文/浙报传媒地产研究院
一、前言
2018年2月，杭州楼市既普通又特殊。
市场延续2017年和2018年1月的惯性，调控政策也没有丝毫变化。2018年的春节落在了2月，使得2月成为“春节楼市”。
2月商品房成交量6655套，环比下跌近六成。而事实上，与历年春节月份相比，却是次新高纪录，仅次于2017年1月。
春节对杭州楼市的影响仅十天左右的时间。
2月1日-10日，杭州市区共成交商品房3988套，占月度总量的59.9%，日均成交高达399套。春节后的2月23日-28日，市场迅速恢复正常，日均成交商品房高达274套。
滨江保利·翡翠海岸、滨江金茂府、绿地华家池印、万科·中央公园等四个单价4万元以上的高端改善楼盘集中成交，占据商品房成交金额的两成，并拉高了2月的成交均价。
商品房库存继续下降，至2月底杭州市区商品房可售房源降至6.6万套，以近一年的月均速度去化，周期仅4.6个月。但这一指标未必全面反映市场真实面貌。由于限价政策，大量楼盘无法或不愿意领取预售证。
同样由于限价政策，各类价格数据只能做参考，紧俏楼盘仍一房难求。
市区二手房成交量，同样受到春节因素的影响，成交仅2622套。二手房价格呈下降趋势，环比下降10.9%。
由于成交量较小，是否意味着杭州二手房价格已经出现了拐点，尚需连续几个月的观察。
2月杭州土地市场开发商拿地热情仍不减，竞争激烈。
融创与金成的融金平台的桃源宅地自持比例32%，龙湖彭埠宅地自持比例6%，九龙仓申花地块虽未竞自持，但楼面价也已高达39024元/平方米。
滨江房产以高达29821元/平方米的楼面价，41%的高自持比例，拿下了紧邻湘湖壹号地块，刷新了湘湖新城楼面地价。
从土地市场已挂牌量来看，证实了两个月前的本院年度报告，对杭州市区土地开闸放水，几乎没有悬念的预判。
截至2018年2月底，杭州市区土地市场已挂牌土地总计57宗，土地面积约3271.3亩，总可建面积为516.6万方，约为2017年度市区土地出让总建筑面积的42.1%。
尤其是杭州萧山区，截至2018年2月28日，萧山区已挂牌地块可建面积约为2017年全年出让的57.0%；主场区已挂牌地块的可建面积已近2017年全年出让的50.8%。
报告截稿时，全国两会已经召开。
《政府工作报告》对房地产市场政策的表述，沿用了十九大和2017年底中央经济工作会议的全部内容。
调控力度没有加码，也没有放松。
报告称，“要稳妥推进房地产税立法”。房地产税，又将会在未来一段时间内，成为公众和媒体的热门话题。
但事实上，房地产税的立法困难而复杂，绝无可能在短期内完成，原因本院的报告中已多次论述，此处不再赘述。
二、主要数据
1. 商品房
（1）2018年2月，杭州市区(暂不含富阳区、临安区，下同)新建商品房成交6655套，环比下降58.5%。其中，市区商品住宅成交4939套，占比74.2%，较2018年1月上升6.2个百分点。
（2）2月杭州市区新建商品房成交均价27044元/平方米，环比上涨2.8%，同比上涨30.4%。其中，商品住宅成交均价27962元/平方米，环比上涨3.4%，同比上涨32.2%。商品房和商品住宅成交均价双双创下历史新高。
（3）2月底杭州市区新建商品房可售房源降至6.6万套。动态存销比以2月的速度消化需10个月，以近一年月均的速度消化需4.6个月。
杭州市区商品住宅可售房源已不到1.9万套，占比27.8%创历史新低。动态存销比以2月的速度消化仅需3.7个月，以近一年月均的速度消化仅需2.0个月。
2. 土地
（1）2018年2月，杭州市区共成交八宗土地，成交总面积30.7公顷（折合461.2亩），总可建面积62.4万方，总成交金额146.5亿元，较1月下降63.5%。
（2）2月，杭州市区成交五宗涉宅用地，成交总面积26.1公顷（约391.6亩），可建面积46.4万方，成交金额132.3亿元，占总金额的90.3%。
（3）3月，杭州市区预计出让二十三宗地块，总出让面积84.9公顷（约1272.8亩），总可建面积约213.4万方。其中，涉宅用地为十三宗，出让面积63.7公顷（约954.8亩），可建面积约152.5万方。
3. 二手房
（1）2018年2月，杭州市区二手房成交2622套，环比下降37.9%，同比下降66.8%。其中，杭州主城区成交1245套，环比下降50.1%，同比下降75.4%，占市区总套数的47.5%。
（2）2月杭州市区成交均价为24600元/平方米，环比下降10.9%，同比上涨22.6%。
（注：没有特殊标注的情况下，本报告中的杭州市区范围为杭州市八区，不含富阳区与临安区）
报告撰写：浙报传媒地产研究院高级研究员 冯慧霞
浙报传媒地产研究院研究员 张怡 马梦婷
专业指导： 浙报传媒地产研究院院长 丁建刚
