奥体核心区再现“商改住”，会影响板块二手房价吗？

住在杭州网8月9日讯（记者 詹慧雯）

问题一

听说奥体又出现了“商改住”，具体位置在哪。再这么改下去，会影响板块后续的二手房价吗？

关键词：奥体，二手房

最新公示的这宗世纪城核心单元XS010304-07地块，容积率2.5，限高80米，可建面积约5.5万㎡，占地不是特别大，但地段上非常核心。地块紧贴着时代奥城、都会山，西面一路之隔就是杭州国际博览中心，可以看杭州之门、莲花碗，以及部分钱塘江景。

从短期上来看，或多或少会对奥体板块的二手房房东情绪上带来一些波动。但长期来看，更多还是为了改善职住平衡，以及缓解写字楼过剩的一些压力。

不限价之后，奥体的新房市场和二手房市场，也已经是两个价格赛道了。

杭州“顶豪六小龙”刚开始卖的时候，我们就采访过钱江世纪城的一些中介，询问是否与板块二手房市场的置业客群有重叠。大多数中介均回答：总价段不同，影响不大。奥体的二手房主流成交总价段在800-1000万元左右，可现在的新房豪宅总价动辄2000-3000万元。若说有影响，那么也是极少数的塔尖二手房小区，比如壹号院、奥邸国际，以及对岸的南星桥。

本周新公示的这宗地块，地段如此核心，拿地的房企一定会想尽办法在其身上卖出产品溢价的，未来新房售价不会低的。

问题二

4万元左右的单价，请问是买市北的鸣奥府好，还是浦沿三子好？从地段上来看，我更喜欢市北一些，离奥体近、配套更成熟。但家属觉得，还是滨江区更好，主城区房子更保值。

关键词：市北、浦沿

虽然单价都是4万元左右，但这几个盘定位不同，总价上差异上不小。

市北的鸣奥府，这周刚领证，高层主力户型126㎡、139㎡，均价4.07万元/㎡，首开总价段在440-600万元之间。

浦沿，观序尚府均价3.9万元/㎡，首开主力户型105-139㎡，有105㎡小户型，起步门槛最低。雯月隽庐新领证，均价4.46万元/㎡，户型139-175㎡，偏改善了，总价段550-850万元。月澜雅颂户型更大，166-202㎡，均价4.37万元/㎡，总价段660-930万元。

选哪个，建议还是结合自己的生活、工作半径，以及总价承受能力来综合考量。

如果是400万元级，那么就观序尚府；如果是500万元级，鸣奥府更好，它的单价在市北算低开了，第一波还是会有红利的；如果总价600-700万元级，那么雯月隽庐、月澜雅颂。

如果承价能力已经到了800万元级，可以去看奥体的二手房，创世纪、澄品、时代奥城，最近不少房源成交单价在5字头。

问题三

城东方向有什么低密项目可以买吗？最好是主城区范围内，小区环境相对纯粹一点，总价预算1500万元左右。

关键词：城东、低密

这个总价段的低密，只能往华丰、丁桥去了，要么就下沙沿江。

华丰，板块内唯一的低密是璟逸叠墅。丁桥，主要就是湖山丽舍、风和丽舍的叠墅。下沙，云启钱湾二期排屋、星映金沙叠墅。

小区相对纯粹一点的是湖山丽舍、风和丽舍，其中风和丽舍规划了24套洋房，其他都是叠墅。天阳这家房企审美很好，高级又克制，外立面铝板工艺、示范区细节上也很到位。比较吃亏在于丁桥板块这两年新房供应量少，一家房企独奏，声响少了一些。

建议这几个小区都去实地感受一下，再做判断。

问题四

璟隽公馆有一套88㎡三房小户型，现在房子在出租，租金价格还行，将近5000元一个月。就是房价一直上不去，而且越跌越厉害。买的时候要3万元/㎡，现在中介说只能卖2万元/㎡了。想问问该怎么办，卖掉实在觉得可惜。

关键词：市北东，璟隽公馆

璟隽公馆这个小区虽然在市北，但有着天然的不利因素，那就是紧贴着铁路和高架。

以前行情好的时候，房子都摇不到，大家可能不觉得贴着铁路、高架的房子是个问题。现在行情不好了，尤其是在二手房市场，需要买家精打细算出钱的时候，不利因素会被无限放大。

建议是，如果有明确的置换目标，那么忍痛卖了吧。若没有，那么先出租着，回点本也是好的。平时一定要密切关注市场行情。一旦行情有所好转，这种有硬伤的房子，果断做切割。