新房涨价、土地升温、政策松绑？楼市小阳春背后隐藏变数

　　浙江在线-住在杭州网2月28日讯（浙江在线记者张燕）长假结束后，2月楼市隐有“小阳春”势头。

　　去年下半年唱衰楼市的基调不复存在， 最直观的表现就是新房摇号和土地市场。

　　2月最后一周，地产圈被三个消息连续轰炸：申花楼盘均价上涨近5000元，猪年首个万人摇诞生，城北地价上浮15%。

　　预期中的猪年第一降，遭到业内的联手“狙击”，胎死腹中。

　　个盘表现抢眼，土地市场一片火热，似乎真的印证了行情的转折？然而，从大数据和案场实际人气来看，这场事先张扬的业内狂欢背后，还隐藏着许多变数。

　　个盘表现掩盖大盘行情

　　二月的杭州楼市，是一出地产人的狂欢，就如同一年前每出一块高价地，各大开发商纷纷蹭热度转发，此次关于涨价和万人摇的消息也被平时的竞争对手们广泛传播。

　　2月最后一周，杭州主城区有两个热门楼盘开启摇号登记，一个是曾在去年产出两次万人摇的中国铁建西湖国际城，最后262套房源清盘，上演了万人摇帽子戏法——第三次有超1万购房者登记，中签率不足1.5%。

　　另一个是被业内奉为“锦鲤”的猪年首个涨价楼盘，绿城建发沁园加推125套房源，单价比起首次开盘贵了近5000元，涨价消息被各大开发商做成文案转发，热度盖过杨超越。

　　不过，在记者看来，单纯以此推导楼市行情并不合理。

　　目前市场上声音最大的西湖国际城、华夏四季、沁园等楼盘都是板块内的限价红盘，与周边二手房有着较为明显的差价，人气火爆本来就在预料之中——哪怕是大行情遇冷。

　　比如西湖国际城2w3的均价，仍是主城区低洼点，万人摇的盛况基本毫无悬念；而沁园此次推出的是100㎡和135㎡小户型，在总价上相比上次反而降了，对于买豪宅的人群来说，很多人看中的是地段和品牌，只要门槛够得着，就很可能促成他们买买买。

　　但从大行情上来说，今年2月的商品房市场仍显冷清。

　　受到春节长假影响，截至2月27日，杭州市全市（含临安富阳）商品房成交3643套，环比2019年1月（8566套），有了较大幅度下挫。其中，杭州主城区仅成交919套，这个数字是去年同期（1886套）的一半，环比2019年1月的2955套，更是跌幅惊人。

　　楼市小阳春后劲不足？

　　真正影响购房者预期的，还是政策层面。

　　农历新年以来，调控政策松动、银行利率下调等消息不断袭来，空穴来风未必无因。

　　从沁园等楼盘备案价的上调来看，杭州楼市限价政策正在慢慢松绑，只差一层窗户纸未被捅破。

　　部分二三线城市在利率方面有所松动，上浮比例不约而同的下降了，合肥甚至出现了二套房首付下降。

　　住杭官微后台每天有购房者提问，政策松绑，是不是说明楼市接下去还会涨。

　　但我们隐隐听到了另一种舆论风向，政策按耐不住的松绑，恰恰证实了楼市行情后劲不足，才需要政策托市。

　　记者在对多个板块实地探访后，也明显感受到大部分楼盘案场人气一般。

　　像下沙北、城东、之江、萧山科技城等板块，就略显冷清，新开盘房源去化艰难，有楼盘拿出几十套房源试水，也仅去化约9成，萧山市北部分楼盘从去年下半年至今一直滞销。

　　与案场的清冷相比，股市最近又现狂热状态。

　　网上流传最广的一个段子是，卖掉房子炒股和套现炒房的两拨人，擦肩而过互骂“SB”。

　　在经历了本周二的沪市大涨后，我们看到热钱在涌向股市，此长彼消之下，很难不让人猜测，楼市会否遭遇股市狙击战，毕竟，炒楼来钱哪有股市快。

　　开发商积极拿地

　　与购房者的观望情绪不同，开年以来，在限价等政策放松信号传出后，开发商信心大增，土地市场活跃度急剧上升。

　　先有大关溢价20%成交，后有城北20余家房企、90轮限时竞价，业内频传“拿地窗口期已过”。

　　就在本周，德信22.22亿元竞得良渚街道储运路东住宅地块，楼面价20327元/㎡，溢价率31%，这个楼面价基本赶上了附近在售盘海德公园21500元/㎡的限价，也比去年7月份的世茂地块涨了近15%。

　　早在2018岁末年终的住杭大佬访谈中，我们就接收到了来自多家房企的拿地信号，像龙湖、融信、旭辉、建发、德信等多家开发商都活跃于土地市场。

　　他们中有的是在2017年拿了高价地，经过修整后，卷土重来的；有的是避过了高价地和现房地块，子弹充足准备补仓的；有的是常年活跃于土地市场的。

　　但总的来说，这些房企的看法惊人的一致：拿地窗口期已过，2019年是入主主城的好机会。

　　三月多个板块贴身肉搏

　　2月的杭州楼市，目前来看，是舆论活跃度高过市场真正活跃度的，这其中有开发商和政府小心翼翼的试探，也有购房者对行情迷雾的观望和质疑。

　　而真正检验市场的，还是接下来，2019年即将迎来房源开闸入市的“金三月”。

　　据本网统计，3月杭州预计有50个楼盘开盘，其中首开楼盘3个，分别为杭房城发·御东方、佳源·西溪印象、新界2020。

　　其中大多数是加推项目，华夏四季、保利滨江·上品、绿城·运河宸园、首开杭州金茂府、绿城建发·沁园、保利融信·和光尘樾、滨江新希望新城·未来海岸、中国铁建·西湖国际城等前期受到关注的楼盘将在3月开盘。

　　余杭和萧山占据了最大比重，特别是新盘扎堆的萧山，包括市北、萧山科技城、湘湖、老城区等板块，共约14个楼盘将贴身肉搏。

　　不过对于购房者来说，这些楼盘带来了存量丰富的高层、洋房和排屋产品，可以根据需求慢慢选择。

　　余杭主战场在良渚，板块内5个项目都会在今年上半年陆续走量，对于价格体系已经重塑的良渚来说，购房者是否买单，还是未知数，毕竟如今动辄奔三万去的备案价，已经超过了隶属西湖区三墩北的两个楼盘。

　　青山湖虽然开盘总量不大，但几个楼盘地理位置接近，免不了一场近身“恶战”。

　　值得一提的是，像城东新城、城北等板块虽然此次新开楼盘不多，但区域内仍有不少去年遗留的库存房源正在逐步消化，一场抢人大战还是不可避免。

　　如此看来，光靠几个网红盘撑着，楼市小阳春恐怕难以为继，购房者预期如何，仍藏有变数。