文/浙报传媒地产研究院

　　一、前言

　　始于2015年底的“去库存”运动，在2016年和2017年形成了一轮巨大的房地产市场“国家牛市”。

　　而从2016年9月30日开始，中央政府又开启了一轮以“限制性措施”为特征的限购、限贷、限价、甚至限售的空前调控，全国出台各类调控250多次，调控从宏观全面进入微观。

　　2016年—2017年的这轮调控与2011年调控的市场表现完全不同。

　　调控的边际效益递减。在长达一年多的时间内，调控措施被迫不断加码，甚至采取了限价、限售等超乎寻常的行政措施。调控舆论也一直保持高压态势。

　　时至2017年底，市场预期虽有微妙变化，但仍未完全扭转。

　　12月杭州市区商品房成交16168套，创历史同期新高；商品房和商品住宅成交均价分别为24541元/平方米和25023元/平方米，双双创下历史同期新高。

　　年度收官月，杭州主城区二手房市场整体表现量缩价升，2411套的成交量为2017年度新低，但成交均价依然保持上涨态势，环比上涨2.9%，超33000元/平方米，继续刷新历史纪录。

　　土地市场热度依然不减。12月临平宅地由中建以239442万元的总价、18584元/平方米的楼面价拿下，18584元/平方米的楼面价成为临平新城板块的地价新标杆；瓶窑地块由碧桂园以总价24680万元竞得，楼面价11178元/平方米，刷新瓶窑板块地价。至此，2017年杭州市区共有36个板块刷新楼面价纪录。

　　走过2017年，中国房地产市场还没有走出非良性循环的怪圈。

　　短期强力行政干预为长效机制赢得时间的美好理想，没有实现，长效机制的寻求与探索之路仍漫漫。

　　这一结果，比市场波动本身更令人忧虑。

　　以成立国务院金融稳定委员会为代表的一系列防范金融风险意识贯穿了2017年全年。政府高级官员甚至用“灰犀牛”事件和“明斯基时刻”等极端现象，警示市场。

　　但如果发生系统性和全局性的风险，发生“灰犀牛”事件，任何一个城市都无法幸免。

　　2018年，对于房地产开发企业的安全和生存，可能比任何一年都显得更为重要。

　　二、主要数据

　　1. 商品房

　　（1）2017年12月，杭州市区(暂不含富阳区、临安区，下同)新建商品房成交16168套，创历史同期新高，环比下降53.1%，同比上升42.6%。其中，市区商品住宅成交11103套，占比68.7%，较2017年11月上升3.7个百分点。

　　（2）12月杭州市区新建商品房成交均价24541元/平方米，环比下跌5.7%，同比上涨28.6%。其中，商品住宅成交均价25023元/平方米，环比下跌8.5%，同比上涨23.7%。商品房和商品住宅成交均价双双创历史同期新高。

　　（3）12月底杭州市区新建商品房可售房源降约7.1万套，显性库存在连降23个月后连续2个月反弹。动态存销比以12月的速度消化仅需4.4个月，以近一年月均的速度消化需5.3个月。

　　杭州市区商品住宅可售房源仅2.5万套。动态存销比以12月的速度消化仅需2.3个月，以近一年月均的速度消化仅需3.0个月。

　　2. 土地

　　（1）2017年12月，杭州市区共成交九宗土地，成交总面积56.4公顷（折合846亩），总可建面积137.8万方，总成交金额208.3亿元。

　　（2）12月，杭州市区成交八宗涉宅用地，出让面积55.7公顷，可建面积135.3万方，成交金额208.1亿元。

　　（3）2018年1月杭州市区预计出让26宗地块，总出让面积102.5公顷，总可建面积约241.7万方。其中，涉宅用地为17宗，出让面积76.4公顷，可建面积约179.7万方。

　　3. 二手房

　　（1）2017年12月，杭州主城区二手房共成交2411套，环比下降25.7%，同比下降46.3%，是2017年成交量最低月份。

　　（2）刚需依然是购房主力，90平方米以下房源成交占比74.6%，总价300万以下房源成交占比69.4%。

　　（注：没有特殊标注的情况下，本报告中的杭州市区范围为杭州市八区，不含富阳区与临安区）

　　报告撰写：浙报传媒地产研究院高级研究员  冯慧霞

　　浙报传媒地产研究院研究员   张怡   马梦婷

　　专业指导： 浙报传媒地产研究院院长  丁建刚