博鳌专家谈｜AI时代下，房地产市场怎么走？

住在杭州网8月12日讯（记者 詹慧雯）盛夏8月，博鳌系列活动如期而至。

2026年，全球经济分化加剧，地缘裂痕与贸易壁垒持续加深。面对外部环境的深刻变局，中国经济以“十五五”开局为起点，增长动能加速向新质生产力切换，科技与产业深度融合，创新从蓝图走向实业，各行各业都在落地与生长中寻找高质量发展之路。中国房地产市场进入存量时代，挑战与机遇并存，转型之路仍迷雾重重。

今年的博鳌房地产论坛特别邀请到了著名学者樊纲、陈淮，商界领袖杨劲、王承伟，行业协会蔡云，经济学家陆挺、邵宇、汪毅以及相关企业、机构代表们，一起脑力激荡。他们有什么样的观点？中国房地产市场又将何去何从？

2026年博鳌全体大会现场 摄影：詹慧雯

樊纲：新的经济增长逻辑开启

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲，在“全球变局的宏观周期与中国经济成长”的主题演讲中提到，中国经济正经历一次更符合市场经济规律的结构性调整，房地产市场已出现较为快速的价格出清。

他指出，当前“十五五”规划已将市场需求视为最稀缺资源，宏观经济学本质上是需求决定论。

我们关注到最近一些城市的豪宅市场很热，这背后其实是市场消费观念在发生转变。

老一辈是有了钱，想着怎么挣钱，把房子看成是一个投资对象。现在年轻一代科技新贵，把房子看作消费品，更加注重自己的居住体验，这也标志着新的经济增长逻辑开启。

樊纲表示，虽然当前增速放缓，但中国拥有新的增长点、新技术和产业正在成长。比如新能源、AI等，以及传统制造业的持续升级。

“中国的城市化进程只有64%，而发达国家普遍在70%至80%左右，我们还有很长的路要走，要让外来人口真正融入城市，释放消费需求。总体看，中国经济正处于新旧动能转换期，具备持续发展的基础，应当保持信心。”

陆挺：AI时代将加剧“双重K型分化”

野村证券董事总经理及中国首席经济学家陆挺，在“AI时代的地产与经济”主题演讲中犀利指出，中国积极拥抱AI并取得显著成绩，但AI投资规模仍不足以对冲房地产波动带来的冲击。

他向大家展示了一组数据：2026年中国宽口径AI资本支出约1.2万亿元人民币，占GDP比例仅为0.8%，远低于美国约3%的水平，也低于此前“新三样”投资高峰期约2%的占比，与房地产高峰期占GDP约14%的投资规模更是不可同日而语。

陆挺认为，房地产行业的波动，已导致中国经济出现两个维度的K型分化。一是人与人之间收入和财富的差距拉大，二是城市与城市之间的差距重新拉大了。而AI时代的到来不仅无法对冲，反而可能进一步加剧。

“AI产业有较高的准入门槛，大模型研发几乎全部集中在北京、上海、杭州、深圳四座城市，将形成强烈的‘虹吸效应’。与过去房地产和‘新三样’红利从一线向三、四线城市梯次传导不同，AI时代更多表现为头部城市替代低线城市就业、抽取收益，区域分化趋势可能持续加深。”

在政策建议方面，陆挺提出三点方向：一是认识到房地产行业仍然关键，需主动化解而非等待自然出清；二是在AI加剧城市分化的背景下，财政体制改革更为紧迫；三是在城市化策略上，应促进人口流动，把资源集中到K型上端的城市做大做强，而非试图将下端大幅上抬。

陈淮：城市化能走多远，房地产就能走多远

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮，在“可持续的房地产发展新模式”的主题演讲中表示，中国的城市化还远远没有完成，城市化能走多远，房地产业就能走多远。

“政策的作用仅限于调整短期失衡，真正的发展动力来自内在基因与长期努力。而城市化才是新旧动能转换的关键变量。”

陈淮认为，房地产业的均衡发展涉及四个方面：

一是要补短板，最终要实现的可持续发展是不怕有风险，要把这些风险均衡地分配在所有的产业全生命周期的参与者头上。

二是调整城市结构，逐步实现大中小城市协调发展。“我们的城市化从粗放向集约转变，实现高质量发展的关键是调控城市结构，现在的房地产新模式不是要不要建、多建少建的问题，而是在哪里建房子的问题。”

三是要让市场供给源和保障供给源互不转嫁责任，并相互协调，灵活过渡。

四是要建立供求关系的良性自我调节机制。

杨劲：房地产从未过时，只是真正进入存量时代

中信城市开发运营有限责任公司党委书记、董事长杨劲，在“向新求解 向质突围”的主题演讲中提到，房地产行业从没有过时，依然大有可为，只是“玩法变了”。

今年上半年全国二手房交易占比已达50.4%，首次超过新房，18个省市二手房住宅成交占比超过新房，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，市场真正进入存量时代。着就对房企产品和服务提出了更高的要求。

“现在的购房人更加理性，消费理念从被动接受转向了主动匹配，从追求性价比到追求质量、产品品质，情绪价值在购买决策中的分量也重了。这个就要求我们房企在研发产品的时候，不光要打造好房子的基础品质标准，还要深入调研、大胆创新，并通过运营服务来持续创造质量价值。”

杨劲和大家分享了深圳顶豪项目“信悦湾”的存量盘活与化险经验。据悉，信悦湾所在的东角头地块，已经开发了26年，期间数次易主，项目开发因佳兆业陷入流动性危机二停滞，2022年由中信城开接手。2023年股权重组完成，相关法律纠纷化解，扫清障碍，全面重启。中信信悦湾于2025年底首开，备案均价高达24.44万元/㎡，一度刷新深圳新房备案价纪录！