勾庄7000套、未科5000套.....“万人摇”板块新房泄洪，买方市场来了？

　　拿地10几天规划公示、拿地不到3个月开盘的比比皆是，一个比一个卷。

　　在刚刚过去的7月，城北勾庄绿城海棠三子，短短15天内就推了960套新房。上个周末，万科星遇光年府、越秀地铁项目临展中心，紧急开放......

　　纵使撇除掉7月已完成报名登记的房源，今年勾庄仍有7000余套新房待售，压力之大可见一斑。

　　然而，勾庄只是一个引子，杭州限价3-4万/㎡、总价300-400万级的刚需、首改市场，下半年正发生着微妙的供需变化。

　　哪些板块，正遭遇“海量”新房库存？哪些板块，已进入“随到随买”阶段？

　　限价3.12万/㎡的勾庄

　　7000套新房待售

　　限价3-4万元/㎡区间，2022下半年新房可售房源套数最多的板块是勾庄。

　　2022上半年，勾庄一共卖了6宗宅地，绿城包揽三宗、滨江包揽两宗、万科竞得一宗。再加上越秀地铁勾庄车辆段项目，以及续销中的星创城|映月璟园，目前，场上一共有8盘在售、待售。

　　2022年中之际，勾庄的新房库存量大约在7700套左右。

　　7月15日，绿城“海棠三子”中的月映海棠园率先首开320套。紧接着，春知海棠苑又推160套。还有星创城|映月璟园，也在7月内两次加推，一次100套、一次104套。

　　经过7月份近700套房源的去化，目前，勾庄的新房库存量在7000套左右。

　　制图：方仲辰

　　过去一个月，勾庄新房市场的摇号难易程度如何？最具参考性的，是月映海棠园。

　　320套房源，吸引了3000余组客户报名，触发拼社保机制，2968户家庭入围，有房社保最低48个月，摇号整体中签率10.78%。选房当天，有140人弃选，喊至460号售罄。

　　这个成绩，虽不如勾庄昔日个位数中签率以及多次“万人摇”的巅峰时期，但放在时下市场行情中，已然是不错的成绩。

　　要知道，红到全城瞩目的华丰造纸厂，首开选房弃选人数也达到236组；而滨江区某盘近期选房，号子叫完，房子还剩了40余套。

　　勾庄板块新房区位图

　　当然，勾庄接下来的开盘形势，肯定是一次比一次严峻。

　　7月最后一个周末，绿城燕语海棠轩又领证了，抛出480套房源的橄榄枝。短短半个月内，绿城海棠三子，就已经开出了960套房源。

　　而绿城的目标是：3000套房源，要在今年年内清盘。

　　绿城海棠三子火箭般的开盘速度，无疑给隔壁竞品楼盘带来了巨大的压力。上个周末，万科星遇光年府、越秀地铁项目临展中心已紧急开放。最新消息，星遇光年府可能8月也要开了。

　　在建中的城北万象城及其住宅组团—幸福里△

　　同样遭受着压力的，还有勾庄板块的二手房。

　　马上，勾庄超级大盘、曾4次“万人摇”的城北万象城幸福里，近2000套二手房要交付，在改善区域居住品质的同时，也或将带来二手房交易踩踏。

　　限价3.61万/㎡的未科&云城

　　卖了2500套，还有5000余套

　　限价3-4万元/㎡区间，2022下半年新房可售房源套数第二多的板块是未科&云城。

　　其实，未来科技城&云城在今年总的新房供应量上，与勾庄板块是不相上下的。只不过，未科新房的开盘节点更早，房源已经去化掉不少。

　　杭珹未来中心，今年3-7月份已经开了7次盘，卖了1700多套房源；月咏新辰轩6月、7月各开了一次，卖了700多套房。两盘已累计去化近2500套房源。

　　接下来，还有龙湖杭腾未来社区——杭与城，滨江“枫云四子”、绿城&交投未科项目要上市，总可售房源套数超过5000套。（不含闲林）

　　其中，速度最快的是杭与城，8月就要首开，单次开盘套数超过1000套。

　　相比杭珹未来中心“挤牙膏式”式的开盘，龙湖、滨江的速度更快，房源套数更多，这意味着购房者可选择余地大了，“拼社保”的概率越来越小了。

　　值得一提的是，月咏新辰轩6、7月两次开盘，一次中签率18.7%、一次中签率24.5%，均不用拼社保。

　　未科5000套“3字头”新房压阵，房价仍在5字头、6字头的二手房们，恐怕更难卖了。

　　未来科技城&云城新房区位图

　　当然，这只是开始。

　　未科市场最大的不确定性，来自于云城。

　　马上，杭州西站要投入使用，杭州云城与未来科技城将连成一片。云城在带来无限畅想的同时，也带来了广袤的土地，而这些土地将在近几年内转化为新房库存，陆续进入市场。

　　限价3万/㎡的南部卧城

　　超4000套新房库存，已开始随到随买

　　如果说，勾庄、未科还要拼拼社保，萧山南部卧城则早已“躺平”，开启“随到随买”时代。

　　先来看一组7月摇号数据：枫翠岚湾，中签率78.3%；雅望居，中签率91.23%；听悦雅庭，中签率100%；泊朗庭一次性推出1035套房源，报名登记仅248户......

　　要知道去年这个时候，板块内，同样是滨江造的朝闻花城，中签率还一度只有8.92%、6.71%、5.79%，房源多次“5年限售”。

　　新房市场转冷，并非没有先兆。其实，今年二季度的土拍市场已显端倪。

　　4月份，蜀山两宅地挂牌，由大家、众安分别竞得；6月份，同样蜀山两宅地挂牌，已然开启国资兜底。

　　制图：方仲辰

　　目前，萧山南部卧城市场上，除了之前提到的枫翠岚湾、听悦雅庭、雅望居、泊朗庭四盘之外，还有大家项目、众安项目，萧山城投蜀山项目、蜀山南项目待售，总可售房源套数超过4000套。

　　当然，萧山南部卧城只是一个缩影。

　　这一轮，萧山市场的冷却面，远比主城周边要广。与南卧总价段相近的南站、萧科，销售形势亦不容乐观，更别提周边乡镇板块了。

　　奥体走出的，终究只是一段独立行情。

　　萧山南部卧城新房区位图

　　限价3.4万/㎡的宁围

　　4000套新房待售

　　萧山另一个比较典型3字头限价的板块，是宁围。

　　宁围在今年上半年两次土拍中，一共出让了6宗宅地。

　　4月份，葛洲坝、金帝，分食机场高速南两宅地；大家、德信&杭州城投，各拿下一宗未来总部社区启动区块宅地。6月份，桥南单元两宅地挂牌，由萧山经济开发区国有资产竞得。

　　宁围板块，也因此走出了三重限价体系：桥南，29500元/㎡；来总启动区块，31500元/㎡；机场高速南，34000元/㎡。

　　制图：方仲辰

　　目前，整个宁围新房市场上，清一色全是待售项目。

　　葛洲坝宁围项目、金帝宁围项目、大家来总项目、德信&城投来总项目，以及萧山经济开发区国有资产桥南两子，6大待售新盘、总可售体量超过40万方，以套均100㎡来估算，总可售套数超过4000套。

　　宁围板块，最近一次新房摇号是5月份的宁望府，299套房源，吸引到301户家庭登记，综合中签率99%。

　　宁围板块新房分布图

　　值得一提的是，除了上文提到的勾庄、未科&云城、萧山南卧、宁围四大板块之外，湘湖、下沙等板块，2022年新房供应量也较为可观。

　　制图：方仲辰