新房、土地行情复苏，二手房库存高企，下半年杭州楼市如何乘风破浪？

　　浙江在线-住在杭州网7月1日讯（浙江在线记者 詹慧雯）68091套，上半年杭州楼市交出了成绩单，在近5年中列第四。

　　受疫情影响而短暂停摆的市场，3月开始复苏，4、5、6月成交接连破1.3万套、1.5万套、1.8万套；购房者参与报名摇号，其中，西溪公馆2张预售证累积登记约6万人，创杭州摇号史上新纪录。

　　和摇号一样，热度不减的是土拍。

　　上半年杭州十区卖地金额1739亿元，是近5年的新高。与此同时，杭州二手房挂牌量也正式突破了12万套大关。

　　一边是新房、土地行情向好，一边是二手房库存高企，2020下半场，市场将何去何从？

　　制图：住在杭州网记者 方仲辰

　　新房

　　成交近5年倒数第二，库存量创了新高

　　2020上半年，杭州市区（含富阳、临安）共成交商品房68091套，较2019上半年的60908套上涨了12%，在近5年上半年数据中，位列第四。

　　其中，主城区仅成交18823套，在近5年数据中，同样位列第四。

　　回顾上半年，受疫情影响，一季度成交稍显逊色，1、3月份月均9000套左右，2月份只有1000余套；二季度开始发力，4月份成交近1.4万套，5月份成交1.5万套，6月份更是直接冲上了1.8万套。

　　制图：住在杭州网记者 方仲辰

　　2020上半年，杭州楼市购房者摇号热情不减。其中，西溪公馆两张预售证累积登记约6万人，创杭州摇号史上新纪录。

　　地铁TOD、低总价、具有倒挂红利的楼盘，依然是购房者竞逐摇号的重点。

　　截至6月30日，2020年杭州新房摇号中签率低于2%的情况，共出现过10次。其中，中签率最低的是5月份摇号的融创城一期最后一批房源，中签率仅0.5%。

　　中签率低至0.5%的背后，我们需要注意到的是新房市场的另一面，隐藏着鲜为人知的超高“流摇率”。

　　根据本网统计，2020年1-6月，杭州楼市共领出了390张商品房预售许可证，其中，楼盘流摇次数共计169次，整体流摇率占到了43%。

　　截至6月30日，全市商品房库存来到112245套，同比去年同期（80428套）增长了40%。

　　板块之间在分化、楼盘之间在分化，房子去化得没有想象之中的那么快了。

　　房企

　　排名寡头化，滨江问鼎“双料冠军”

　　市场在分化，可行业却在集中化，这点深刻反应在上半年房企排行榜中。

　　在2020上半年房企销售金额排行榜（权益版）中，滨江一枝独秀，销售金额高达156.1亿！

　　不仅无限接近其2019一整年176亿的权益销售金额，也以近70亿的巨大优势将二、三名远远地甩在了身后。

　　2020上半年房企销售金额排行榜（操盘版）方面，则史无前例地出现了滨江、融创、万科、绿城四家半年销售金额在120亿以上的房企。

　　与此同时，操盘版TOP10门槛，也首次被抬高至40亿大关。

　　大鳄们的半年成绩单，离不开明星楼盘的销售额贡献。

　　像上半年杭州单盘销售金额冠军——澄品（67亿），单盘销售金额亚军——御虹府（58亿），均出自滨江之手。

　　此外，上半年TOP10榜单中，还出现了招商、旭辉、世茂、东原这四家新面孔。

　　东原可谓是上半年最大的黑马。旗下九章赋、拥翠府多个南岸项目集中发力，让东原首度冲进TOP10。其中，仅九章赋单盘半年销售金额就近28亿。

　　世茂的上榜，则是凭借着璀璨澜庭、钱塘天誉等红盘集中热销，为其上半年业绩打下基础。

　　值得关注的是，钱江南岸越来越多地成为开发商们大展拳脚的销售主战场。

　　2020上半年杭州单盘销售金额TOP5楼盘中，就有三个来自钱江南岸（澄品、御虹府、晓风印月），余下两个来自未来科技城（天空之城、湖畔云庐）。

　　土拍

　　半年卖地1700多亿，7月还有百亿地要登场

　　2020，又是一个不折不扣的土地大年。

　　根据浙报传媒地产研究院数据，2020年上半年杭州市区（含临安、富阳）共计成交168宗土地，总成交金额1739亿元，是近5年的新高。这一卖地金额，同比去年（1394亿）涨幅25%，已经快接近2000亿大关了。

　　来源：浙报传媒地产研究院 决策通

　　上半年成交的这168宗土地中，总价之最是5月26日龙湖竞得的滨康综合体项目，成交总价71.89亿；楼面价之最是4月28日滨江竞得的江河汇地块，成交楼面价42607元/㎡。

　　滨江，是上半年土拍市场上最大的赢家。

　　在杭州十区，滨江共竞得9宗涉宅用地，拿地总金额高达291.5亿，几乎垄断了望江、江河汇、奥体接下来的高端住宅市场。其快速周转能力，成本、质量把控能力，以及客户口碑度，常常让竞争对手望而项背。

　　以滨江、绿城为首，中天、大家、赞成、金成、钱江、顺发、众安等一众本土房企的集体回归，是上半年土拍市场一大显著现象。

　　同时，我们也要注意到，天平的另一端是，更多的开发商反映：现在在杭州“拿不到地”。

　　更准确来说是：拿了，也有很大的亏损风险。

　　由于不少集团对利润率有要求，在杭州“限房价、竞地价”的双限政策之下，开发商无法在杭施展拳脚，只能转而向省内宁波、绍兴、金华等其他优质市场拓展。杭州头部房企阵营，或迎来新一轮洗牌。

　　文晖单元地块位置图（来源：浙报传媒地产研究院 决策通）

　　所幸，下半年的拿地机会依然大量存在。

　　6月30日晚间，下城区文晖“三芒星”宅地挂牌，起价88亿元已是年度总价新高，成交价或将超过百亿！地块计划于7月31日正式出让，届时，一场年度土地大战又将上演。

　　二手房

　　挂牌超12万套，下半年市场何去何从？

　　新房、房企、土地之外，另一大我们不容忽视的数据来自于二手房。

　　根据杭州二手房交易监管平台的数据，截至6月30日，二手房挂牌量达122117套，对比2019年同期（80746套），挂牌量增长了5成。而在2018年11月时，二手房挂牌量还仅4万套，差不多是一年半的时间里，挂牌量涨了2倍。

　　图片来源：好找房

　　当然，二手房成交量也还算火热，4、5、6月连续三个月，二手房成交量均突破万套。

　　另外，我们还需要注意到的两点是：一，接下来依然有大批量楼盘交付，进入二手房市场，挂牌量恐继续增加；二，很多板块一二手房倒挂红利消失了，再加上户型设计的退步，部分二手房在总价上反而比新房更有优势。

　　机遇与挑战并存、供需两旺的二手房市场，或将进入一个价格博弈阶段。

　　一边是新房、土地行情向好，一边是二手房库存高企，这些上半年留下的标签，都将让2020下半年市场充满更多的不确定性。

　　幸福里卖完了，和光尘樾、西溪公馆均只剩最后一期，当大量红盘相继离场，大众摇号热情的敏感神经靠什么来刺激？

　　一二手房倒挂红利消失不说，部分板块新房限价一再松绑，甚至比二手房价还要高。红利全靠预期来撑，这样的价格谁来买单？

　　这半年出让的1700多亿地，终将转化成商品房供应量，短则半年、长则一年进入市场，当“天量库存”的警报再次拉响，这样的市场谁来接盘？

　　这些都有待时间一一解答。