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2018年3月杭州楼市分析报告
来源: 浙报传媒地产研究院   记者  编辑: 叶露
 在十九大再次重申“房子是用来住的,不是用来炒的”定位之后,到2017年年底的这段时间,人们预期似乎有所降温。然而,在短暂的春节过后,杭州楼市几乎没有任何停顿,3月快速而强劲复苏,甚至又一轮恐慌袭来。

文/浙报传媒地产研究院


  一、前言

  在十九大再次重申“房子是用来住的,不是用来炒的”定位之后,到2017年年底的这段时间,人们预期似乎有所降温。

  然而,在短暂的春节过后,杭州楼市几乎没有任何停顿,3月快速而强劲复苏,甚至又一轮恐慌袭来。

  全款买房、找关系、捆绑销售、炒卖房号等市场乱象丛生,特别是号子满天飞,买房“号子费”引起了全社会的关注和人们的极大抱怨与不满。

  3月28日晚,官方发布消息称,杭州将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。杭州也将进入“摇号时代”。

  消息一出,一石激起千层浪,引发市场剧烈反响和波动。

  赶“末班车”效应明显。3月最后3天,商品房和二手房成交量均占到了全月的20%左右。商品房平均每天成交近800套,二手房平均每天成交超过600套。

  这也使3月商品房成交量达近万套,二手房成交超八千套。不过,3月成交量基本正常。商品房和二手房成交量均低于火爆的2016年和2017年同期,同比均下降了45%左右。

  房价依然处在高位。3月杭州市区商品住宅成交均价28072元/平方米,再创历史新高。市区二手房成交均价为27491元/平方米,创2017年以来次新高。二手房与商品住宅成交均价几乎持平。

  3月土地市场依然延续了春节之前的热度,未来科技城、星桥、临平新城、钱江世纪城等板块地价均被刷新。

  3月30日,历时12小时,钱江世纪城M-04地块由保利以总价超百亿竞得,刷新了萧山区地块的总价纪录,成交楼面价32277元/平方米,溢价率48%,也刷新了钱江世纪城楼面价纪录。

  随着钱江世纪城百亿地块的成交,一季度杭州市区土地成交金额达近900亿元,遥遥领先,成为全国第一。

  2017年以来,几乎每一宗土地价格都是对限价政策的挑战。按照现行商品房市场价格体系,几乎无法盈利,甚至无法保本。

  这一轮以“限”为主要手段和形式的政策调控,不断的加高堤坝,已经形成了“堰塞湖”。市场的政策风险已经高度聚集。

  放开限价,持续了一年多的限价功亏一篑。

  继续严格限价,大批项目面临亏损,开发商可能会采用捂盘拖延的办法,或者钻类似于“号子费”这样的空子。

  官方调控陷入多难境地,在长达六天的漫长等待后,4月4日晚,杭州摇号细则终于出台,对后市影响几何有待市场检验。

  二、主要数据

  1. 商品房

  (1)2018年3月,杭州市区(暂不含富阳区、临安区,下同)新建商品房成交9989套,环比上升50.1%。其中,市区商品住宅成交6355套,占比63.6%,较2018年2月上升10.6个百分点。

  (2)3月杭州市区新建商品房成交均价27029元/平方米,商品住宅成交均价28072元/平方米,环比与2月基本持平,同比分别上涨35.7%和38.2%。其中,商品住宅成交均价再创历史新高。

  (3)3月底杭州市区新建商品房可售房源降至6.3万套。动态存销比以3月的速度消化需6.3个月,以近一年月均的速度消化需4.6个月。

  杭州市区商品住宅可售房源仅1.7万套,占比27.2%创历史新低。动态存销比以3月的速度消化仅需2.7个月,以近一年月均的速度消化仅需2.0个月。

  2. 土地

  (1)2018年3月,杭州市区共成交二十三宗土地,成交总面积84.9公顷(折合1272.8亩),总可建面积213.4万方,总成交金额331.6亿元。

  (2)3月,杭州市区成交十三宗涉宅用地,成交总面积63.7公顷(约954.8亩),可建面积152.5万方,成交金额293.1亿元,占总金额的88.4%。

  (3)4月,杭州市区预计出让十宗地块,总出让面积34.2公顷(约512.8亩),总可建面积约66.4万方。其中,涉宅用地为9宗,出让面积31.3公顷(约470.1亩),可建面积约60.7方。

  3. 二手房

  (1)2018年3月,杭州市区二手房成交8206套,环比上升213.0%,同比下降46.3%。其中,杭州主城区成交4338套,环比上升248.4%,同比下降50.3%。

  (2) 3月市区成交均价为27491元/平方米,环比上涨10.7%,同比上涨40.6%,刷新2017年以来成交次新高纪录。

  (3) 3月刚需依然是购房主力,90平方米以下户型段房源成交占比达73.9%,总价300万以下的房源成交占比77.5%。

  (注:没有特殊标注的情况下,本报告中的杭州市区范围为杭州市八区,不含富阳区与临安区)


  报告撰写:浙报传媒地产研究院高级研究员  冯慧霞

  浙报传媒地产研究院研究员   张怡   马梦婷

  专业指导: 浙报传媒地产研究院院长  丁建刚


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