文/浙报传媒地产研究院

　　一、前言

　　2017年，杭州楼市在2016年巨大的市场惯性和史无前例的严厉调控中走过的。

　　由于多重因素的叠加，杭州成为2016-2017年这一轮调控中，中国一线城市和二线城市中最为坚强的城市。

　　时至2017年底，一线城市和部分热点二线城市都出现了较为明显的降温迹象，但杭州市场热度依旧。这一市场表现一直延续到了2018年1月。

　　由于2018年春节在2月中旬，所以2018年1月的市场几乎没有受到春节因素的影响。

　　商品房成交创下了历史同期最高纪录，达到16000套以上。

　　信达滨江·壹品、信达中心|杭州壹号院、保亿绿城·奥邸国际和融信公馆·ARC等高端高价楼盘集中在1月开盘成交，拉高了成交均价。

　　酒店式公寓成交仍极为活跃，成交套数占比高达21.6%。说明市场投资热情仍较高。

　　与商品房市场相比，开发商对土地的渴望和热情更高。

　　1月开发商仍在抢地。市区共成交26宗土地，可建面积高达241.7万方，成交金额高达401.4亿，同比翻了将近一番。

　　各个区块的土地价格仍然是封顶价格或接近封顶价格。

　　部分地块自持比例仍相当高，如祥生的之江地块，自持比例高达50%。

　　中央经济工作会议、住建部会议、央行和银监会的会议，都似乎传出调控不放松的信号。金融货币政策在2018年不会放松，似乎没有悬念。

　　但由于开发企业在近两年中，销售回款颇丰，部分激进企业成功的把握了市场机会，规模迅速扩大，行业市场份额和排名快速上升，给众多房企带来的强烈市场示范作用。

　　大多数房企仍希望在2018年大干一场，特别是针对大多数房企认为较为安全的杭州市场。但政策和市场走势却极为微妙。

　　2017年的部分高价地块和2018年1月的高价地块，如果未来房价没有大幅度的上升，又没有解决高比例自持的方案，市场仍然无解。

　　2018年的杭州楼市在迷茫中开局。

　　二、主要数据

　　1. 商品房

　　（1）2018年1月，杭州市区(暂不含富阳区、临安区，下同)新建商品房成交16032套，创历史同期新高，环比下降0.8%。其中，市区商品住宅成交10906套，占比68.0%，较2017年12月下降0.7个百分点。

　　（2）1月杭州市区新建商品房成交均价26302元/平方米，环比上涨7.2%，同比上涨23.8%。其中，商品住宅成交均价27057元/平方米，环比上涨8.1%，同比上涨22.6%。商品房和商品住宅成交均价双双创下历史同期新高。

　　（3）1月底杭州市区新建商品房可售房源降至6.8万套。动态存销比以1月的速度消化需4.3个月，以近一年月均的速度消化需4.8个月。

　　杭州市区商品住宅可售房源仅2.1万套，占比30.7%创历史次新低。动态存销比以1月的速度消化仅需1.9个月，以近一年月均的速度消化仅需2.3个月。

　　2. 土地

　　（1）1月，杭州市区共成交26宗土地，成交总面积102.5公顷（折合1537.4亩），总可建面积241.7万方，总成交金额401.4亿元，同比上涨92.7%。

　　（2）1月，杭州市区成交17宗涉宅用地，成交总面积76.4公顷（1145.7亩），可建面积179.7万方，成交金额343.2亿元，占总金额的85.5%。

　　（3）2月，杭州市区预计出让8宗地块，总出让面积30.7公顷（461.2亩），总可建面积约62.4万方。其中，涉宅用地为5宗，出让面积26.1公顷（391.6亩），可建面积约46.4万方。

　　（注：没有特殊标注的情况下，本报告中的杭州市区范围为杭州市八区，不含富阳区与临安区）

　　报告撰写：浙报传媒地产研究院高级研究员  冯慧霞  魏盼

　　专业指导： 浙报传媒地产研究院院长 丁建刚