文/浙报传媒地产研究院

　　一、前言

　　在十九大再次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，到2017年年底的这段时间，人们预期似乎有所降温。

　　然而，在短暂的春节过后，杭州楼市几乎没有任何停顿，3月快速而强劲复苏，甚至又一轮恐慌袭来。

　　全款买房、找关系、捆绑销售、炒卖房号等市场乱象丛生，特别是号子满天飞，买房“号子费”引起了全社会的关注和人们的极大抱怨与不满。

　　3月28日晚，官方发布消息称，杭州将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。杭州也将进入“摇号时代”。

　　消息一出，一石激起千层浪，引发市场剧烈反响和波动。

　　赶“末班车”效应明显。3月最后3天，商品房和二手房成交量均占到了全月的20%左右。商品房平均每天成交近800套，二手房平均每天成交超过600套。

　　这也使3月商品房成交量达近万套，二手房成交超八千套。不过，3月成交量基本正常。商品房和二手房成交量均低于火爆的2016年和2017年同期，同比均下降了45%左右。

　　房价依然处在高位。3月杭州市区商品住宅成交均价28072元/平方米，再创历史新高。市区二手房成交均价为27491元/平方米，创2017年以来次新高。二手房与商品住宅成交均价几乎持平。

　　3月土地市场依然延续了春节之前的热度，未来科技城、星桥、临平新城、钱江世纪城等板块地价均被刷新。

　　3月30日，历时12小时，钱江世纪城M-04地块由保利以总价超百亿竞得，刷新了萧山区地块的总价纪录，成交楼面价32277元/平方米，溢价率48%，也刷新了钱江世纪城楼面价纪录。

　　随着钱江世纪城百亿地块的成交，一季度杭州市区土地成交金额达近900亿元，遥遥领先，成为全国第一。

　　2017年以来，几乎每一宗土地价格都是对限价政策的挑战。按照现行商品房市场价格体系，几乎无法盈利，甚至无法保本。

　　这一轮以“限”为主要手段和形式的政策调控，不断的加高堤坝，已经形成了“堰塞湖”。市场的政策风险已经高度聚集。

　　放开限价，持续了一年多的限价功亏一篑。

　　继续严格限价，大批项目面临亏损，开发商可能会采用捂盘拖延的办法，或者钻类似于“号子费”这样的空子。

　　官方调控陷入多难境地，在长达六天的漫长等待后，4月4日晚，杭州摇号细则终于出台，对后市影响几何有待市场检验。

　　二、主要数据

　　1. 商品房

　　（1）2018年3月，杭州市区(暂不含富阳区、临安区，下同)新建商品房成交9989套，环比上升50.1%。其中，市区商品住宅成交6355套，占比63.6%，较2018年2月上升10.6个百分点。

　　（2）3月杭州市区新建商品房成交均价27029元/平方米，商品住宅成交均价28072元/平方米，环比与2月基本持平，同比分别上涨35.7%和38.2%。其中，商品住宅成交均价再创历史新高。

　　（3）3月底杭州市区新建商品房可售房源降至6.3万套。动态存销比以3月的速度消化需6.3个月，以近一年月均的速度消化需4.6个月。

　　杭州市区商品住宅可售房源仅1.7万套，占比27.2%创历史新低。动态存销比以3月的速度消化仅需2.7个月，以近一年月均的速度消化仅需2.0个月。

　　2. 土地

　　（1）2018年3月，杭州市区共成交二十三宗土地，成交总面积84.9公顷（折合1272.8亩），总可建面积213.4万方，总成交金额331.6亿元。

　　（2）3月，杭州市区成交十三宗涉宅用地，成交总面积63.7公顷（约954.8亩），可建面积152.5万方，成交金额293.1亿元，占总金额的88.4%。

　　（3）4月，杭州市区预计出让十宗地块，总出让面积34.2公顷（约512.8亩），总可建面积约66.4万方。其中，涉宅用地为9宗，出让面积31.3公顷（约470.1亩），可建面积约60.7方。

　　3. 二手房

　　（1）2018年3月，杭州市区二手房成交8206套，环比上升213.0%，同比下降46.3%。其中，杭州主城区成交4338套，环比上升248.4%，同比下降50.3%。

　　（2） 3月市区成交均价为27491元/平方米，环比上涨10.7%，同比上涨40.6%，刷新2017年以来成交次新高纪录。

　　（3） 3月刚需依然是购房主力，90平方米以下户型段房源成交占比达73.9%，总价300万以下的房源成交占比77.5%。

　　（注：没有特殊标注的情况下，本报告中的杭州市区范围为杭州市八区，不含富阳区与临安区）

　　报告撰写：浙报传媒地产研究院高级研究员  冯慧霞

　　浙报传媒地产研究院研究员   张怡   马梦婷

　　专业指导： 浙报传媒地产研究院院长  丁建刚