购房者盯上西溪公馆对面准现房，135㎡仅做两房，值得追吗？

　　浙江在线-住在杭州网6月15日讯（浙江在线记者 张崴淙）准“六万人摇”的西溪公馆摇号结果已于近日开出，可谓几家欢喜几家愁。天选之子开始着手准备下一步工作，没能中签的已在寻找下一处“战场”。

　　“西溪公馆对面有批准现房马上要开！”近日，这样的说法在诸多购房群中不胫而走。经核实，大伙儿口口相传的这处“准现房”正是大华西溪风情观止的洋房产品。

　　该项目上次开出还是2016年3月推出的一批排屋房源，去化两年才得以告罄。此后便一直杳无音信。由于前前后后开发已经历了20个年头，不少人误以为它已清盘或干脆把它遗忘。

　　经记者探访后发现，这处准现房看似能给不少家庭“捡漏”机会，但实则有许多地方值得商榷。

　　大华西溪风情沙盘

　　地铁口在2公里开外 135㎡仅为两房设计 产权年限不足70年……

　　大华西溪风情观止的这7幢洋房与超级红盘——西溪公馆相望。小区南侧毗邻杭州维翰学校，北面为中型商业综合体北大资源博雅城，这些洋房房源距阿里巴巴西溪园区实际距离约1.3公里，5号线五常站距此近2公里，距离机场快线阿里巴巴站（在建）也有一定距离。

　　项目规划总平面图

　　西溪风情观止这批洋房产品主力户型为135㎡，部分105、118、120和166㎡，一梯两户双向开门设计。

　　其中，主力户型135㎡为两房设计，虽预留了改造三房的空间，但能否顺利实现改造仍存在不确定性。

　　目前，市场上的130㎡及以上的洋房产品多以四房设计居多，未来科技城甚至出现过118㎡的四房产品。即便同是许多年前的产品，西溪公馆的140㎡也实现了三房户型。

　　西溪风情观止洋房137、124㎡户型图

　　西溪风情观止洋房135、120㎡户型图

　　对以上的户型图，大部分的网友表示：“交付之后空白部分如果不改造，135㎡做两房，这样的户型明显有短板。”

　　事实上，在目前的市场上，130㎡面积段的洋房户型，基本以四房格局为主流，市场的接受度将打上一个大大的问号。

　　此外，西溪风情观止这7幢洋房所在地块为2009年拿地，至今已有11年。这意味着即便从目前算起，其实际产权年限仅剩59年。

　　由于拿地较早，西溪风情在规划上也存在缺憾，比如小区内目前仍然人车不分流。显然，这样的设计已显现出一定的滞后性。

　　板块限价未见松动迹象

　　观止洋房均价引发猜想

　　从网上的讨论互动来看，决定大家动心与否的关键或许不在户型，价格因素的主导权重显然更为突出。

　　年初耦园洋房开盘价约为28000元/㎡，与西溪风情观止洋房仅一路之隔的西溪公馆高层均价也是28000元/㎡，按照洋房、高层价格1.2倍计算，西溪公馆洋房价格或在33000元/㎡以上。

　　以目前杭州楼市的板块限价逻辑来看，西溪风情观止洋房也很有可能价格与之持平。

　　周边二手房方面，大华西溪风情澄品的洋房产品，当前个别房源二手房成交价约为45000元/㎡，因此这一价格并不具有普遍代表性。

　　同在未来科技城的香港兴业耦园项目洋房产品目前二手房挂牌价集中在40000元/㎡上下，但近90天成交量仅为个位数。

　　若购房者以33000元/㎡的价格六成首付入手，半年后交房参照周边二手房源价格，以40000元/㎡的单价卖出，毛盈利为8000元/㎡。若扣除1.5-2%的契税、资金利息成本及信贷成本，其实际盈利大约为6000元/㎡左右。

　　但仍然不能盲目认为“摇到即是赚到”，从周边行情来看，130㎡以上户型后期脱手可能会存在一定难度。

　　五一过后已复工

　　充满争议的准现房到底长啥样？

　　项目最早开发可追溯到2001年前后，也就是说这一城西知名项目开发周期已断断续续近20年。当时的开盘均价不到5000元/㎡。

　　该项目为城西最早的一批低密社区，绝大部分房源已交付多年，但仍未能清盘。

　　西溪风情自2018年上批排屋现房售罄之后便销声匿迹。记者了解到：目前，观止的这几幢洋房已经是尾盘，开发商资金压力不大，索性慢慢卖。

　　西溪风情观止洋房7幢7-8层洋房沿荆长大道排开。楼间景观虽尚未完工，但各类建材已整整齐齐地码放起来，偶见几名工人师傅在此作业。

　　一名工人师傅告诉记者：“大约五一假期过后和工友们开始在这里干的。”

　　西溪风情观止洋房景观工地一角

　　据记者了解，观止7幢洋房或将在6月底面市，先开5幢共272套房源，毛坯交付。

　　西溪风情观止洋房

　　西溪风情观止洋房整体为新亚洲风格，整体感官上与同在未来科技城的万科溪望、合景映月台较为类似，是数年前审美的集中体现。

　　观止洋房主要房源集中在2-8层，1层设置了架空层，因此未能配置地下室和室外花园。

　　西溪风情观止洋房低楼层采光效果展现

　　楼间景观虽仍在施工中，但草坪、石木造型及灌木、乔木现已成型，其风格将于楼幢风格保持高度统一。楼间距约在25-30米之间，对于8层洋房来说尚可。但从目前准现房的外立面形制看，低楼层的采光或许不够理想。

　　由于绝大部分房源已交付多年，西溪风情小区内已然十分成熟，物业、幼儿园等有序运转，公共景观及道路均已绿树成荫，但从建筑及景观设计上看，已有年代感。

　　总体来看，观止洋房这批房源的配套及产品力上存在的滞后性是否能成为大家想象中的“香饽饽”？若当前的按板块限价逻辑开出，后期市场前景仍有待观察。