杭州某小区自持房源开租！1030户业主、1339户租户……

　　浙江在线-住在杭州网4月15日讯（浙江在线记者 詹慧雯）最近，有网友向记者爆料，杭州九堡板块某小区刚交付，业主有1000户，但租客却有1300多户！

　　究竟是什么情况，记者进行了一番实地调查。

　　①

　　4幢自持住宅，被分割成1300余套小户型

　　金地玖峯汇位于九堡板块杭海路与九福路交叉口，是一个2020年底刚交付的次新房小区。

　　项目前身为杭政储出[2017]51号地块，纯住宅性质，于2017年9月拿地挂牌出让，由金地以36.4亿总价竞得，楼面价21590元/㎡，自持比例26%。

　　小区规划了10幢高层住宅、6幢小高层住宅、以及16幢低密多层住宅，其中29、30、31、32号4幢楼为自持住宅。

　　金地玖峯汇自持住宅楼幢示意图

　　问题，就出在这4幢自持住宅上。

　　根据杭州市住保房管网站上发布《金地湾汇公寓项目招租预公告》，这4幢自持住宅，被分割成了1339套租赁房源，户型面积20-33㎡不等，月租金3000-4500元。

　　而金地玖峯汇整个小区的业主户数，也只有1030户。

　　②

　　自持住宅与小区之间有栏杆阻隔，无法通行

　　记者来到金地玖峯汇项目现场，发现4幢自持住宅取名为金地峯阁，已于2021年3月1日公开招租。

　　据了解，自3月1日公开招租以来，金地峯阁租赁态势良好，首批222套房源，出租率已超过8成。

　　目前，自持29号楼已基本租赁完毕，自持30号楼计划从4月20日左右开始招租。

　　金地玖峯汇自持住宅实景图

　　从外观上来看，这4幢自持住宅比较像酒店式公寓类产品，清一色的小户型，密密麻麻的小扇窗户格子间。

　　但从内部格局上来看，它实则比较像市面上的龙湖冠寓、万科泊寓等长租公寓类产品，麻雀虽小，五脏俱全。

　　在一室的格局内，不仅做到了单独卫浴+起居空间+阳台的功能分区，装修配置上，灶台、抽油烟机、热水器、冰箱、洗衣机，衣柜、鞋柜等各类基础设施，也是一应俱全。

　　以正在招租中的29号楼为例，30方、35方、42方几种户型，价格最便宜的是30方左右户型（实用面积21方左右），月租金3060元。不同楼层、不同朝向，租金价格有所差异。

　　关于租客能否进入到金地玖峯汇小区内共享园区资源这一点，金地峯阁的管家这样回复：“不能，小区和公寓是分开的，小区进不去，不过车位是连着的。”

　　记者也来到现场实地勘察，确实4幢自持住宅与小区之间是有铁质栏杆阻隔的，地面空间暂无法连通，仅有的园区两扇侧门，也已上锁。

　　值得一提的是，自持29号楼、30号楼楼下恰好就是小区的会所，健身器材、跑步机、游泳池均在这里。

　　“以前这个小门是开着的，现在这边招租了，小门就关起来了。我们去健身，要从北门出来绕一个大圈，也挺不方便的，不知道以后是不是能刷门禁卡通行。”一位住在叠墅区的业主，向记者表达了自己困惑。

　　自持29号楼、30楼楼下原先是售楼部，现为小区会所

　　③

　　业主：很介意，租户比我们小区人还多

　　开发商：对房源户型、套数等处置，行为合规

　　规划局：户型上无特殊规定，小区内不能分割

　　从探访情况来看，自持住宅与小区之间的关系，聚焦在了两个问题上：

　　①4幢自持住宅，被分割成了1300余户，比整个小区的业主户数还多，是否合理？

　　②自持住宅与小区之间关系应如何处理，开放还是分割？

　　金地玖峯汇小区实景图

　　关于这两个问题，记者采访了业主、开发商、以及杭州市规划和自然资源局三方面的声音。

　　业主方面，以质疑的声音居多，大多业主表示：很介意。

　　“租户比我们小区人还多！”

　　“虽然说我们中间是有隔墙隔起来的，但是属于我们小区配套的会所、场地，以后都是和自持部分的租户共用的。目前地下车库在装修，没有弄好，如果地下车库能连通的话，我们肯定要反对的。”

　　开发商金地方面，给到的回复是：一切行为都符合规定。

　　金地东南区域公司品牌负责人邵裕淳告诉记者，按照《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》中规定内容，金地峯阁公寓对房源的户型、面积、套数等处置，已按照要求向杭州市相关政府部门申请办理住房租赁企业备案、完成租赁平台开户，通过备案验收，程序合规。

　　另根据《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，允许成套住房按间出租，分间出租符合人均租住使用面积大于4平方米等条件。

　　关于，自持住宅与小区之间的关系如何处理？

　　金地方面表示，将通过居住区域分区管理的方式，尽量规避租客和业主生活上的交叉影响、并促成两种群体间的良性互动。

　　杭州市规划和自然资源局方面，给到的回复是：户型上无特殊规定，小区内不能分割。

　　房源对外出租，户型面积多大，人均最低使用面积符合国家相关规范即可，自持房屋商品房租赁方面无特殊规定。

　　关于自持住宅与小区之间能否分割管理问题，杭州市规划和自然资源局方面告诉记者，不能分割！

　　整个小区内的绿化率、公建配套、社区用房、物业用房，应该整个小区共享，不能用围墙人为分割起来，不符合国家相关规定。

　　④

　　杭州含自持比例地块，已达160余宗

　　如何租赁、如何管理，急需出台详细规则

　　“自持”是从什么时候开始的？还得从萧山“萝卜干变人参”那个晚上开始说起。

　　2017年3月24日，杭州推出全新的土地竞价规则“溢价封顶后竞自持”。

　　一开始，是溢价率达到70%时，锁定地价，转入竞报自持比例环节。后2017下半年至2019年间，逐步调整至溢价率30%时“锁地价、竞自持”，并延续至今。

　　根据浙报传媒地产研究院数据，自2017年4月出现首宗自持地块至2021年3月，杭州已经累积含自持比例地块共计166宗。

　　在2017年8月发布的《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》、2018年7月发布的《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》两大文件中，直接将自持物业定位在“租赁住房”。

　　并做了自持商品房屋“不得分割、销售、转让”，单次收租期限“不得超过1年”等相关规定。

　　不过，对于开发商自持部分，如何进行户型规划、最小可以多大户型面积公开租赁？自持部分与小区之间是开放式互通，还是各自围合式分开管理？

　　这两点上，均为未做明确规定。

　　金地玖峯汇不是个案，早在2020年12月，就有宁围翡翠江南业主与自持房源租客之间，为该不该分区管理，而闹得沸沸扬扬。【事件回顾】

　　截至2020年3月31日，按要求在杭州市住房租赁监管服务平台统一公示的房企自持项目共计23个，包括翡翠江南、御江南、和庐、云宸、杭州大家、东城金茂府、泷悦华府、锦绣华府、玖峯汇、臻蓝府、上品等，总计约7643套（间）租赁房源。

　　后续，会不会有和玖峯汇同样问题出现，我们暂时无法预判，

　　但显然，关于开发商自持部分如何租赁、如何管理的规则制定，已迫在眉睫。