总起价121亿！西湖区绝版宝地来袭，比邻蚂蚁总部

　　即将于9月15日出让的之江未来社区项目，由杭政储出[2022]63号地块、杭政储出[2022]68号地块两宗地块组成。（以下简称：63号地、68号地）

　　之江未来社区地块区位图

　　之江未来社区，位于之江旅游度假区核心区，之江大桥西下桥口不远处，离钱塘江仅900米，是由滨江自驾进入之江的“第一眼城市封面”。

　　同时，之江未来社区横跨地铁6号线枫桦西路站、之浦路站两大地铁站，也是之江板块的又一大型地铁TOD项目。

　　杭政储出[2022]63号地块航拍图

　　杭政储出[2022]68号地块航拍图

　　地块北面一路之隔是群升万国天地、之江文化中心；东面一河之隔是在建恒大水晶国际广场、蚂蚁集团总部。

　　南面是浙一医院之江院区、西投银泰城，以及在建回迁安置房；西南方向，是之新花苑、祥生云境、德信九溪云庄，以及绿城今年6月竞得的37号地块。

　　地块周边环境实景图

　　63号地块，出让面积117989㎡，用地性质为商住，容积率3.06，可建面积36.2万方，起拍价59.3亿，起拍楼面价16393元/㎡，中止价65.2亿。

　　68号地块，出让面积147757㎡，用地性质为商住，容积率2.74，可建面积40.5万方，起拍价61.7亿，起拍楼面价15242元/㎡，中止价67.8亿。

　　这两宗地块的地上总可建面积超76万方，总起拍价高达121亿！

　　地上76万方，是一个什么概念？

　　比奥体的信达中心、未科的绿汀路TOD都要大，相当于申花华丰造纸厂——星瓒颂锦府、杭樾润府、华润综合体三个项目的总体量。

　　制图：方仲辰

　　总起拍价121亿，又有何分量？

　　要知道杭州土拍史上，成交总价超120亿的项目，仅杭州IFC（132.6亿）、信达中心|杭州壹号院（123.18亿）两个。

　　若是在市场行情火爆时，拍至中止价，之江未来社区总成交价甚至能达到133亿，超越新鸿基江河汇，成为杭州土拍史上成交总价TOP1。

　　当然，像之江未来社区这样大体量的TOD项目，内部建设用地规划条件也是非常复杂的。

　　之江未来社区内部规划用地示意图

　　63号地块，由6宗子地块组成，其中，3宗为住宅，总可建面积约22.6万方，占比超6成。

　　2宗为商业商务用地，需结合地铁枫桦西路站设置5000㎡地下商业；设置建筑面积2万方的服务式人才公寓（全自持，不得销售）；配建场站面积1000㎡的公交首末站一处；其余不得设置公寓式办公、酒店式办公等带居住功能的用房，最小分割面积不小于800㎡。

　　1宗为服务设施用地，需配建一所12班幼儿园。

　　63号地块建设用地规划条件

　　68号地块，同样由6宗子地块组成，其中，3宗为住宅，总可建面积26.5万方，占比超6成，撇除掉2.5万方的公租房配建，可售住宅面积约24万方。

　　2宗为商业商务用地，需结合地铁之浦路站设置3000㎡地下商业；设置建筑面积3万方的服务式人才公寓（全自持，不得销售）；地标建筑区域内，可建设一幢建筑限高不大于130m的地标建筑；其余不得设置公寓式办公、酒店式办公等带居住功能的用房，最小分割面积不小于800㎡。

　　1宗为服务设施用地，需配建一所15班幼儿园。

　　68号地块建设用地规划条件

　　值得一提的是，63号、68号两宗地块，均鼓励充分利用开发地下空间，地下空间建设不少于两层，项目范围内除幼儿园之外的各地块之间地下空间全部打通。

　　由上可知，之江未来社区的住宅总可建近50万方，其中，可售体量约47万方，若以套均100㎡来计算，未来将为之江板块带来约4700套新增商品房。

　　另据出让须知，之江未来社区地块未来商品住房精装限价37500元/㎡。

　　之江未来社区地块，可谓是千呼万唤始出来。

　　早在2019年6月，之江未来社区就被列入浙江省首批24个未来社区试点创建名单之中，当时计划总投资额245亿，是同期中投资规模仅次于杭州亚运村的未来社区项目。

　　2020年6月，之江未来社区首次控规调整，新增了一所学校、一所文化展览馆（邻里中心）用地，建筑限高首次突破100米。

　　2022年4月，之江未来社区再次控规局部调整，调整后，商业配比降低了，住宅可建面积增加了，部分建筑限高来到110米，地标建筑限高130米。

　　之江未来社区效果图

　　之江板块，乃至整个西湖区，已经很久没有如此大规模体量的涉宅地出让了。

　　虽然，规划条件中有一部分地下商业、人才公寓的配建要求，但相比绿汀路TOD、杭腾未来社区等《监管协议》中对房企商业运营能力的高要求，之江未来社区的房企“准入门槛”并不算严苛。

　　非以商业见长的外来、本土开发商，也有机会竞得项目，只要你有足够的资金实力。

　　且在项目现场，我们可以清晰地看到，之江未来社区的邻里中心已基本完工；枫桦西路站、之浦路站，两个地铁站均已通车；北面一路之隔的之江文化中心，已经开始铺设幕墙......

　　之江未来社区并不是一张白纸，而是一张早已画好、待人徐徐铺开的城市封面。

　　更何况，它东面不远处，还是蚂蚁集团总部。

　　之江未来社区及周边环境航拍图

　　根据出让公告，之江未来社区项目将于9月15日正式出让。

　　据了解，杭州本土头部房企，外来大型央企、国企等，与之江未来社区项目有过洽谈。

　　最终会花落谁家？我们拭目以待。