍将大幅度上涨的预期已经大为减弱。但很遗憾,杭州是个例外。

  18个月时间仍没有能改变杭州市场的预期。限价政策的正面作用尚未显现,但负面影响却已层出不穷。

  一二手房价格倒挂,商品房,特别是热点板块,被大幅度限价的商品房一房难求。“凭关系”,“倒卖房号”等现象充斥着市场舆论。

  官方不得不在3月将杭州纳入摇号行列。

  虽然从购房者角度来说,摇号比原来公平、公正。但有形之手从宏观调控变成全面微观介入。

  剥夺了企业的定价权,剥夺了企业的经营自主权,且这些剥夺并非在土地出让时明确约定的,因此也是重大违约行为。

  摇号带来的另外一个问题是,原来没太想买,甚至根本不想买房的家庭,很多也加入到摇号大军之中……既然是一个凭运气的公共福利,何不试试运气呢?

  所有这一切都是为限价政策在继续打补丁,且补丁还远远没有打完。堰塞湖越筑越高。

  限价政策带来的另外一个副作用,上市速度大大减缓。

  据浙报传媒地产研究院统计,2016年下半年至2017年上半年,杭州市区(不含富阳区和临安区)共有689.7万方涉宅地出让,而这些可建面积中到目前为止只有135.1万方已上市,至今仍未上市的项目体量达554.6万方,占总出让宅地的80.4%。(以上数据均已剔除自持部分)。

  这不符合正常的市场逻辑。因为这些土地到开发商手里已经达到10-22个月,理论上均可以上市了。

  没有上市的主要原因是,被限制价格。开发商不愿意以被限制的较低价格上市,而对此又没有相应的措施。事实上,官方在帮助开发商捂盘惜售。

  这一情况已经严峻到,杭州市区商品住宅可售房源仅为1.4万套,以近一年月均速度去化周期仅为1.7个月。显性库存已经到了十万火急的地步。

  由于商品房市场无法满足巨大的,包括恐慌性和投资性需求在内的各种需求。需求向二手房市场蔓延。

  4月二手房市场成交大幅度上升,环比3月上涨17.5%。市区二手房成交近1万套,甚至超过了商品房成交的套数。

  土地市场仍然没有降温的迹象,无论是安徽置地以43930元/平方米楼面价(还需自持16%)竞得的钱江新城住宅地块,还是弘阳以13308元/平方米楼面价竞得的塘栖地块,都显示土地市场仍没有降温迹象。

  种种迹象表明,杭州楼市调控已经进入了一个最复杂、最严峻、最困难的阶段。

  二、主要数据

  1. 商品房

  (1)2018年4月,杭州市区(暂不含富阳区、临安区,下同)新建商品房成交9520套,环比下降4.7%,同比下降36.5%。其中,市区商品住宅成交4551套,占比47.8%,较2018年3月下降15.8个百分点。

  (2)4月杭州市区新建商品房成交均价27284元/平方米,基本与3月持平,环比微涨0.9%,同比上涨33.9%。其中,商品住宅成交均价28681元/平方米,环比上涨2.1%,同比上涨35.3%。

  (3)4月底杭州市区新建商品房可售房源降至5.9万套,创2011年8月以来新低。动态存销比以4月的速度消化需6.2个月,以近一年月均的速度消化需4.6个月。

  杭州市区商品住宅可售房源仅1.4万套,占比24.4%创历史新低。动态存销比以4月的速度消化仅需3.2个月,以近一年月均的速度消化仅需1.7个月。

  2. 土地

  (1)2018年4月,杭州市区共成交十宗土地,成交总面积34.2公顷(折合512.8亩),总可建面积66.4万方,总成交金额119.3亿元。

  (2)4月,杭州市区成交九宗涉宅用地,成交总面积31.3公顷(约470.1亩),可建面积60.7万方,成交金额116.3亿元,占总金额的97.5%。

  (3)5月,杭州市区预计出让8宗地块,总出让面积46.3公顷(约694亩),总可建面积约101.8万方。其中,涉宅用地为6宗,出让面积38.6公顷(约579亩),可建面积约74.2方。

  3. 二手房

  (1)2018年4月,杭州市区二手房成交9639套,环比上升17.5%,同比下降11.5%,其中,杭州主城区成交5031套,环比上升16.0%,同比上升2.6%。

  (2)4月,市区成交均价为27501元/平方米,基本与3月持平,环比上涨0.04%,同比上涨51.6%。

  (注:没有特殊标注的情况下,本报告中的杭州市区范围为杭州市八区,不含富阳区与临安区)


  报告撰写:浙报传媒地产研究院高级研究员  冯慧霞

  浙报传媒地产研究院研究员   张怡   马梦婷

  专业指导: 浙报传媒地产研究院院长  丁建刚


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